一马路之隔，便宜启德天玺天30%：誉港湾到底值不值？

+汤姆本人微信：Tomgangfang1

来源：香港01

最近看到一个誉港湾的成交新闻，让我想起来当时自己买房的故事。

前年因为生了娃，打算换房，当时首选是启德，不过天玺天没有抽中，后续看了不少启德的二手楼盘，性价比最高的绝对是启德一号（我太太的姑妈就是这个小区的一手买家，老启德居民，对这个盘及其推荐。不过这个盘有一个缺点，只能永居买，新港人劝退），但是一直没有等到合适的价格就没出手（但是当时看中的单位也涨了200万了）。

后来把买房雷达扩大到启德周边，当时考虑过置换到誉港湾，毕竟是新鸿基，有天桥可以到airside，楼下也有商场，几乎就是低配版的天玺天，而且天玺天二手放盘26000，这边18000，加上可以养狗，杀伤力还是蛮大的。

红色的就是誉港湾，黄色的就是天玺天 来源：星岛

楼盘看了不止一次，最后没下手，当时压在心里的是三件事。今天这篇文章，就把这个盘从头拆开，再把我当年的三个顾虑逐条核查一遍——看看我当年的判断，到底对不对。

先说清楚：誉港湾最近又活跃起来了。光是这个月，两房从883万到1,077万都有成交，流通性还是可以的，不少粉丝也在后台问。值得认真写一篇。如果家人们有住誉港湾的，也欢迎留言说说你们对这个小区的看法。

汤姆先给您划个重点：

· 誉港湾位于新蒲岗太子道东638号，新鸿基地产2004年10月以47亿元投得地皮，楼面地价约3,820元/呎；2009年4月开售，2010年9月入伙；

· 7座（1A、1B、2A、2B、6、7、8座），共1,159伙，实用面积446至2,370呎，一至四房都有；

· 基座是20万呎商场Mikiki，另有约10万呎住客会所Club Latitude；

· 小学校网是43校网（教育局小一学校网名单上写得明明白白），中学属黄大仙区。

来源：网络

为什么说它当年很香

汤姆当年看上它，理由其实就两个：

第一，它是新鸿基的盘。香港买楼的人都知道「新鸿基」三个字的分量——用料、会所、后期管理都在线。誉港湾的会所有约10万呎，当年发展商号称耗资4亿打造：35米室外度假式泳池、20米室内泳池、保龄球场、迷你影院、桌球室、宴会厅，一应俱全。还有一个点就是如头图的新闻所说，可以养宠物（我家有一只边牧）。

第二，楼下就是Mikiki。约20万呎商场，一田超市就在LG层，约100间店铺，下楼就是超市、食肆、民生店。要知道启德第一个像样的大商场AIRSIDE，是2023年9月28日才开幕的。在当年长达十年的时间里，住在启德周边的住户、想逛商场，Mikiki几乎是唯一答案。

现在反而是誉港湾的住户们到airside逛街，真的是三十年河东，三十年河西哈哈哈。

来源：网络

现在是什么价：洼地还成立吗

我查了一下誉港湾最近一个月的登记成交：

日期

单位

户型

实用面积

成交价

实用呎价

2026-10-16

7座低层C室

2房

584呎

$995万

$17,038

2026-10-16

2B座高层D室

2房

540呎

$1,077万

$19,944

2026-10-14

6座31楼G室

2房

525呎

$1,030万

$19,619

2026-10-08

1A座27楼A室

4房

1,595呎

$2,980万

$18,683

2026-10-07

2A座42楼A室

4房

1,496呎

$3,200万

$21,390

2026-09-29

8座8楼D室

2房

532呎

$883万

$16,598

近期成交呎价落在约1.66万至2.14万之间。再看马路对面启德的行情：

启德项目

近期实用呎价

The Henley

约$30,700–33,600

天玺天

约$32,400

维港湾畔（跑道区）

约$27,200–30,500

Oasis Kai Tak

约$18,700–23,200

启德海湾（跑道区）

约$18,500–22,800

讲准一点。比起The Henley、天玺·天这类启德头部新盘，誉港湾确实便宜三到四成；但启德一些正在回调的项目（Oasis Kai Tak、启德海湾），呎价已经回落到和誉港湾差不多的区间。所以今天的誉港湾不是独一无二的洼地，而是用启德回调盘的价钱，买新鸿基用料＋20万呎商场＋10万呎会所。

三个顾虑

顾虑一：隔了一条马路，就不算启德了。

属实。誉港湾在太子道东以北，行政上属新蒲岗，中学校网归黄大仙区——不是启德发展区，也不是九龙城区。这一条马路（太子道东）不只是心理界线，是实打实的行政分区和校网分界线。

顾虑二：不是34校网。

而且比想象中更冤。教育局的小一学校网名单上，誉·港湾白纸黑字列在43校网（覆盖新蒲岗、黄大仙上下邨、乐富一带）；而34校网是何文田、土瓜湾、马头角加启德，启德1号、天寰、Oasis Kai Tak、The Henley全都在34网内。

换句话说，同样贴着启德，马路南边的盘是34网，誉港湾就是43网。不过公平地讲，43网里也有圣博德学校、嘉诺撒小学（新蒲岗）、福德学校这类资助小学，2025年43网首三志愿派位比率约76.1%，并不算差网——只是没有34网的名校光环。

别看隔了一条马路，但是这真的是本质上的区别，而这个也是让我产生小九九的因素之一（虽然我可以选择不上公立，但是我得有选择权的心态）。

顾虑三：附近有美沙酮中心。

这一条，是当时被我丈母娘一票否决的，誉·港湾楼下的柏立基既是母婴院，也是卫生署的美沙酮诊所，所以关于誉·港湾的话题就没有继续聊下去了。

五维评分与汤姆的判断

· 呎价 ★★★★：两房883万到1,077万，呎价1.66万起，比启德头部新盘便宜三至四成；

· 位置及交通 ★★★：不是铁路上盖，步行到港铁启德站约6至10分钟；但2023年起经Mikiki天桥可接驳AIRSIDE和启德站C出口，太子道东、彩虹道巴士小巴线路也多，实际通达性比想象中好；

· 景观 ★★★：1、2座向南中高层望启德邮轮码头以至维港海景，向北望狮子山；但6至8座向北低层以新蒲岗工厂楼景为主，座向差价会很大；

· 配套设施 ★★★★：Mikiki商场上盖＋，这个价位里半新盘几乎找不到对手；

· 校网 ★★★：43校网＋黄大仙中学网，够用但不加分。

另外一个常被忽略的细节，向南低中层正对太子道东主干道，开窗会有车流噪音，看房时一定亲自开窗听一听。

总结：这个盘适合谁

适合的人：预算800万到1,200万想买两房、重视居住空间和会所商场配套、不执着名校网的家庭；以及看好启德发展外溢、但不想付启德新盘溢价的人。而且对新鸿基有情意结的买家。

不适合的人：冲着34校网去的家长、非地铁上盖不买的通勤族、对楼龄敏感追求全新盘的买家。

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