张瑜：各地现房新规中的5点观察

张瑜系华创证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛成员

报告摘要

8月28日，住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），明确新出让土地项目优先选择现房销售，但部分细节由地方决定，近期北上广深等7城陆续公布实施细则，我们从中观察各地落地细节。

整体看，各地细则多在确保购房人利益的前提下（例如定金比例上限定在1%-5%，预售资金严格监管、按揭贷款竣工备案后发放等），适当缓解房企的现金流压力，例如土地款可延长至2年，细化分类确保存量项目过渡、开发贷可按照工程进度分阶段发放等。从新政以来的高频数据看，土地市场仍在偏弱区间，10月前两周百城宅地成交同比由9月的-32%回升至11.4%，但假期高频本身波动较大，同时土地溢价率4.1%，低于9月的5.3%和1-8月均值8.2%，房企拿地仍偏审慎。

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1、土地款：最长可延长至两年缴清

此前2010年《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》规定，土地出让合同签订后一个月内缴纳50%首付款、最迟一年内付清。

从地方细则看，多数城市要求一个月内缴款50%，尾款可延至两年。七城中，除武汉将首期50%的缴款期限放宽至半年外，其余六城均要求30个自然日内支付至少50%；余款方面，北京、杭州可在两年内缴清，其余五城原则上一年内付清，经规定程序最长可延至两年。

2、现房定金：比例上限多在1%—5%

《通知》允许现房销售项目取得施工许可证后“依法收取少量定金”。从地方细则来看，定金上限多在1%-5%。北京规定不超过总房价款的1%，上海、深圳一般不超过3%，广州、天津、杭州不超过5%，武汉原则上不超过5%。

原预售模式下，项目取得预售许可后即可收取定金和首付款（定金通常抵作首付款）。新规之下，在主体结构封顶并取得预售许可后（预售情形），或项目已竣工、达到交付标准并具备办理不动产权证等条件，并完成备案后（现售情形），才能收取首付款。上述安排主要影响房企“定金及预收款”的到账时间。2025年，该项体量约2.8万亿元，占房企资金来源的30%。

3、存量项目：政策细化确保平稳过渡

各地细则细化分类，确保存量项目平稳过渡。以北京为例，对2026年8月28日（含）前的项目分三类安排：一是已取得工规证、但未办理预售许可的项目，预售条件、预售资金监管等均按原有政策执行。二是已拿地（含正在出让）、但未取得工规证的项目。原则上执行新规；但在区政府确保按时建成交付、加强资金监管并报市级部门备案后，允许在2027年底前按原有条件申请预售。三是此前已拿地的历史遗留项目。经区政府评估风险后，可按上述在途项目有关规定执行。

4、贷款发放节点：按揭回款延后，开发贷按工程进度分批发放

1）个人房贷，参照8月28日《个人住房贷款管理办法（试行）》，适用新规的预售项目须待竣工验收、具备交付条件并解除监管后，房企方可提取使用。2025年房企到位资金中，个人按揭贷款约1.3万亿元，占比14%。

2）开发贷，可在建设期间按工程进度分批发放、使用。例如，上海明确，“贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度”，分批发放开发贷，贷款资金“全部用于项目建设”。2025年，房企到位资金中，包含开发贷在内的国内贷款约1.4万亿元，占比为15%。

5、高频数据：土地市场尚未明显改善。

从新政以来的高频数据看，土地市场尚未明显好转：10月前两周，百城宅地成交占地面积仍在历史偏低水平，虽然同比读数从9月的-32%提升至11.4%，但一则高频数据本身波动大，二则十一假期各地土拍节奏放缓，成交规模较小也会放大同比读数的波动。从土地溢价率来看，10月前两周均值4.1%，低于9月的5.3%和1-8月的8.2%，绝对水平仍在历史低位。

风险提示：政策理解偏差

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报告正文

各地现房销售细则观察

8月28日，住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），明确新出让土地项目优先选择现房销售，适用新规的预售项目需完成主体结构封顶，但定金收取比例等具体安排由地方确定。近期北京、上海、广州、武汉、天津、深圳、杭州7城陆续公布细则，我们从中观察5点落地细节。

