山东
今年9月，上海楼市出现了一个很关键的变化。最新公布的五年住房建设新规划，直接改变了未来几年上海新房的供应格局，也让大家对这座城市的房价走势，有了全新的判断。
最直观的变化，就是新房供应量大幅减少。对比上一个五年，接下来五年上海新房整体供应要减少近三成，折算下来，市场上将少十几万套新房源。从数据来看，“十四五”期间上海新房供应面积达到4200万平方米，而新的周期里，供应面积被压缩到2500万至2800万平方米。
这次缩减供应，不是简单的市场微调，而是上海城市发展思路的一次大转向。
这么多年来，国内大部分城市的发展模式都差不多，靠卖地、盖新房扩张城区，再依靠土地财政的收入完善城市基建，快速拉动城市发展。但随着楼市整体降温，土地财政的红利慢慢消失，这种靠大规模新建扩张的模式，已经走不通了。
现在的上海，已经不再把新建商品房开发当作城市建设的重点。城市发展的重心，已经转移到老小区改造、城中村更新以及盘活城区现有的存量资源上。很多人会误以为，减少新房供应是为了抬高房价、收紧市场，其实恰恰相反，这是上海为了稳定楼市做出的精准调整。
过去老旧改造、城市更新的资金模式，已经跟不上现在的建设节奏。稳住整体房价，守住城市存量资产的价值，才能吸引更多社会资本投入到旧城改造和城市升级当中，让城市更新能够持续推进下去。
不得不承认，房地产的底层逻辑早就变了。以前楼市能持续上涨，靠的是不断涌入的人口、持续扩张的城市版图和宽松的金融环境。但现在市场环境完全不同了。即便各地纷纷出台降息、降首付、放开限购、购房补贴等利好，也很难再带动大规模的买房热潮。
现在老百姓买房越来越理性，大家对收入预期更谨慎，房贷压力也让很多人不敢轻易出手。再加上上海公积金缴存人数逐年变少，高端改善购房者的增长速度也慢了下来，买房的人群整体在减少。也正因为如此，楼市调控的重心，从以前的刺激买房需求，变成了主动控制新房供应。
目前，一线城市缩减供地、收紧新房供应已经成了明显趋势。北京、广州一直在压缩土地供应，深圳的供地节奏也变得保守，而上海是第一个明确大幅缩减新房供应的一线城市。
但这种模式并不适合所有城市照搬。北上广深产业成熟、人口稳定、存量资产优质，完全可以支撑楼市平稳发展。而杭州、成都、武汉这类二线城市，高端产业和高净值人群储备不足，楼市分化只会越来越明显。至于多数三四线城市，核心问题是人口不断外流、刚需持续萎缩，根本不是房子太多，盲目跟风缩供，只会让市场问题更严重。
可以确定的是，上海这次住房规划调整，正式宣告房地产粗放发展的旧时代结束。楼市普涨、拆迁暴富的日子彻底过去了。
未来楼市会长期处于缩供稳价的状态，不同城市、不同地段的房价差距，也会越来越大。
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