河南
不少购置新房的住户，还没能察觉到，一场悄悄发生的居住品质下滑浪潮已经铺开。
近段时间，多家头部物业服务企业定下本年度缩减业务的思路，把三四线城市里没有盈利空间的小区全部剥离，就连一线城市物业费单价低于 2.5 元每平方米的楼盘，也被划入清理清单。
万科、融创、中海这类老牌物业企业，陆续在国内大量老旧小区以及远郊楼盘停止提供服务。
背后的缘由并不复杂，房屋市价走低，住户普遍觉得物业收费偏高，不愿按时缴纳费用；物业服务方收不到足额款项，运营撑不下去，只能选择终止服务。
中指研究院统计，2025 年初到 2026 年 3 月底，有 212 个住宅项目出现物业撤出的情况；国内百强物业主动放弃的项目超出 80 个，在全部撤场案例里接近四成。
撤场现象集中发生在苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州，这八座城市合计占到统计样本的六成半。
有一点和大家固有印象不一样，交房五年以内的次新房，占到撤场项目总量的 35%；建成二三十年，只收取基础清扫费用的老旧小区，反倒不容易被物业放弃。
万物云在 2026 年上半年，终止了 139 处住宅项目的服务，对应的年度营收规模大约 7.4 亿元，这部分项目每月的费用收取比例仅有 26%。
费用收缴比例，决定着物业公司能不能正常维持运转。行业内部把 85% 定为运营安全底线，数值一旦低于这条线，保洁值守、安保巡查、电梯维护等工作，只能一项接着一项削减。
浙江一处楼盘核算过整体开销，六十多名在岗人员，人力开支占到总支出将近七成。小区物业费收缴比例，2024 年是 62.82%，2025 年下滑至 46.26%，到 2026 年当前只有 16.5%；联排与叠墅一共一百五十户业主，累计拖欠物业款项接近 300 万元。
物业撤走之后，小区的状况肉眼可见变差。徐州贾汪绿地运河小镇三期，物业离场后电梯故障无人检修，生活垃圾堆积在楼栋楼下。
深圳宝安达海花园，各类垃圾堆积成堆，电梯停用将近两个月，公共区域电费欠费导致断电，物业办公室的牌子还挂在原处，工作人员基本全部离开。
电梯停运不单单是缺少人员看管，维保单位收不到服务费，就不再上门巡检；按照法规，没有按期保养的电梯必须暂停使用，楼栋里年长住户只能靠步行上下楼梯。
小区大门岗亭上锁之后门禁基本失效，巡逻安保人员撤走，外卖配送人员、装修工人可以随意进出，电瓶失窃、快递丢失的情况，开始频繁出现在业主交流群。
各地也在摸索补救办法，北京出台物业管理三年实施计划，东莞搭建应急物业服务备选名录，上海杨浦定海路街道选出十二个小区试点物业团购模式，整合周边小区服务资源分摊运营成本。
一旦这类大型物业企业退出，电梯检修就会中断，小区绿化区域慢慢荒废，各类垃圾也会不断堆积。
可以判断，未来三年之内，这类总价几百万元、房龄不算久的住宅，居住环境会快速衰败，慢慢变成不适合居住的破败片区。
你觉得，后续这类小区的管理难题，该由谁来扛？
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