物业这5笔钱国家不让收了！多地已退费，你家还在交吗

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说起物业费，几乎每个小区的业主都有一肚子话要说。不少人每个月按时交钱，可交的钱里到底包含什么、哪些是该交的、哪些是物业巧立名目多收的，绝大多数人都稀里糊涂。很多业主住了好几年，多交了上千块冤枉钱自己都不知道，还以为是正常收费。

最近几年，从国家到地方都在持续整治物业乱收费问题，甘肃、河北、辽宁、贵州等多地已经开展专项清查，一批违规收费的物业被责令整改、向业主退费，累计清退金额超千万元。有5笔费用，国家和各地早就明令禁止收取，属于典型的“交了也能要回来”的违规收费。

今天就把这5笔钱讲透：每笔钱为什么不能收、政策依据是什么、各地有哪些退费案例、自己家多交了该怎么要回来。全部用大白话讲，没有专业术语，普通人都能看懂对照。全文接近6000字，建议收藏，回家翻出物业费收据对一对，该拒交的拒交，该退费的别嫌麻烦，都是自己的血汗钱。

一、第一笔：公摊能耗费、电梯运行费——物业费本来就包含，再收就是重复收钱

这是所有小区最常见的违规收费，也是退费案例最多的一项。很多业主都遇到过：物业费按平方交完了，物业还要单独收每月几十块的电梯费、公共照明费、绿化浇水费，美其名曰“公摊能耗费”，说物业费里不含这些，不交就不让用电梯、不给充水电。

为什么这笔钱不能收？

按照《物业服务收费管理办法》和全国多地推行的物业费“一费制”规定，普通住宅的物业费，本身就已经包含了公共区域设施设备的日常运行、维护费用。

简单说：电梯运行的电费、楼道和园区路灯的电费、绿化养护的水费、公共设施维护的人工成本，全部都算在物业费里了。物业再单独列项收取，就是典型的重复收费，相当于一份服务收两份钱。

比如宁夏银川2024年就明确要求，普通住宅前期物业实行“一费制”，公共照明、电梯、消防等设施的运行费用全部纳入物业服务成本，不得另行收取。政策落地之后，当地多个小区直接下调了物业费，清退了之前多收的公摊电费。

真实退费案例

甘肃平凉静宁县多个小区，物业在物业费之外，单独按月向业主收取公摊电费，累计违规收费7.3万余元。2026年市场监管局专项检查时认定属于重复收费，责令物业全额退还业主，同时对企业进行了处罚。

辽宁海城市某小区，每平米1.8元物业费之外，还长期加收每月50元电梯费、30元公摊电费。业主联合投诉之后，住建部门责令物业向每户退还1030元，并处2万元罚款。

怎么判断自己小区有没有违规？

很简单，看物业服务合同或者收费公示。如果合同里写了物业费包含“公共设施设备运行维护费”，再单独收电梯费、公摊电费，就是违规。

现在绝大多数城市的普通住宅物业费，都已经实行一费制，公摊能耗全部包含在内。只有极少数老小区、特殊商业小区，合同明确约定另行分摊的，才可以按实分摊，并且必须定期公示明细，不能随便定个价格就收。

很多业主觉得每月几十块钱不多，不值得较真。可一户一年就是几百块，整个小区几百上千户，一年就是几十万，这笔钱本就该包含在物业费里，平白无故多交，就是给物业白送钱。

二、第二笔：装修保证金、装修管理费、装修电梯使用费——多地明文禁止，交房时最容易被坑

买了新房交房的时候，几乎所有业主都被物业收过这笔钱：少则一两千，多则三五千的装修押金，还有几百块的装修管理费、电梯使用费。物业的说法都是“统一规定，不交不给钥匙，装修完了退”。可真等到装修完了，想退押金就难了，要么挑毛病扣钱，要么拖着不给，很多业主最后嫌麻烦就不了了之。

为什么这笔钱不能收？

现在越来越多的省市，已经在地方物业管理规定里明确：物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费。

