辽宁
上海楼市最近有点不一样了。
前几年大家讨论最多的是房价还能跌多少。
可到了今年市场上开始出现另一种声音： 上海会不会成为这一轮楼市最先走出来的城市？
高盛近期的一场中国房地产专家电话会上，就出现了一个值得注意的判断：如果二手房成交持续强于新增挂牌，并延续到明年春季，上海可能率先出现更广泛的价格修复。
注意，这里说的不是全国普涨，更不是上海所有房子一起涨。
真正值得看的是风向变了。
一、上海的成交量，已经先起来了
判断楼市有没有变化我一直觉得不要先盯房价，要先看成交。
因为楼市通常都是这个顺序： 看房的人多了，成交量起来了，议价空间变小了，最后才轮到价格。
今年 8 月上海二手房网签达到 23137 套，同比增加约 16 ％。
更重要的是从３月开始上海二手房已经连续 6 个月站在 2.3 万套以上。
这说明什么？
至少说明上海的买房人并没有消失。
前几年很多人不是没有需求，而是不敢买。
总觉得今天买了，明天还能便宜几十万。
可一旦这种预期发生变化，被压住的需求就会慢慢出来。
二、这一次，不只是成交量变了
再看价格。
8 月份上海新房价格环比上涨 0.4 ％，同比上涨 3 ％；二手房环比上涨 0.3 ％。
放到全国 70 个大中城市里看，上海的表现相当突出。
所以现在上海出现的情况很有意思： 成交量先恢复，价格跌幅收窄，然后部分好房子开始减少议价。
楼市真正的拐点从来不是某一天突然暴涨。
而是等你回过头才发现： 成交早就起来了，好房子早就不好砍价了。
三、为什么偏偏可能是上海？
其实道理没那么复杂。
房子最终还是要有人住、有人买。
上海最大的底牌不是楼多，而是工作机会多。
金融、贸易、航运、科技、高端制造、专业服务，大量高收入岗位集中在这里。
只要这些岗位还在持续吸引人口，就会不断产生租房、结婚、买房、改善和置换需求。
更重要的是上海真正稀缺的房子并没有那么多。
核心地段、成熟商业、地铁方便、品质物业、好户型，再加上稀缺景观和改善属性。
这样的房子你想复制一万个出来并不容易。
所以未来上海楼市最大的矛盾可能已经不是 “有没有房子”，而是： 真正的好房子到底有多少？
四、但千万别理解成上海所有房子都要涨
这一点尤其重要。
未来楼市最明显的特征很可能就两个字： 分化。
核心区和远郊会分化，新房和老房会分化，好户型和差户型会分化，物业好的和物业差的也会分化。
甚至同一个小区，同样 100 平方米，因为楼层、朝向、装修和户型不同，价格都可能越拉越开。
过去是买到房就行。
以后是必须买对房。
真正值钱的甚至不一定是涨得最快的，而是你急着卖的时候市场上有人愿意接。
这就是房子的 流动性 。
五、普通人现在到底怎么办？
我的看法还是那句话： 别因为机构看涨就冲进去抢房，也别因为过去跌了几年就认定以后永远不会涨。
如果你未来 5 到 8 年确定留在上海，月供不会压垮家庭现金流，同时又能买到地段、户型、物业和流动性都不错的房子，那么短期涨 5 ％还是跌 5 ％反而没那么重要。
但如果只是因为害怕踏空，随便买一套远郊、老旧、同质化严重的房子，那风险依然不小。
上海真正值得关注 的 变化不是 “房价马上暴涨”。
而是经过几年调整之后，市场正在从 过 去的 普遍下跌 慢慢进入 重新定价 。
接下来真正拉开差距的恐怕不是有没有房。
而是 你手里的房子到底是不是别人也想要的房子。
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