东城光明楼17号楼：29户公房住户凑钱把楼拆了重建

在北京，聊起“原拆原建”，东城光明楼17号楼是一个绕不过去的名字。

作为北京首个原拆原建的项目，它太特殊了。特殊到很多住在平房和老楼里的街坊，都拿它当一面镜子来照：同样是直管公房，同样是共用厨卫，同样是几十年的老楼，凭什么人家29户能把整栋楼推倒重来，住进带独立厨卫的新房，还拿到了房本？

今天咱们就把这栋楼从头到尾拆开看一遍。不讲空话，只算细账。看完你心里大概就有数了：这件事，离你家到底有多远。

一栋连独立卫生间都没有的楼

光明楼17号楼在龙潭街道光明楼小区里，建于上世纪60年代，三层砖混结构简易楼，一共29户，是京诚集团的直管公房。

“简易楼”这三个字，放在今天听着轻巧，住进去才知道分量。整栋楼的墙体用的是空斗砖，楼板是槽型板，承重性能很差。没有抗震设防，没有外墙保温，上下水管道陈旧老化，电线私搭乱接。最要命的是，每5户人家共用一个卫生间。如厕难、洗浴难、烧饭难，这三件事困扰了这里的居民几十年。

边淑兰老人在这栋楼里住了大半辈子。拿到新房钥匙那天，她打开门，客厅四白落地，暖气片暖烘烘的，南面卧室阳光洒进来，东面的厨房和卫生间瓷砖铺设一新，燃气灶和马桶一应俱全。

从“五户一个卫生间”到“家家有独立厨卫”，这中间隔着的，不只是一次施工，而是一整套需要被拆解清楚的账本和规则。

钱到底是怎么凑出来的：三方，三本账

光明楼17号楼最核心的经验，是它跑通了一套“三方众筹”的出资模式。市区政府补贴一块，29户居民自己掏一块，产权单位京诚集团出一块。

先说居民掏的这部分，这是所有人最关心的。

居民购买回住房屋，用的是“两段式计价”。

第一段，原房屋建筑面积部分。按房改成本价算，1560元每平方米。也就是说，你原来房本上写的面积，不管多大，这一部分每平方米只收1560块。这是政策留给公房承租人的“底价”。

第二段，新增面积部分。改建后每户平均增加建筑面积16平方米，这部分按“综合改建成本”计价，指导价是6564元每平方米。

算一笔具体的账。有位居民原来住约30平方米，改建后面积达到52平方米，增加了22平方米。原面积30平方米按1560元算，是46800元；新增22平方米按6564元算，大约是144408元；两项加在一起，总价大约19万出头。媒体也报道过，有居民通过购买方式获得产权，总价大约14万元。整体来看，每户平均出资在20万到30万这个区间，面积不同、户型不同，具体数字会有差异。

再说政府和产权单位的账。

市、区两级财政按照老旧小区综合整治的补贴标准，以1比1.2的比例分担补贴资金。产权单位京诚集团也投入一定比例资金，它换回来的是半地下一层和首层局部新增的服务配套用房产权，用这些空间的运营收益来平衡自己的投入。新增的公共服务配套用房面积是432平方米，产权归区政府所有，折合市场价值之后，基本能让财政投入的那部分实现收支平衡。

还有一个容易被忽略的数字：如果走传统的危楼异地腾退，粗略估计需要1.3亿元左右。而用“居民申请、政府引导、企业实施、成本共担”这套办法，免掉了土地成本，改建所需资金不超过3000万元。

换句话说，原拆原建不是“政府全包”，但它确实把总成本压到了一个传统腾退完全做不到的量级。

房子变成了什么样，产权又变成了什么样

改建后的光明楼17号楼，从原来的三层简易楼，变成了半地下一层、地上四层，三个单元，总建筑面积1769.2平方米，户数不变，还是29户。

结构上，原来的砖混空斗墙和槽型板楼板被替换成了剪力墙结构，抗震性能和承载力彻底翻篇。每户独立成套，南北通透，厨房独立开窗，部分卫生间做到干湿分离、独立开窗，还接入了市政集中供暖。屋面和外墙用了节能保温材料，单元门窗是中空玻璃，保温降噪一并解决。