比如河北保定就写得很清楚：物业可以按规定收取装修垃圾和渣土清运费，但不能收保证金、管理费、电梯使用费。

原因很简单：业主装修只要不破坏承重墙、不违规改造，就是合法权益。物业有监督的义务，但没有权力收押金变相限制业主。所谓的装修管理费，本身就属于物业服务的一部分，不该额外再收钱。装修用电梯，电梯运行费已经包含在物业费里，单独收费就是二次收费。

现实里的坑：押金容易交，退的时候难

很多业主都有体会：交押金的时候很痛快，直接从交房款里扣；退的时候要走层层审批，还要等几个月，最后总能找出各种理由扣钱。比如地面有划痕、电梯有磕碰、垃圾没清干净，动不动就扣一半押金，业主也没时间精力去扯皮，最后只能认栽。

更过分的是，有些物业直接把押金当成“默认收费”，业主不主动要就不退，拖着拖着就不了了之了。

现在各地怎么处理？

近几年多地开展交房收费专项整治，明确禁止强制收取装修押金。已经收了的，装修验收合格之后必须按时退还，无故拖延、克扣的，业主可以向住建部门、市场监管部门投诉。

这里要说明一下：装修垃圾清运费，如果业主选择让物业统一清运，物业可以按标准收取；但业主也可以选择自己清运，物业不能强制代收、不能强行收费。

很多物业直接把垃圾清运费和押金绑在一起，不交不给钥匙，这本身就属于违规强制收费。

三、第三笔：水电燃气代收手续费、转供电加价——法定不能收额外费用

很多老小区、商业小区，没有实现一户一表，水电由物业代收。不少物业就借着代收的名义，在原价基础上加价，或者收“服务费”“损耗费”。尤其是转供电的商铺、写字楼，加价现象更普遍，商户每个月电费要多花不少钱。

为什么这笔钱不能收？

《物业管理条例》第四十四条写得明明白白：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

一句话：物业帮着收水电费可以，但不能从中加价、不能收手续费，收多少就要全额交给水电公司，赚差价是违法的。

重灾区：转供电加价

商铺、写字楼、公寓这类非住宅，大多是转供电，也就是物业从电网买电，再卖给商户。很多物业就在电价里加“服务费”“损耗费”，一度电国家电网卖6毛，物业收1块2，中间差价全进了自己口袋。

2026年甘肃曝光的5起物业价格违法案例里，有3起都是转供电加价：武威某小区物业加收电费维护费61.9万元，张掖、金昌两地物业分别违规加收13.2万、21.1万元，最后全部被责令清退、并处以罚款。

