香港北都建设提速，内地现房销售落地，科技建造引领中国建筑国际打开新增长空间

出品｜派财经原创（ID：paicj314）

建筑行业正在进入一个新的发展阶段。

在香港，随着首个五年规划落地，北部都会区从长期规划逐渐进入土地、住宅、交通、大学城、创科园区等集中建设阶段，未来数年的基建投资强度有望维持高位。

内地市场则面临另一种变化。随着现房销售、“好房子”等政策推进，房地产逐渐从规模扩张转向效率和品质竞争，建设周期、资金占用、工程质量和全生命周期成本的重要性正在上升。

两种变化背后指向同一个趋势：建筑行业正在进入更加重视效率、品质和综合能力的新阶段。对于长期深耕港澳、同时布局内地市场的中国建筑国际（3311.HK）而言，新的增长窗口正在打开。

香港进入基建上行周期

北部都会区成为最大增量

理解未来几年香港建筑市场，最重要的变量之一就是北部都会区。

香港首个五年规划明确提出，以“南金融、北创科”愿景引领香港未来空间布局，将北部都会区建设成为香港参与粤港澳大湾区建设、融入国家发展大局的重要平台。

与过去更偏长期规划不同，这一轮北都建设已经出现明确的量化目标。

2026-27至2030-31年度五年间，北都计划产出约900公顷熟地和约7万个住宅单位；未来五年产出的土地还将提供超过100万平方米经济楼面面积。（数据来源：香港首个五年规划、2026年施政报告）

此前北都累计产出的熟地规模约120公顷，仅2026-27和2027-28两个年度，政府就计划产出不少于200公顷熟地和约2.8万个住宅单位。

更重要的是，北都并不是一个单纯的住宅新区。

按照规划，北都大学城将布局新田、洪水桥/厦村、牛潭尾三个片区；河套深港科技创新合作区香港园区、新田科技城同步推进，洪水桥产业园、沙岭数据园区、流浮山数码科技枢纽以及元朗南先进建造业产业园等也将陆续落地。

其中，新田科技城规划创科用地约210公顷；元朗南还将预留约30公顷建设先进建造业产业园。（数据来源：香港首个五年规划及2026年施政报告）

交通基建也在提速。北都公路新田段计划于2034年开通，古洞站预计2027年落成，洪水桥站目标2030年开通，北环线以及港深西部铁路等跨区域交通工程持续推进。

由此来看，北都释放的并非某一种单一建筑需求，而是一个新城区从无到有过程中产生的住宅、铁路、公路、大学、科研设施、产业园区、公共建筑和市政设施等全链条需求。

这一轮建设周期还有财政投入作为支撑。

香港政府2026-27年度基本工程开支预算约1280亿港元，并明确2027-28至2030-31年度将维持相若水平。按照中期财政预测，未来五年政府基本工程开支平均每年约1200多亿港元。（数据来源：香港《2026-27年度财政预算案》）

同时，政府计划未来五年每年发行约1600亿至2200亿港元债券，并将部分资金用于基础设施投资；未来两年还计划从外汇基金转拨合计1500亿港元至基本工程储备基金，以支持北都及其他基础设施项目。

因此，未来香港建筑市场面对的并非几个孤立的大型项目，而是一轮以北都为核心的城市开发和基建上行周期。

这恰好对应中国建筑国际长期积累的能力。目前，公司已经在香港形成覆盖房建、交通、环保处理设施等领域的综合承建能力，同时业务从单一施工逐渐向投资、建设和运营延伸。随着香港市场从单体项目开发转向片区综合开发，企业竞争也将逐渐从单一项目比拼，转向跨项目、跨场景以及全生命周期的综合能力竞争。

