雷军干地产，也平平无奇

《地产头条》，网罗近期房地产行业的大事要闻。本周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总好了，下面一起来看看吧。

招商蛇口、新城控股，传出组织调整消息

近日，有消息称，招商蛇口、新城控股分别做出组织调整。

招商蛇口这一轮是收缩布局，计划按管理半径和城市业绩，将原有24个城市公司整合为18个。

有内部人士向媒体透露，调整意向为：徐州公司并入合肥公司、东莞公司并入深圳公司、云南公司并入成都公司、广州和佛山公司合并为广佛公司、太原公司并入郑州组建郑太公司等（最终调整以招商蛇口官方发文为准）。

调整后，五大城市群同步瘦身，东部由6家城市公司调至5家，南部由6家调至4家，北部由5家调至3家，西部由4家调至3家，中部保留3家城市公司。

新城控股则是对地产开发事业部进行全面优化，撤销区域平台建制，调整为总部、项目两级管控模式，同时设立资产管理专属业务单元，统筹推进内外部资产盘活，挖掘资产价值。 点击了解云资管，唤醒沉睡资产

把两家房企的调整放在一起，不难看出行业不断精简组织的大趋势。

更进一步来看，招商蛇口像在防守，把增量不足的城市降级吞并，资源向核心阵地收拢。

而新城控股则在转向，开发砍到总部直管项目的同时，把资管团队单独拎出来，盯着存量盘活和轻资产输出。

828新政后，行业加速向现房销售过渡，项目越来越像资金封闭的独立经营单元，总部可直接穿透管到项目，中间层存在的价值被大幅削弱，房企去脂增肌的意图，比以往任何时候都更明确。

这也是房企组织向项目精细化、存量经营型切换的必然结果。

成都、长沙、西安发布828细则，落地新政城市增至15个

本周，成都、长沙、西安先后官宣828落地细则，至此已经出台现房销售新政的城市增至15个，分别为：北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、杭州、宁波、温州、十堰、苏州、合肥、成都、长沙、西安。

整体看来，15城的政策思路很清晰：在以8月28日为分界线、预售需主体封顶、资金全额监管等方面保持一致，监管底线不松动。

在此基础上，各地再结合本地库存压力、市场体量、需求情况、房企资金情况，给出不同的缓冲空间和换轨思路，差异点主要集中在定金比例、封顶认定标准、过渡期长短等方面。

成都细则明确，房企收取定金不能超过房屋总价的5%，土地款分期最长两年且免息。

成都对存量项目还给出了双重缓冲，在途项目的过渡期到2027年12月31日前， 历史遗留问题项目，可延至2028年12月31日前按原条件执行 。

长沙细则框架与成都基本一致，但执行尺度有两处明显差异：

一是封顶认定上，长沙不仅要结构封顶，还须五方（建设、勘察、设计、施工、监理）签字盖章验收；

二是土地款上，长沙首付50%的期限放款到半年内。

此外，长沙还叠加了本地创新：凭网签合同即可入学、地下车库可分类确权登记、支持最小单元分期验收办证等。

西安则是另一套松紧组合。西安要求6个月内缴50%、余款1年内缴清（最长可延至2年）；要求8月28日后新取证项目须竣工验收备案后才放按揭。

验收环节上，西安支持最小单元分期验收，还允许以楼栋正负零为界分地下、地上两阶段验收，全装修项目可分毛坯、装修两阶段备案。

地方政府的规矩已经立住，留给旧玩法的时间窗口正在关闭。

雷军卖房？小米首个住宅项目开售

近日，小米落地武汉的首个员工住宅项目“光谷梦享家”正式开盘。不少网友又搬出了那句老话：希望雷军把价格打下来！

但这次雷军能“打”的空间并不多。

一方面，项目本身不差，按照第四代住宅标准打造，毛坯交付，共 规划4栋住宅楼（3栋18层小高层，1栋33层高层），有110㎡三房两卫的小户型、122-125㎡的中户型以及附带16平空中花园的143㎡大户型，全覆盖总共297户。同时配套约800㎡会所、约1600㎡下沉庭院。