还有的小区，自来水每吨3块，物业收4块，美其名曰“二次加压费”。实际上二次供水的运行成本，同样已经包含在物业费里，不能再单独加价收水费。

业主怎么自查？

很简单：居民用电、用水都有政府定价，网上就能查到当地的居民水电价格。如果物业收的价格比官方定价高，又没有合法的分摊依据，就是违规加价。

遇到这种情况，保留好缴费票据、收费截图，直接向12315市场监管热线投诉，一投一个准，多收的钱都能退回来。

四、第四笔：燃气开口费、暖气开口费——国家早已取消，很多交房还在收

很多业主交房的时候，都被收过一两千甚至几千块的“燃气开户费”“暖气接口费”“有线电视初装费”。物业或者开发商说这是配套费，不交就不给通燃气、不给交房。

实际上，这笔钱国家早在2019年就已经明令取消，并入了城市基础设施配套费，由开发商缴纳，不得再向业主单独收取。

为什么这笔钱不能收？

根据财政部、发改委的相关规定，燃气、热力、供水、供电等城市基础设施配套费，已经包含在房价里，由开发商统一缴纳，不得在房价外向用户单独收取。

简单说：你买房的房款里，已经包含了这些配套的钱。交房时再收一次，就是重复收费，属于典型的违规乱收费。

为什么现在还有人收？

因为信息差，很多业主不知道这笔费已经取消了，以为是正常收费，交了就交了。还有的小区换个名字，叫“接口费”“安装费”“材料费”，换汤不换药，本质还是开口费。

近几年山东、河南、河北多地都在清退这笔违规费用，不少小区业主联合维权，成功要回了几千块的开户费。

注意这两点

第一，这笔钱的收费主体一般是开发商，很多时候由物业代收。不管是谁收的，只要是房价外单独收取的燃气、暖气开口费，都属于违规。

第二，如果是后期自己加装、改造的，费用另算；新房交房时的基础配套开口费，已经包含在房价里，不用再交。

买房、交房的时候一定要问清楚，别稀里糊涂就把钱交了。已经交了的，可以查一下当地的政策，符合条件的可以申请退费。

五、第五笔：首次标配门禁卡、入户钥匙工本费——交房标配不该再收钱

很多小区交房的时候，物业会给业主门禁卡、单元门钥匙、入户钥匙，然后收几十块钱的工本费。有的小区一张门禁卡收20、30块，一户给三四张，又是一笔不小的费用。

很多业主觉得，卡确实有成本，收钱也正常。但实际上，交房时标配的门禁卡、钥匙，属于房屋交付的必备配套，成本已经算在建设成本里，不应该再向业主单独收费。

为什么这笔钱不能收？

房屋交付的时候，开发商和物业有义务提供正常入住所需的配套物品，包括入户钥匙、单元门钥匙、标配数量的门禁卡。这就像你买手机，充电器是标配，不能再单独收钱一样。

只有业主弄丢了、损坏了，额外补卡的时候，物业才可以收取成本费，而且只能收工本费，不能加价牟利。比如一张卡成本2块钱，收5块钱以内算合理，收20、30块就属于加价牟利，是违规的。

常见的坑：强制升级门禁、变相收费

还有的小区，住了几年之后，物业说要升级门禁系统，换成人脸识别或者新卡，然后要求业主重新花钱买卡、交升级费。

如果是物业主动升级系统，成本应该从物业费或者公共收益里出，不能让业主再掏钱。只有业主自己弄丢补卡，才需要承担工本费。

别小看这笔钱，一个小区上千户，每户收几十块，就是十几万，本不该业主出的钱，就不能惯着物业乱收。

六、先别着急拒交！这几个误区一定要避开，别有理变没理

知道了哪些钱不该交，很多人第一反应就是：那我以后物业费都不交了。千万别这么干。合法合规的物业费，业主是有义务交的；只有违规多收的部分，我们才有权拒交。搞错了，反而自己理亏。

误区一：所有物业费都可以拒交

辟谣：不行。物业按照合同提供了服务，合法的物业费业主必须交。只有物业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收取的违规费用，我们才有权拒交，并且要求退还已经交的部分。

如果因为拒交合法物业费被物业起诉，最后大概率还是要补交，还可能承担违约金，得不偿失。正确的做法是：该交的交，不该交的坚决不交，分开算清楚。

误区二：物业服务不好，就可以不交物业费

辟谣：不能直接全拒。物业服务不到位，比如卫生差、安保差，属于服务质量问题，可以要求物业整改、扣减对应部分的物业费，但不能全额拒交。

法院一般也不会支持全额拒交，只会根据服务瑕疵酌情减免。最好的方式是保留服务不到位的证据，向住建部门投诉，或者通过业委会要求物业整改、退费。

误区三：没入住、没装修，不用交物业费

辟谣：不对。房屋交付之后，就算没入住、没装修，也要交物业费。因为物业维护的是整个小区的公共区域，不会因为你家住不住就减少服务。

不过很多地方都有规定，空置房屋连续空置6个月以上的，可以申请减免物业费，一般按70%-80%缴纳。具体看当地规定，不是全免，但也不用交全额。物业强制收全额的，就属于违规。

