广州三元里旧改：中心城区更新的系统解法

进入存量更新阶段，城市更新的核心不再是“拆什么、建什么”，而是一种“不断链的城市更新逻辑”。

中房报记者 吕颖雅丨广州报道

2026年，三元里旧改安置房建设、旧村拆迁双线提速，多片区同步施工，产业腾挪与空间重构大范围落地。这个一度被视作“广州最难旧改之一”的项目，进入实质性攻坚期。

三元里改造启动区安置房项目于2025年8月动工，首期地块拆腾并举，数百家美妆商户陆续转场安置。

三元里城中村安置房建设实景图

回看三元里的改造历程，自2002年列入广州首批城中村改造试点以来，项目历经二十余年，三次启动又三次悬置，直到2024年才逐步打开局面。

三元里地处广州白云区南部，紧邻越秀区核心，是连接中心城区与北部片区的重要节点，也是典型的产业型城中村。这里既是人口密集的居住区，也是广州皮具、美妆、音像等专业市场的重要集聚地。改造不仅涉及村民安置和居住环境改善，还关系到商户经营、产业延续与历史文化保护。

如何在改善人居环境的同时，尽可能维持产业链条运转，并为城市功能提升和产业转型腾出空间，成为三元里城市更新必须面对的课题。

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多重约束叠加下的更新困局

三元里城中村改造的复杂性，首先来自空间与产权的双重约束。

项目改造范围71.45公顷，拆除建筑面积约162.84万平方米，规划总建设量192.35万平方米，规划建设安置房6918套。改造涉及3439户家庭、11062名户籍人口，涵盖村民自建房、国有老旧小区、国有单位公房集体物业、国有物业等多种类型。

受历史征地和政策更迭影响，片区集体土地与国有土地交错分布，叠加单独所有、共有及双重产权等复杂权属形态，历史遗留问题突出。不同群体在安置方式、补偿标准、临迁保障等方面诉求差异明显，多方利益统筹协调难度较高。

土地资源紧张进一步增加了改造难度。三元里历史村域用地约5000亩，但真正能够整体统筹、连片推进的空间并不多。经过多次征地及周边国有地块整合后，可用于腾挪的区域约800亩左右，且缺乏独立的“先安置后拆迁”用地，这使得改造难以按照常规路径顺畅推进。

三元里城中村改造前实景图

此外，片区约三分之一用地位于白云山建设控制地带，建筑高度受到严格限制，同时有11处各级文物保护单位需原址保护；改造总成本超220亿元，资金平衡压力长期存在，并叠加复杂的利益纠纷与历史遗留诉讼，使其成为中心城区攻坚难度最大的“硬骨头”。

更特殊的是，三元里长期形成以皮具、美妆、音像等为核心的商贸产业集群，数千商户与居民空间交织共生。产业既是就业基础，也是空间使用主体，一旦拆迁节奏失衡，就可能引发产业链条断裂与外溢风险。

“城中村改造不光是城市大事，更是每一个家庭内部的利益再分配，很多时候，难点并不是外界关注的补偿问题，而是需要去协调再分配的矛盾。”三元里经济联社党委书记李润能表示，村民和产业相互依存，对未来产业如何规划发展，村民也有自己的想法。

可见，三元里的难，并不在单点受阻，而是空间、产权、产业与资金约束同时存在，任何一个变量变化，都会牵动整体节奏。

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破解产权难题打通堵点

面对复杂的产权关系与多元利益诉求，三元里将群众工作、政策配套和安置保障纳入同一推进体系，力求在化解历史矛盾的同时，为改造创造条件。

群众工作是改造推进的重要基础。三元里组建区委、区政府双组长制城中村改造指挥部，实行分片包干、挂图作战，全区选派16支签约组下沉一线。

通过政策解读专班与入户沟通机制，将复杂政策转化为可理解的表达，用真实案例打消群众顾虑，降低信息不对称。同时，通过整合公检法司力量，针对产权争议、财产分割等高频矛盾提供“一站式”司法服务，依托村社自治机制，成功引导群众从“观望迟疑”转向“主动支持”，在极短时间内实现了旧村片区签约率突破95.83%的惊人速度，专项借款使用率亦高达98.26%，为项目注入了强劲的资金活水。

在此基础上，三元里聚焦权属纠纷、安置补偿等核心矛盾，精准出台配套政策。尤其针对“集转国”等特殊历史形成的产权难题，创新出台专项配套政策及实操指引，量身定制安置扶助方案，实现了特殊房屋90%以上的高签约率。

同时，通过安置补助分期预支、差异化补偿机制及“早签快奖、多签多奖”等激励方式，缓解过渡压力。回迁体系设置45~140平方米多梯度户型，精准匹配不同家庭需求，针对一宅多户、合资建房等疑难问题，实行一事一议、专项处置。

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产业有序腾挪延续商贸活力

对于产业型城中村而言，改造的一大挑战，是如何避免空间腾退演变为产业流失。

三元里没有选择大规模外迁，而是推动“区域内再组织”。一方面，通过创新留用地建设量预支模式，优先建成10万平方米白云美湾二期集体物业，稳固村集体经营性收入；另一方面，统筹周边产业园区、专业市场资源，为数千户皮具、美妆商户提供搬迁对接和过渡期扶持，保障经营有序衔接。在此基础上，三元里还依托传统商贸优势，规划建设超30万平方米特色产业综合体，以城市更新赋能产业提质增效。