另一方面，当年周边市场化地块楼面价拍到2万出头，小米这块地以定向底价约8300元/㎡成交。五年后，光谷东二手已经跌到1万+/㎡，当年土地端让渡的红利，被周期吃掉了一大半。

如今项目备案均价13885元/㎡，均价低于周边市场化商品房行情价，面向小米体系内正式员工销售，网传员工价1.2万元/㎡，利润并不厚。

这种贴着园区建、定向内部 消化的模式，和市场化开盘完全不同。它不看去化率，不面向投资客，本质是产业园区配套的一部分。

这么看起来，雷军做地产，也“平平无奇” ， 没有颠覆性的产品，没有营销神话，算的是 招商引资、人才投资的账。

不过值得地产人留意的是， 今年7月武汉小米青年公寓刚开放入住，平均月租1099元，约为市场价七成，如今员工住宅开售，从租赁到出售的安居闭环已经成形。

虽然小米武汉科技园聚集了数千名小米员工，真正能买到房的员工是少数。

但是对在产业园区周边做刚需、首改产品的房企来说，也传递出客群结构正在被上游截流的信号：最有支付能力、最稳定的一批自住需求，正在被产业方用“定向供应+租赁过渡”提前锁定了。

园区盘的产品定位和客研模型，恐怕要重新算一遍账。

高盛：2029年房价企稳

近日，高盛发布了2027年中国房地产展望研报，预测中国楼市将在2029年前后房价企稳，2035年将走向新的供需均衡，期间将经历四个关键转折点：

一是受新销售模式等影响，2028年起新房可售项目将大幅下降。一线城市因为库存结构更健康、近三年土地占比更高，供给收缩将提前至2027年。

基于此，高盛上调了上海、深圳房价累计涨幅预测，从15%调至20%（据拆解，这20%主要指向核心板块改善型房源）。供给收缩为2029年前后房价企稳提供了支撑。

二是土地出让将从2031年起加速下滑。高盛预测，2030-2031年新销售模式对开发商可用于新投资的资金冲击将显著显现。 戳这里，了解线上AI销售员

三是新开工面积和房地产开发投资（FAI）在2032年触底回升。这轮反转将由拆迁重建驱动，而非商品房销售繁荣驱动。

四是结构性需求2030年后加速下降。主要是因为城镇化率和户籍家庭住房拥有率接近饱和（约70%/95%）。

四个转折点排在一起，高盛预测中国楼市没有V型反弹，将转向一个L型再平衡的新均衡。

对房企来说，未来谁能在更少的盘子里卖出更高的溢价、把存量资产运营出现金流，谁才能活过这场漫长的再平衡。

除了一线城市核心区改善型房源， 绝大多数房企和城市在未来5年里， L型横盘才是常态。

广州多宗土地被收储，涉及融创等多家房企

本周，广州传出多宗土地被收储消息。

10月26日，融创房地产发布公告称，其子公司广州万达文化旅游城投资有限公司与广州市花都区土地开发储备中心签订《国有土地使用权收储补偿协议》。被收储地块面积83331平方米（最终收储面积以双方实际确认为准），以双方最终确认的广州市花都区土地管理委员会2025年第25次会议审定结果为补偿依据，这宗土地补偿款总额为2.72亿元。

10月29日，广州市黄埔区港航三期地块结束了为期一个多月的规划调整公示。据悉，该地块原为广州港集团竞得的商业用地，今年被地方政府以12.4亿元的价格收储，此次拟变更为商住用地于近期出让。

根据广东省披露的2026年专项债券信息，今年广州计划收储多宗存量闲置土地。除了上述2宗外，还涉及金地集团、中旅集团、宝信地产等公司的商业及商住土地，这5宗地的专项债发行总金额约38.7亿元。

过去政府收储存量地，大多是零散个案、一事一议，资金靠地方财政临时调度。广州的这波操作不一样，走土地储备专项债通道，地块 清单提前锁定、补偿标准统一、资金闭环使用。

这让出险房企多了一条正规退出路径，地方政府也找到一个再开发的低成本杠杆。但这条路能否真正走通，还要看后续土地能不能卖出去、卖得好。

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