误区四：物业说什么就是什么，业主反抗也没用

辟谣：完全不是。现在从国家到地方，都在整治物业乱收费，监管部门是站在业主这边的。只要有真凭实据，投诉基本都能得到处理，违规的费用都能退回来。

很多物业就是吃准了业主嫌麻烦、不懂法，才敢乱收费。你较真了，他就退了；你算了，他就赚了。

七、遇到物业乱收费，一步步教你维权，简单好操作

很多业主也知道物业乱收费，但不知道该找谁、该怎么走流程，嫌麻烦就忍了。其实维权一点都不难，按步骤来就行，大部分情况不用打官司就能解决。

第一步：留好证据

所有维权的前提都是证据。把物业费收据、缴费截图、物业的收费通知、物业服务合同、相关的聊天记录、录音都保存好。

尤其是收费票据，一定要盖有物业的公章，证明是他们收的钱。没有票据的话，转账记录、聊天记录也可以作为证据。

第二步：先和物业协商

拿着政策依据，找物业负责人沟通，明确指出哪笔费用属于违规收费，要求退还或者抵扣后续物业费。

很多物业知道自己理亏，你真拿出政策了，他就会同意抵扣或者退费，毕竟闹到监管部门，他们还要挨罚。

第三步：向监管部门投诉

协商不成的，直接投诉。三个最有效的渠道：

1. 12315市场监管热线：涉及价格违法、乱收费、加价收费的，打这个最管用，市场监管局管价格执法，有权罚款、责令退费。

2. 12345政务服务便民热线：所有物业问题都可以打，会转派给当地的住建部门、街道办事处处理，有回复时限，必须给你反馈结果。

3. 当地住建局物业科：物业的行业主管部门，直接管物业的资质和服务，投诉违规收费、服务差都可以找他们。

投诉的时候说清楚：哪个小区、哪家物业、收了什么钱、违反了什么规定、你的诉求是什么，再附上证据。一般1-2周就会有工作人员联系你处理。

第四步：业主联合起来，成立业委会

单户业主维权，力量有限。如果小区普遍存在乱收费问题，业主们联合起来，一起投诉、一起协商，效果会好很多。

长远来看，成立业主委员会，是解决物业问题的根本办法。业委会有权解聘不作为的物业、重新选聘新物业、监督物业费使用和公共收益，从根源上解决乱收费问题。

当然，成立业委会流程比较复杂，需要全体业主配合，但一旦成立，小区的话语权就掌握在业主自己手里了。

第五步：法律途径

如果以上方式都没用，还可以走法律途径。根据最高法的物业服务纠纷司法解释，物业擅自扩大收费范围、重复收费的，业主可以起诉要求退还，法院会支持。

金额不大的可以走小额诉讼，流程快、成本低，只要证据充足，基本都能胜诉。大部分物业到了法院阶段，都会主动和解退费，不想留下行政处罚和诉讼记录。

八、最后说句实在话：业主和物业不该是对立面

说了这么多违规收费，不是说所有物业都不好，也不是教大家故意和物业对着干。

本质上，业主和物业是雇佣关系：业主花钱买服务，物业拿钱做好服务，本该是平等的。可现实里很多物业搞反了，觉得自己是管理者，想收什么费就收什么费，服务做得一塌糊涂，钱一分不能少，才造成了双方的矛盾。

好的物业也有很多：收费透明、服务到位、公共收益公示、有事随叫随到，这样的物业，业主交费也交得舒心。

我们反对的不是物业费本身，是巧立名目乱收费、只收钱不办事的物业。该交的钱，我们一分不少；不该交的钱，一分也不能多给。这是业主的合法权益，不是斤斤计较。

也想对物业行业说一句：赚该赚的钱，做该做的事。靠乱收费赚快钱，终究做不长久。把服务做好了，业主满意了，收费自然就顺畅了，这才是长久之道。

全文总结

国家和各地明令禁止、多地已经在清退的5笔物业费用分别是：

1. 公摊能耗费、电梯运行费：物业费已包含，单独收取属于重复收费；

2. 装修保证金、装修管理费、装修电梯使用费：多地明文禁止收取，不得强制；

3. 水电燃气代收手续费、转供电加价：法定不得加收额外费用，赚差价违法；

4. 燃气、暖气开口费：早已并入城市配套费，包含在房价内，不得重复收取；

5. 首次标配门禁卡、钥匙工本费：交房标配不得另行收费，补卡仅可收成本费。

遇到乱收费，先保留证据，先协商，协商不成向12315、12345和住建部门投诉，合理合法维护自己的权益。合法的物业费按时交，违规的收费坚决拒，这才是业主该有的态度。

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免责声明：本文为物业收费科普，各地执行标准存在差异，具体以当地主管部门规定为准，维权请通过正规合法渠道。