（一）土地款：最长可延长至两年

8月28日《通知》允许房企分期缴纳土地出让价款，并明确“具体缴纳比例和时限由市县人民政府确定”。

从地方细则看，多数城市要求一个月内缴款50%，尾款可延至两年。此前，2010年国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》要求，合同签订后一个月内缴纳50%的首付款，最迟一年内付清。相较这一安排，各地新规明确：1）首期交款期限，多沿用旧规，即出让合同签订后30个自然日内支付至少50%（武汉放宽至半年）。2）余款缴纳时间放宽，北京、杭州可在两年内缴清，其余五城原则上一年内付清，经规定程序最长可延至两年。

（二）现房定金：多在1%—5%

《通知》允许现房销售项目取得施工许可证后“依法收取少量定金”，资金纳入监管，“房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金”。

从7城细则看，定金比例多在低个位数，上限在1%—5%。例如，北京一般不超过总房价款的1%，上海、深圳一般不超过3%；广州不得高于5%，武汉原则上不超过5%，天津、杭州不超过5%。原预售模式下，项目取得预售许可后即可收取定金和首付款（定金通常抵作首付款）。对于适用新规的项目，须在主体结构封顶并取得预售许可（预售情形），或项目已竣工、达到交付标准并具备办理不动产权证等条件，并完成备案（现售情形）后，才能收取首付款。上述安排主要影响房企“定金及预收款”的到账时间。2025年，该项体量约2.8万亿元，占房企资金来源的30%。

（三）存量项目：政策细化确保平稳过渡

《通知》明确，施行前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等“按原有政策规定执行”。

各地制度进一步细化，确保存量项目平稳过渡。以北京为例，对2026年8月28日（含）前的项目分三类安排：一是已取得工规证、但未办理预售许可的项目，预售条件、预售资金监管等均按原有政策执行。二是已拿地（含正在出让）、但未取得工规证的项目。原则上执行新规；但在区政府确保按时建成交付、加强资金监管并报市级部门备案后，允许在2027年底前按原有条件申请预售。三是此前已拿地的历史遗留项目。经区政府评估风险后，可按上述在途项目有关规定执行。

（四）贷款发放节点：个人房贷、开发贷何时到账？

1）个人房贷，适用新规的预售项目须待竣工验收、具备交付条件并解除监管后，房企才能提取使用。参照8月28日《个人住房贷款管理办法（试行）》，适用新规的预售住房，个人按揭贷款须在竣工备案后发放，并存入预售资金监管账户。这部分资金须待项目通过竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除监管。这一要求同样适用于公积金贷款。新规施行前已取得预售许可的项目，可按原规定放款。2025年房企到位资金中，个人按揭贷款约1.3万亿元，占比14%。

2）开发贷，主要在建设期间按工程进度分批发放、使用。《商品住房开发贷款管理办法（试行）》要求放款进度与项目实物建设进度相匹配。例如，上海明确，“贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度”，分批发放开发贷，贷款资金“全部用于项目建设”。2025年，房企到位资金中，包含开发贷在内的国内贷款约1.4万亿元，占比为15%。

（五）高频数据：尚未明显改善

从新政以来的高频数据看，土地市场尚未明显好转：10月前两周，百城宅地成交占地面积仍在历史偏低水平，虽然同比读数从9月的-32%提升至11.4%，但一方面，高频数据本身波动大，另一方面十一假期各地土拍节奏放缓，成交规模较小也会放大同比读数的波动。从土地溢价率来看，10月前两周均值4.1%，低于9月的5.3%和1-8月的8.2%，绝对水平仍在历史低位。

参照中指研究院在《2026年9月全国房地产市场月报》中的观察，“8.28新政后，房企投资明显向‘确定性’倾斜…拿地企业方面，央国企仍是拿地主力，民企聚焦熟悉区域的中小体量地块。整体来看，新政后房企出价策略整体审慎，土地溢价空间受到约束，但核心稀缺、总价可控、低密或已有销售验证的地块仍能获得较多竞争。”