北京
文/上海进深 严明会
上海楼市，出现了一个不太寻常的抬板项目。
近日，宝山区18号线康文路站TOD住宅地块设计方案公示。项目拟建30栋住宅，其中包括24栋叠拼和6栋小高层，共规划955套住宅。
最引人注目的，是它的抬板尺度。
周边道路标高在4-5米，住宅社区内部标高做到17.2米，抬板高度超12米，放在上海近年来的新房项目中，这样的抬升幅度相当少见。目前市场上常见的抬板项目，抬升高度大多在3-7米左右。
另一个看点，是低密度规划。
项目住宅地块总用地面积约9.47万平方米，容积率仅1.4，计容建筑面积约11.79万平方米，规划限高63米。与上海不少以高层住宅为主的TOD项目相比，这里具备打造差异化产品的先天条件。
产品面积段上，高层住宅预计在100-130㎡，叠拼预计在160-190㎡。
从公示图来看，社区内部还布置了多处下沉庭院，并围绕庭院组织景观组团。尤其是地块西侧，中轴区域集中了多处下沉庭院，结合入口门头和配套空间，形成了层次丰富的归家界面。
低容积率、大尺度抬板，再加上叠拼与高层的产品组合，康文路TOD的规划确实有些不一样。
立体开发
康文路TOD的特殊性，在于它并非一块普通的住宅用地。
作为地铁上盖综合开发项目，它需要统筹轨道交通设施、停车空间、住宅、商业及公共配套。
项目采用地下空间、地面层和上盖层相结合的三维立体开发模式，不同功能分别布局在不同空间层级，要打造集居住、商业、办公、生态于一体的微型城市。
就两个住宅地块而言，05A-10为规划住宅地面地块，05B-02为规划住宅上盖层地块。
地下层，承担商业与交通枢纽功能。
根据土地出让条件，项目地下空间规划为约4.8万平方米，局部为三层，主要结合轨道交通站点布局商业及综合交通枢纽功能，其中商业建筑面积不少于4800平方米。
地面层，主要解决停车及城市配套问题。
05A-10地块0-10米布局夹层停车库，建筑规模约20000平方米，不计容，用于05B-02地块停车位配建。
05B-02地块10-17米为夹层停车库，建筑规模约110000㎡，不计容。
上盖层，才是住宅与社区生活的主要空间。
住宅布局在约17.2米的上盖平台之上，同时规划体育公园、绿地和幼儿园。
项目还需配建不少于3200平方米的社区公共服务设施，包括居委会、文化活动室、卫生服务站、老年活动室、社区养老福利设施及社区商业等。
从周边布局来看，地块北侧为蕰藻浜及滨河绿地，东侧有绿地，东南侧规划商业和办公空间，东北侧为幼儿园。
住宅之外，受让人还需代建幼儿园，建筑面积5232㎡，建设标准不低于8500元/㎡；代建四块绿化，含规划内两个驿站及配套建筑2000㎡，绿地建设标准不低于1500元/㎡；代建南蕰藻路，长约500米、宽24米，建设标准不低于3500元/㎡。
接盘方猜想
康文路TOD的另一条看点，是地块交易之后最终开发主体仍未揭晓。
今年3月，申通地铁集团全资子公司上海广富建设发展有限公司摘得康文路TOD相关地块。其中，住宅地块成交总价31.2773亿元，楼面价约2.65万元/平方米；相邻商办地块成交总价5.6253亿元，两宗地块合计约36.9亿元。
6月，上海广富建设发展有限公司100%股权及相关债权挂牌交易。
截至目前，尚未有官方信息确认最终接盘方。
有市场传闻指向大华集团。此前，地块推介视频中的商业部分曾出现“大华嘉年华”的名称，这一细节引发了外界猜测。
如果大华最终参与开发也不意外。其长期深耕上海，尤其熟悉宝山市场，曾开发大华锦绣四季、大华公园城市、大华锦樾等项目。
再看项目周边，已有多个新房项目入市。
北侧的佳运瑞璟湾、华发四季河滨于2023年入市，当时均价约6.6万元/平方米，目前已有交付入住，仍有少量尾房在售。
东侧的金茂·满誉则是近期板块内较受关注的项目，今年多次加推均实现清盘或触发积分。目前第五批次已取证，推出117套公寓、叠加房源，均价约72760元/平方米。
交通层面，18号线二期已于2025年12月27日开通初期运营，自长江南路站延伸至康文路站，贯穿宝山淞南、张庙、庙行等区域；向东一站至呼兰路站可换乘1号线。自驾方面，地块周边可经中环线、南北高架快速联动市区。
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