但比房子本身更关键的变化，在房本上。

这29户原来是直管公房的承租人。改建后，他们通过出资购买，身份从“承租户”变成了“产权人”，房屋产权性质转为参照经济适用住房产权管理的产权房。2022年12月交房当天，实现的是“交房即交证”——钥匙和“大红本”一起到手。

对公房住户来说，这一步的分量，比多出十几平方米要重得多。

时间线：从启动到拿钥匙，用了多久

光明楼17号楼的时间表，放在城市更新项目里，节奏算快的，但也绝不是“一夜之间”。

2020年7月，北京市住建委发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（京建发〔2020〕178号），光明楼17号楼被东城区选为首个试点。

2020年8月，项目正式启动，开始征求居民意见、研究设计方案。

2021年3月，实现了“三个100%”：同意改建的100%，同意改建方案的100%，预签约协议的100%。29户全部选择回住，全部完成搬家、选房。

2021年7月2日，正式施工，拆除原楼，原地重建。

2022年9月，改造完工。经过两个多月的竣工验收和手续办理，2022年12月1日正式交房。

从正式施工到交房，大约一年半。从项目启动到住进新房，大约两年零四个月。

这中间还有一个容易被忽略的环节：审批。城市更新项目涉及多个部门，审批链条长，传统串联审批能把人拖到没脾气。光明楼项目做的是多委办局“并联审批”，以“多规合一”协同平台为抓手，规划、选址、设计、论证等阶段并联推进，基础资料在部门之间共享共用。审批提速，直接压缩的是居民在外等待的时间。

但这件事，不是想复制就能复制

写到这儿，必须说几句实在话。光明楼17号楼的经验被反复提及、被列为“最佳实践”，恰恰说明它有很强的示范价值。但示范价值不等于通用模板。

第一，它是直管公房，产权关系相对单一。整栋楼29户，产权单位是一家（京诚集团），没有央产、军产、多家单位混杂交织的问题。协调成本可控，是它能跑通的前提之一。

第二，它是一栋独立的简易楼，不是成片小区。原址拆除重建，施工空间、邻里影响、管线接驳的复杂度，和整片胡同或者大型老旧小区完全不是一个量级。

第三，它的“增量不增户”是精打细算过的。总建筑面积1769.2平方米，户数不变，每户适度增加面积，同时挤出空间做公共服务配套，用配套用房的产权和收益来平衡各方投入。这套账能算平，靠的是设计上的“螺蛳壳里做道场”，不是简单地把楼盖高、盖大。

第四，居民的出资意愿和能力，是一个绕不开的现实变量。每户二十万到三十万，放在光明楼这批住户身上是可行的，但放在每一个老旧小区、每一栋楼房里，答案不会一样。

你家能不能走这条路，先看三件事

光明楼17号楼的故事，说到底给北京的老楼住户提供了一条已经被走通过的路，而不是一张可以照抄的答案。

如果你家的房子也在等原拆原建，不妨先问自己三个问题。

第一，你家的产权底子是什么？是直管公房、单位自管公房，还是私房？产权单位是一家，还是好几家？产权越简单，协调的难度越低。

第二，楼本身有没有“非改不可”的硬理由？光明楼是没有单独厨房和卫生间且被鉴定为存在安全隐患的简易楼，结构、消防、管线都到了不改不行的地步。危旧楼改建的政策通道，首先是为“危”和“旧”打开的，不是为“想住大一点”打开的。

第三，钱这笔账，你和邻居们能不能算到一块儿去？原拆原建的本质，是居民用一部分出资，加上政府和产权单位的支持，换一个原地的新家。出多少、怎么出、新增面积怎么分配、户型怎么定，每一件事都需要整栋楼、整个院子的人达成共识。光明楼做到的是“三个100%”，这个数字背后是无数轮的沟通和让步。

光明楼17号楼的29户人家，2022年冬天拿到了钥匙和房本。他们的经验被写进了北京市的“最佳实践”案例，也被后来的项目反复引用。

但这条路能不能延伸到你家门口，取决于的不只是政策愿不愿意开这个口子，更取决于那栋楼里的人，愿不愿意一起把这件事算清楚、扛起来。