公募也在买公募REITs，看最新 “版图”

10月19日，一只新成立的公募REITs发布份额限售公告显示，战略投资者群体中出现公募基金面孔。实际上，从2021年试点发行至今，公募基金除作为管理人之外，也逐渐参与到了公募REITs的投资中来。

数据显示，截至10月19日约100个公募基金相关资金主体（指公募基金以及旗下专户及资管计划等各类产品），累计参与公募REITs战略投资份额已超过10亿份。除战投层面外，基金公司加上资管子公司维度参与公募REITs投资的金额，则超过30亿元。

受访人士表示，整体而言公募基金在公募REITs投资参与上范围广，但深度有待提高。近期公开征求意见的《公开募集证券投资基金运作管理办法(征求意见稿)》，已把公募REITs明确纳入基金类别。如果该规定落地，公募未来买REITs不必再借道FOF等其他基金，会更充分参与到公募REITs市场中来。

战略投资累计配售份额超过10亿份

根据10月19日银华粤海水务水利REIT发布的份额限售公告，自上市日起持有限售份额的战略投资者一共有25位。从显示的账户名称看，有3位属于公募基金相关主体。其中，银华基金持有835.5万份，限售12个月。广发基金和银华基金旗下的专户产品，两者合计持有近700万份，限售期均为12个月。银华粤海水务水利REIT于10月15日成立，发行的5亿份中有3.5亿份由战略投资者持有，除三位公募基金主体外，还有券商、信托等资金。

从券商中国记者梳理来看，在公募REITs目前的战略投资者队伍中，公募基金相关主体不算主力，但已开始占据一席之地。Wind数据显示，截至10月19日约100个公募基金相关资金主体累计参与公募REITs配售份额已超过10亿份。其中，有36个资金主体的配售总额在千万份以上，华夏基金国民养老2号单一资产管理计划以逾7000万份的战投份额位居第一。该产品参与的项目一共有6个，除华夏合肥高新REIT外，还有嘉实京东仓储物流REIT、中信建投国家电投新能源REIT、国泰海通东久新经济REIT等产品。

在这些公募资金主体中，基金公司本身约有10家，在公募REITs战投上呈现出三种类型：

一是参与自家作为管理人的产品，如易方达参与的唯一一单战投是易方达深高速REIT；嘉实基金参与的两单战投，分别是嘉实中国电建清洁能源REIT和嘉实物美消费REIT。

二是参与多位管理人产品，如南方基金参与过自家的南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT外，还参与了华泰宝湾物流REIT的战投。银华基金参与的两单战投，除了自己作为管理人的粤海水务水利REIT外，还有华泰三峡新能源REIT。

三是个别没担任过公募REITs管理人的基金公司，在战投上更为积极。如参与数量最多的英大基金，参与了6单公募REITs投资，嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏华电清洁能源REIT、中航中核汇能新能源REIT等获配份额均在200万份以上。

单家公募参与的公募REITs多达48只

除作为战略投资者外，公募还以其他投资者身份参与到了公募REITs投资中来。在这一维度，公募基金的出手更为大方。根据Wind统计，截至10月19日基金公司加上资管子公司维度参与公募REITs投资的金额超过30亿元，以自身名义参与的基金公司达到了31家。

具体看，创金合信基金在公募REITs产品上累计配售金额近5.5亿元，仅次于招商财富资管的7.01亿元。具体看，该基金公司一共参与过48只公募REITs产品，其中在华夏中国交建REIT上的配售金额超过了1亿元。建信基金参与公募REITs的配售金额为1.01亿元，涵盖到交通基础设施、商业不动产、园区基础设施、消费基础设施、保障性租赁住房、能源基础设施等类别资产。

除这两家基金公司外，其余基金公司在公募REITs上的参与额度均在1亿元以下，但从数量上看却较为广泛。以信达澳亚为例，其在公募REITs上的配售金额约为6655万元，但涉及产品10多只。其中，信达澳亚在华泰三峡新能源REIT上的配售额度为2289.82万元，在国泰海通砂之船商业REIT和东方红隧道股份高速公路REIT上的配售金额，均在1000万元以上。

备受关注的是，不少尚未担任过公募REITs管理人的基金公司，同样参与到其中来。比如中欧基金，参与过华夏中核清洁能源REIT投资，认购数量179万份。圆信永丰基金参与过华夏凯德消费REIT等4只产品的投资，总配售金额接近50万元。外资公募摩根基金，参加过6只公募REITs投资，总配售金额接近3500万元。个人系公募汇百川基金参与过3只公募REITs投资，总配售金额约为550万元。

单列基金类别有望打开增量配置空间

从业内人士分析来看，公募资金在公募REITs领域的参与上尚处于“试水”阶段，参与范围广但深度有待提高。北京一位资管人士表示，公募REITs目前的机构投资者以险资、券商等机构为主，公募基金的资金体量不小，但参与度还有待提升。截至目前，受基金投资其他基金的比例规则约束，能够较大力度配置公募REITs的主要有 FOF、“固收 +” 等小部分产品。

在该资管人士看来，这有两部分原因：一是公募REITs一二级市场近年来收益表现不算突出，公募资金在这方面相对谨慎；二是投资规定约束，开放给公募基金投资公募REITs的空间有待提升。

在华南一家公募的REITs投资负责人看来，REITs的收益来源有两部分：一是分红收益，这部分相对稳定，类似于固收；二是价格波动带来的资本利得或损失，这部分与权益资产类似，二级市场价格的波动受投资者结构、资金倾向、情绪、流动性等影响。REITs本质上是一种“介于债券和股票之间”的另类资产。

他进一步指出，公募REITs的一级发行定价更多参考评估值，而二级市场定价是同板块个券可比逻辑，投资者会根据同板块的预期可供分派率水平、资金倾向、利率变化、经营预期、流动性溢价实时调整。当一级定价没有充分反映市场对商业不动产行业的谨慎预期时，上市后就会出现估值回归。在“打新必赚”的预期被打破后，资金需要区分不同项目的资产质量、区位优势、运营能力，优质资产和普通资产之间的估值分化会越来越明显。

规则方面，证监会近期公开征求意见的《公开募集证券投资基金运作管理办法(征求意见稿)》显示，基金按照投资标的不同，分为股票基金、债券基金、货币市场基金、同业存单基金、基金中基金、期货和衍生品基金、混合基金、不动产投资信托基金（REITs）及其他基金。也就是说，REITs首次被单列为基金产品类别之一。业内人士认为，这意味着公募基金投资REITs有望适用证券投资的集中度限制，在基金合同允许前提下，基金买公募REITs不必再借道FOF产品。未来随着新规落地，公募基金有望为公募REITs市场带来增量资金。

责编：刘珺宇

校对：祝甜婷

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