北京
文/深圳进深 严明会
一个多月前，去年底入市且备受关注的深圳几大豪宅之一。
后海招商玺（备案名：后海玺家园），管理层有了新变动。
其董事长由陈永杰，变更为黄淼兴。
由此，黄淼兴完成了项目董事长、总经理“一肩挑”的角色转变。
这位招商蛇口华南区域深圳公司副总经理，肩上的担子又重了一些。
如今，这起变动一个余月后。
后海招商玺随即宣布加推，并且还涨价了。
01
这个项目，最近两天拿下新一张预售证。
房源为1栋二单元，108套，产品面积188-248㎡。
备案单价13.2-17.68万/㎡，均价15.58万/㎡。
可对比的是，去年12月，后海招商玺首批次产品取证。
1栋一单元，40套房源，195-432㎡。
当时备案价12.72-15.89万/㎡，均价14.96万/㎡。
最新这次取证，产品面积要更小一些，均价却涨了6200元/㎡。
如果以首批次最小面积195㎡户型算，总价至少涨了120万。
项目涨价的逻辑，进深网认为主要来自三个方面。
1）首先，本次加推的1栋二单元，位置上可以说是整个小区“楼王”般的存在。
楼栋位于后海大道头排角位，所拥有的海景、城市天际线景观，可以说是整个小区最好。
比如楼栋的247㎡户型，就带有270°阳台。
高区不仅拥有后海总部、深圳湾景观，还能看到东角头、太子湾城市天际线与海景。
而项目首推的1栋一单元，位于1栋二单元的里侧，景观视野上就被后者遮挡不少。
2）其次，在如今现房已成主流共识的大背景下，后海玺家园近期已经做了实景呈现。
也给了开发商不少的底气。
3）再者，还有周边楼盘的承托。
去年同片区附近，前后入市的豪宅，还有深圳湾澐玺和信悦湾。
这两个项目，深圳湾澐玺三次取证，备案均价16.88-18.23万/㎡。
而信悦湾至今，也已两次取，证备案均价达20.83-24.44万/㎡。
两相对比之下，后海招商玺价格上，确实要低一些。
所以这一次涨价，似乎也是开发商在补足项目的价格预期。
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02
其实在这次加推涨价的背后，后海招商玺最近还有一个动态。
项目的管理层发生了一些变化。
它的开发主体，为深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司。
该公司成立于2022年12月。
原本的董事长为陈永杰，总经理为黄淼兴。
今年9月10日，项目公司的董事长变更，陈永杰退出，黄淼兴成为新董事长。
也就是说，目前该公司的董事长、总经理均由黄淼兴“一肩挑”。
另外，项目的董事成员也有所变更。何智虎、胡晓东退出，周华、庄晓彤新进。
管理层完成变更后，项目随即加推涨价，不知是否是一次巧合。
后海招商玺其实有一段曲折的身世。其原为恒大旗下旧改项目。
早在2016年，恒大签约湾厦村旧改。
整个城更项目占地面积24.95万平方米。计划要建131万平方米的“前海封面综合体”。
而饼干厂作为一期项目，规划3栋59层超高层住宅、写字楼、学校，容积率8.9。
只不过，项目因过高的容积率、保障房比例，以及周边居民的反对陷入僵局。
而后恒大出险，项目更彻底搁浅。
2022年，招商蛇口联手平安资管成立合资公司，正式接手饼干厂城市更新项目。
随后规划也有所调整，其中，容积率由8.9调整至6.5。
与此同时，去掉了人才住房和保障性住房。项目得以推进。
项目也摇身一变，成为了深圳后海炙手可热的豪宅之一。
所以这个豪宅项目，是带有一栋回迁房的。
不过它的首开，已经得到了市场的验证。
去年底，后海招商玺一批次40套房源，两分钟售罄。
这一次，市场是否还会像首开一样为项目买单？
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