注入雄安物业 南国置业的物管故事逐渐清晰

观点网 不知不觉中，物业管理服务已经成为南国置业的“半壁江山”。

从地产行业IPO重启后首家上市的商业地产公司，到中国电建地产旗下企业，再到新能源注入，曾被火热行情关注过的南国置业最终与地产、新能源越走越远。

9月末，已经披星带帽一年有余的南国置业静悄悄从控股股东手中收购了河北雄安中电建物业管理有限公司（以下简称“雄安物业”），置出地产业务之后选择再次加码物业，让其成为上市公司转型的方向。

在收购公告发出同一天，南国置业董事会提名中电建物业党委副书记、总经理张皓宇进入董事会。

10月21日，股东会决议公告出炉，人事变动同步落地。

将物业从地产附属推至台前，“退房保壳”这条路中交地产走过，天誉置业刚刚走完，南国置业也紧随其后。

加码物管

张皓宇进入南国置业，与雄安物业被注入上市公司资产是同时敲板的。

据南国置业9月29日公告，非独立董事郭崇华和副总经理庞捷峰因工作变动原因申请辞职，张皓宇通过董事会提名补选非独立董事。

公告措辞平实严谨，从形式上看只是一次常规补选，但人事的来处和去向本身就携带信息。

根据简历，张皓宇不是南国置业内部成长起来的管理层，而是在中电建集团体系中逐步培养提拔的“嫡系”。

电力系统出身，辗转中国电建河南火电、股份公司办公厅、电建地产中南区域，张皓宇来到南国置业时，还兼任着中电建物业管理有限公司党委副书记、总经理。

无独有偶，南国置业要收购的雄安物业此前正好就在中电建物业旗下。

收购公告显示，南国置业与中电建物业签订协议，南国置业以388.55万元为对价收购雄安物业100%股权，中电建物业则是南国置业控股股东中电建地产的全资子公司。

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不过，雄安物业体量并不算大，南国置业收购的关键并不在财务与资产贡献，更多的是发展方向与合规性考量。

截至2026年6月30日，雄安物业资产总额为2089.65万元，负债总额为1894.28万元，净资产为195.37万元。

2026上半年，公司录得营业收入108.89万元，营业利润64.06万元，净利润为59.43万元，经营活动产生的现金流量净额-377.56亿元。

而在2026年中期，南国置业物业管理服务业务收入规模为6769.38万元，占公司总营收比重为53.46%。

除此之外，雄安物业还为南国置业带来了114.59万元应收账款，与1409.27万元其他应收款。将雄安物业放进上市公司合并报表里，对南国置业营收和利润的涨幅的影响其实只有小个位数。

但南国置业将“解决同业竞争问题，促进业务合规发展”写在了交易目的首位。

据了解，根据电建集团及电建地产作出的关于避免与公司同业竞争的公开承诺，电建地产下属7家企业须于2026年底前完成同业竞争问题整改，雄安物业公司系上述承诺整改主体之一。

通过此次收购，可以解决电建集团下辖的同业竞争问题，同时也能增厚南国置业物业管理业务规模，将业务辐射范围步拓展至雄安新区及周边区域。

南国置业表示，未来公司拟将雄安物业公司作为物业管理业务的主要运营平台，同时依托其位于雄安新区的区位优势，积极承接电建地产及电建集团在京津冀区域开发项目的物业管理业务。

随着来自中电建物业的张皓宇进入南国置业董事会，这家半路并入央企体系内的企业，逐渐将物业管理作为下一步倚重的业务。

转型之后

成立于1998年，南国置业早年靠商业地产和长租公寓在华中市场站稳了脚跟，但2009年上市时或许也想不到17年后要打一场保壳之战。

从商业地产走到物业管理，几次关键战役中充当南国置业白衣骑士角色的始终是中电建地产。

2012年，南国置业上市第三年，却在商业地产的重资产运作中感到力不从心。资金链承压下，南国置业原实际控制人许晓明“求援”，中国电建旗下地产平台入股成为第二大股东。

然而，只是引入战投并不能完全解决南国置业的资金困难。2013年5月，许晓明向中电建地产让渡15%表决权，中电建地产升格为南国置业实际控制人，由此完成民企到央企的转身。

转折其实发生在行业进入深度调整之前，南国置业在2019年开始归母净利润就出现亏损，2020年实现扭亏为盈后又再次跌入亏损泥潭。

因为南国置业自身业绩问题，叠加宏观环境变化，曾经想将全部资产、负债、人员、业务注入南国置业的中电建地产，最终在2021年撤回了资产重组计划，并一直搁置至今。

在2022年、2023年、2024年连续三年净利润为负，且2024年净资产为负后，南国置业戴上了“ST”的帽子。

披星戴帽之后，南国置业保壳之战第一步便是甩掉来自地产的亏损包袱。

值得注意的是，在亏损真正压顶之前，曾有市场消息称电建集团旗下新能源资产可能借壳南国置业实现注入。

直到2025年4月，当南国置业宣布控股股东拟现金受让其房地产开发业务资产及负债时，市场上仍有相当一部分目光投向“新能源借壳”的可能性。

但今年年初，中电建新能源公布招股书，拟募资90亿元，控股装机超过2500万千瓦，在上交所主板独立上市。

失去了新能源借壳的市场期待，南国置业股价持续阴跌，2025年也成为公司业务分界线。

其时，南国置业以1元对价将17项房地产开发、租赁业务相关股权资产及负债转让给控股股东电建地产全资子公司上海泷临置业，标的资产评估值为-29.34亿元，交易于2025年11月完成实质交割。

地产开发从南国置业的报表上被整体切走，留下的是一个以商业运营、产业运营、长租公寓和物业管理为骨架的轻资产平台。

完成甩包袱、转型轻资产两步之后，南国置业接下来的任务便是摘帽。

从成立之初便支撑着南国置业的长租公寓和商业项目，提供了稳定的运营现金流，并在今年上半年实现经营活动现金流量净额由负转正，“止血”产生了效果。

除此之外，南国置业上半年营收因为房地产业务置出而下降84.55%，但归母净利润与净资产已经回正。

此前，南国置业已向深交所提交撤销退市风险警示及其他风险警示的申请，据公司与投资者活动交流表披露，目前仍处于“正常推进中、尚需深交所核准”的状态。

只是，南国置业轻资产业务的体量仍然较小，同样退房转型轻资产的中交发展上半年收入规模达7.77亿元，物业服务在管规模为5860.78万平方米，而南国置业总收入为1.26亿元，物业服务在管面积为47万平方米，其中有21.5万平方米为上半年新获取面积。

保壳对于南国置业而言并不困难，但之后拿什么撑住估值，才是更重要的考题。

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