兴发市场的腾挪是其中一例。作为全国美妆人的产业“地标”，兴发市场承载着大量商户的经营活动。李润能介绍，早在市场拆除前，三元里就已着手谋划商户安置。

“现在600多家美妆商户已经搬去对街‘三角地’临时安置（新兴发广场）。未来，待安置房建好后，还会有一些底商供他们选择。”李润能说，白云美湾二期也在如火如荼建设，建好后这些美妆商户将会有更优质的物业载体。

皮具产业也在周边寻找新的经营空间。以鸿昇皮具城为代表的首批拆卸物业商户，通过集中搬迁有序转入柏丽NYC等周边载体，实现经营空间的平稳过渡与快速恢复。

“我们这里还有6000多平方米的物业待租，鸿昇皮具城的很多商户已经搬来了这里，还有一些去了周边其他市场，我们也算是受益者。”三元里街商会执行会长、广州市柏丽控股集团有限公司董事长张顺庚说，位于改造首开区的鸿昇皮带城已开拆，商户们选择了他的物业租赁，形成皮带产业在新空间的重新集聚。载体有得亦有失，但对于三元里来说这都是“左兜换右兜”的腾挪功夫，汤没有洒还在锅里。

更为深刻的是，产业腾挪不仅是经营空间的转移，也为传统商贸业态的转型创造了契机。

为兼顾产业延续与长远发展，街道通过建立“过渡期产业安置机制”和“企业全生命周期服务体系”，妥善解决了原住商户与企业的转型痛点。在这一过程中，新一代“三元里人”正成为变革的主力军。他们不再是单纯依靠收租躺平的“村二代”，而是敢于试水TikTok直播、深谙国际营销的“新锐创客”。

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从空间更新走向系统治理

三元里突破传统“先拆后建”的思路，将空间重构、文化保护与产业延续纳入整体规划，通过各项工作的协同推进，让城市更新真正转化为居住品质的改善和产业的持续发展。

三元里城中村改造效果图

在规划层面，三元里构建“一轴一带五片”空间格局，以及“文物建筑+历史环境+非遗文化”三位一体保护体系。以三元古庙国保遗址为核心，保留多处区级文保建筑、古巷肌理，传承元宵巡游、粤剧等本土民俗。

与此同时，活化修复“三板石”古驿道，串联五大片区，打造文化、绿轴、商业复合廊道，新建抗英纪念馆、粤剧排练场等公共场馆，让百年本土文脉在城市更新中活态传承、焕发新生。

生态空间也是此次改造的重要内容。一条全长3.5公里的生态绿轴正从蓝图走向现实，将无缝串联湾区中心站北广场与白云新城两大核心节点，预计实现区域增绿190亩（12.61公顷），将交通枢纽的“流量”转化为区域发展的“留量”，彻底改变“只见建筑不见绿”的旧貌。

三元里也在探索文旅融合，以红色文化赋能城市更新。依托三元里抗英历史和《英雄三元里》等影视IP，尝试通过“文旅+商业”“文旅+科技”等跨界融合，让英雄精神在新时代焕发活力，并培育沉浸式演艺、国潮市集、夜间经济等新业态。

特别是夜间经济，英雄广场的慢行路径与梓元岗时尚街区交相辉映，Livehouse、街头演艺、文创市集点亮了城市的夜空，有效延长了游客的停留时间，提升了区域的消费能级，促进区域功能从单一商贸向多元城市界面演进。

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超大城市中心城区更新样本

从进展来看，三元里城中村改造已进入快速推进通道。

截至目前，项目住宅房屋签署补偿协议5885宗，完成率达90.55%，其中旧村补偿协议签订完成率为99.56%，清空交房率达99.24%。启动区安置房于2025年8月动工，旧村首开区安置房已于2026年5月动工，预计2026年底前封顶，2027年底前封顶。

兴发三四期安置房效果图

更关键的是，在传统旧改最易失控的产业维度，三元里实现了相对稳定的“不断链运行”。数千商户通过市场间转移与过渡空间承接，实现持续经营，核心产业集群未出现明显外溢。

同时，原本碎片化的空间肌理正在被系统重构，生态绿轴、交通网络与功能组团逐步成形，城市结构由“点状混杂”向“轴带统筹”转变。

放在更大的城市更新语境中，三元里的特殊性在于，它既是产业型中心城区更新，也是在高密度混合功能条件下，对居住更新与商贸体系连续性同时处理的一次现实考验。

三元里的探索表明，进入存量更新阶段，城市更新的核心不再是“拆什么、建什么”，而是一种“不断链的城市更新逻辑”——在空间重构中保持产业连续，在治理重构中降低社会摩擦，在文化重构中延续城市记忆，在多重约束中实现系统平衡。

从这一意义上看，它不仅是广州的更新样本，也是观察中国超大城市进入系统性更新阶段的重要窗口。