现房销售重写资金模型

建造效率成为新的竞争力

如果说香港带来的是相对确定的规模增量，那么内地建筑市场正在发生的，则是竞争逻辑的变化。

过去房地产行业依靠“拿地—预售—回款—再拿地”的高周转模式扩张，建设周期虽然重要，但并不完全决定销售回款的时间。现房销售推进后，这一关系正在发生变化。

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。国盛证券测算，现房销售模式下，从拿地到开盘约需30个月，而期房约6个月，回款周期增加约24个月。

这意味着，随着回款节点后移，建设周期开始更直接地影响开发商的资金占用时间和财务成本。过去更多属于工程管理范畴的“工期”，正在成为影响项目经营效率的变量。

这也让建筑工业化的价值有了新的衡量方式。

MiC将结构、机电、管线、内装等大量工序前移至工厂，并让模块生产与现场基础施工同步进行。相比传统施工模式，其价值不只是施工速度更快，而在于能否通过缩短建设周期改善整个项目的资金效率。

北京中海通州九棵树项目提供了一个比较直观的案例。根据项目测算，其MiC方案静态建造成本较传统湿法有所增加，但由于建设周期缩短、资金回笼提前，项目IRR反而有所提升。

这意味着评价MiC的经济性，不能只比较单位建安成本，还需要把资金占用和回款周期纳入全周期成本。随着规模扩大，其直接建造成本也存在下降空间。

与此同时，现房销售也在提高市场对住宅品质的要求。预售模式下，消费者购买的更多是图纸和样板间；进入现房时代后，住宅本身就是销售产品，工程质量和交付确定性将更直接地影响销售。

现房销售带来的变化，不只是销售时点后移，也在倒逼房地产企业重新计算建设效率、品质与资金成本之间的关系。对MiC而言，其商业价值也由单纯提高施工效率，进一步延伸至缩短工期、提高品质确定性和优化项目全周期成本。

从综合承建到科技建造

中国建筑国际构筑长期竞争力

无论是香港北部都会区带来的建设增量，还是内地市场对建造效率提出的新要求，最终都指向同一个问题：当建筑行业竞争逻辑发生变化，企业依靠什么建立新的竞争优势？

中国建筑国际的基础仍然是综合承建、投资、运营能力。目前，公司已经形成覆盖房建、交通、环保处理设施等领域的业务布局，并逐渐从单一施工向投资、建设、运营延伸。这使其面对北都这样的大规模综合开发时，能够参与住宅、交通、公共建筑、产业园区等不同类型项目。

在此基础上，科技建造正在进一步放大公司的项目交付能力。

其中，MiC已经形成从研发、设计、生产到施工的产业化能力。旗下中建海龙已在全国布局12个房屋智造基地、85条智能化生产线，年模块单元产能接近13万个；MiC项目已经落地全国15省24市，累计146个标杆项目，并参与超百项国家或行业标准制定。

MiC之外，中国建筑国际也在将数字化和AI应用于建造全流程。公司自主研发的C-Smart智慧建造平台已经覆盖设计、生产、物流、施工和运维等环节，并形成消防验收、外墙检测、图纸管理、安全巡查等应用。

这些技术的意义首先体现在主营业务的提质增效，同时也开始出现对外输出的可能。2026年上半年，C-Smart等信息化产品市场化销售额达到6800万港元，同比增长三倍。

因此，对于中国建筑国际而言，科技建造并不是独立于传统建筑业务之外的另一套故事，而更像是能力的放大器：MiC改变部分项目的建造方式，数字化和AI进一步提高设计、施工、管理及验收效率，最终落脚到更短的工期、更稳定的交付和更可控的成本。

香港正在进入新的城市建设周期，内地正在进入新的建造效率竞争周期。前者扩大市场空间，后者改变竞争规则。中国建筑国际一方面依靠房建、交通、环保设施以及投资运营能力承接市场增量，另一方面通过MiC、数字化和AI提高项目交付效率和标准化水平。

当建筑行业从拼规模逐渐转向拼综合能力、效率和项目质量，“科技建造能力”也构成了中国建筑国际在新一轮行业变化中的核心竞争力。