沙溪村“牵手”，沥滘村“分手”，广州两大旧改项目时间线履新

10月，广州两大重点旧改项目的时间线均出现了关键新节点。

10月10日，广州番禺区沙溪村村委会对外发布《旧村改造合作共建承诺书》，公开星河湾集团对村民的核心承诺，正式启动沙溪村旧改项目村民表决工作。

10月19日，广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社发布公告，宣布正式解除与珠光集团就沥滘城中村改造项目签订的系列合作协议，双方合作即时终止。

沙溪村和沥滘村，作为两个同样启动多年的旧改项目，在这一刻迎来了命运的分水岭。

沙溪村“牵手”

星河湾孤注一掷，失败则不再做旧改

2026年6月，星河湾创始人黄文仔出席沙溪村企座谈会，直面村民对资金保障与项目运营的尖锐疑问，他的表态决绝而又带着孤注一掷的意味：如果沙溪不成功，我永远都不会再搞旧改。

星河湾和沙溪旧改的故事开始，要从2024年7月开始，彼时沙溪村经济社收到《关于引进星河湾集团参与沙溪村更新改造的函》，作为原合作企业的升龙与方圆主动寻求星河湾入局。

沙溪村对于星河湾并不陌生。实质上，沙溪村与其在售的星河湾半岛项目仅一路之隔，但是占有先机却并未能够捷足先登。反而是升龙集团、方圆地产联合体于2019年7月通过公开招商成为沙溪村旧村庄更新改造项目的正式合作企业，并成立了项目公司——广州升龙方圆置业有限公司。

沙溪旧改是广州诸多旧改项目中的又一个巨无霸项目。公开资料显示，该项目的改造范围总用地面积约169.5公顷，规划计容总建筑面积365.3万平方米，其中复建安置区建筑面积为181.3万平方米，融资区的建筑面积155.6万平方米。

根据《广州市2022年重点建设预备项目计划》，沙溪村改造项目的总投资额高达398亿元，投资规模在广州的城中村改造项目中排名前列。

建面365.3万平方米、接近400亿投资额，这么大的改造体量，在市场上升期对企业是一块无比诱人的蛋糕，而一旦市场下行，就成了难啃的硬骨头。

随后的故事并不新鲜。伴随着三道红线监管后的行业危机，升龙和方圆这两家房企相继出现现金流危机，沙溪旧改也在近年陷入实质性的停滞。

因此，对于沙溪旧改而言，10月10日与星河湾签署《旧村改造合作共建承诺书》是一次重大转机。而在更早之前的4月15日，沙溪村官宣星河湾集团拟入股项目公司广州升龙方圆置业有限公司，持股90%，全权负责资金、建设、品牌输出；升龙、方圆合计保留10%股权，不再主导开发。

但是，对于一些村民而言，星河湾能否撑得起沙溪旧改这个大盘存疑？毕竟，虽然星河湾自身无违约记录，无美元债、无商票逾期，但是旧改对资金实力的考量远不止于此。

面对外界的疑问，星河湾表示自身资金实力雄厚、财务结构稳健，截至2025年9月的总资产为736.13亿元，货币资金有40.84亿元。融资方面，实控人黄文仔以个人持有的两栋楼作价96亿元抵押，广州农商行出具《授信意向书》对项目提供不超过50亿元授信。

据悉，星河湾入局方案的要点包括：优先建设复建住宅与集体物业，计划6年内全部复建房竣工交付；复建房全部交付前，融资地块销售回款扣除必要开发成本后，剩余资金全部用于复建安置；实施上采取分片滚动改造，首期改造范围不超过全村10%。

星河湾还表示，将在入股表决通过后支付升龙方圆拖欠沙溪村的0.61亿元租金，并将原拆补补偿方案中临迁费及奖励的首次发放期限由18个月延长至30个月，对集体物业不予复建部分给予约2.92亿元补偿等。

但是，星河湾方案距离落地还有一重要关卡。该方案需经村民大会表决通过（获得80%以上村民同意），再报番禺区、广州市两级城市更新主管部门审批，方具实施效力。

沥滘村“分手”

一纸公告合作方出局，珠光历经多番努力无果

与沙溪村和星河湾的向心牵手相比，沥滘村和珠光的分手场面有些不堪。

10月19日，海珠区南洲街沥滘经济联合社发布公告：原合作企业珠光集团在广州市海珠区南洲街沥滘城中村改造项目实施过程中，存在长期、持续违约行为，造成项目全面停滞，村民回迁安置工作受阻，集体资产遭受重大损失。我经联社已多次向珠光集团发送书面催告，要求其履行合同义务、完成整改，但珠光集团始终未履行相关责任，拒不整改，双方项目合作基础已不复存在。

经广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社社员代表大会表决通过，同意解除与珠光集团签订的项目合作协议。2026 年 10 月 15 日，我经联社已通过公证送达方式寄送《关于解除广州市海珠区南洲街道沥滘城中村改造项目系列合作协议的函》，正式解除与珠光集团的项目合作关系，双方合作即时终止。

对此，珠光集团虽然尚未正式对外公开回应，但也事实上宣告了其于2024年12月与央企中信城开强强合作、共同推进广州市海珠区沥滘城中村改造项目后续开发建设的努力无果。

而2025年11月沥滘村一度放出由珠光转为合生代管的消息，但在无实质性资金注入的情况下，最终还是不能改变今日的难堪局面。

公开资料显示，沥滘城中村改造项目是“老四区”中体量最大的城市更新项目，项目位于广州市新城市中轴线南段滨水区，紧邻珠江后航道和海珠湖，改造范围总用地面积89.67万平方米，计容总建筑面积达436.27万平方米，其中复建安置区和融资区分别为213.58万平方米和222.68万平方米。

从时间线来看，从2007年签合作意向书到2012年正式签约为合作企业，珠光集团在沥滘旧改已经深耕了近20年。

根据公告，在后续风险化解及改造推进方面，沥滘村在区政府及区相关职能部门的工作指导下，风险化解方案已经广州市城市更新领导小组审批通过。下一步，将按照风险化解方案，依规引入实力雄厚的央国企，落实改造资金，分期有序实施改造建设。

但是，沥滘旧改依然还有很多的不确定性。

作为被解约一方的珠光集团迄今尚未正式公开回应，而有意接手的央国企也还在接洽之中，距离局势明朗还需要一段可长可短的时间。

普睿数智广佛区域旧改监测报告显示，截至2026年上半年，全市纳入2035广州城市更新规划混改/全改项目共275个，其中106个确合作项目认主体，50个未确认主体，120个目前已确认为收储/做地；目前“依法征收，净地出让”模式项目主要集中在黄埔、天河、白云、花都等区域；此外白云、增城新增5个规划外做地项目；天河石牌村纳入改造范围，项目采用“整治提升”的方式，局部拆除重建。2025年以来，通过发布城市更新专项债、城中村改造专项借款、以及在中央财政补贴支持下，“依法征收、净地出让”成为广州城中村改造提速的新模式，由旧模式改为新模式的城中村改造项目越来越多。

换言之，对于沙溪村和沥滘村来说，如果继续选择以旧模式来推进整体改造，时间窗口越来越紧迫。