探班德基艺术奥莱后，浅聊三个话题

继续分享国庆长假南京行的后续，本文主角是在9月底亮相的德基艺术奥莱，鉴于不少奥莱选址附带文旅属性，外加该项目极具辨识度的“云境乌托邦”式设计理念以及滨水加持，打卡标签更强，让我们探班时的游逛心态来得顺理成章。

与此前分享南京光环花园城类似，由于我并非带着工作视角进行探班，因此关于项目在打造层面的分析本文几乎也是无；而项目的基本资料，现在AI一查一堆，因此也不浪费大家时间再多看。下文仅聊几个个人觉得还算有趣且值得探讨的话题。

关于艺术

德基艺术奥莱把“艺术”上升到案名，而非传统以区位来进行命名，由此可见项目赋予“艺术”标签很高的权重。

已经2026年了，在商业项目的打造层面，“艺术”很难再成为新奇式的兴奋点，但这不妨碍其依旧是实体商业的附加值，且易为消费者所感知。

例如位于户外空间的波点南瓜艺术装置是最为显性的呈现之一，这也是我们即使作为非艺术领域的大众消费者也熟悉的作品。

而查阅了资料后才发现，德基艺术奥莱对于“艺术”的理解，反而并不是比较传统意义上在项目内放置艺术作品这样的直白“对话”，而是期望将项目本身就构建成一件“艺术品”，将“艺术理念”融于规划、设计、运营中。

说实话，话术包装是简单的，但真要体现出来还是有难度。从实际观感而言，“云境乌托邦”建筑本身确实养眼（虽然我女儿觉得有点像棉花糖），如果一个项目本身的设计装置可被视为艺术品，那项目确实有底气将“艺术”一词放到案名上。

巨型折伞虽然伴有强功能性，并非艺术作品，但其开合间的机械动态颇具当代艺术装置之感。

除此之外，我在逛德基艺术奥莱时，其实一直在寻觅项目是如何将“艺术”一词真正植入进运营肌理，体现出与“艺术”一词相对应的高品位，这方面收获一般。

整个项目内场有非常强的德基广场传承感，室内设计延续了德基广场二期北区多个主题楼层的设计风格及动线规划方式。

特色空间之一“解忧所”（主题卫生间）也被移植了过来，让人足以盲猜到这是德基出品。

但当我看到内场地面印满了“DEJI OUTLETS”时，滤镜有点破碎，我们还开玩笑说是不是设计水印忘去除了。说实话，我觉得放到最普通的商场中都有点丑，更别说是“艺术”商场了。

总之，个人认为当下行业，再讲艺术叙事理应不仅体现于最为宏观的外壳，而是深入到内在肌理，渗透出品位。

之所以写这一趴，并不是要吐槽“艺术”一词在表达方面稍显缺失，而是更想说，这恰恰反映了当下随着人们文化生活水平越来越高以及在社交媒体环境下，对于艺术的触达更为简便，商业项目只是渠道之一，“艺术”一词在商业项目中做出效用的门槛会越来越高。而如何在看似微不足道的区域，去呈现艺术表达（例如一个电梯按钮的设计），可能是性价比比较低，但个人认为更能体现出将艺术理念转化为精细化品位甚至服务理念的另类形式。

关于滨水

与南京光环花园城的商业空间还毗邻数万平米的公园类似，德基艺术奥莱除了商业部分外，滨水空间毫无疑问是客人们乐于前往的区域。

作为游客，我甚至在短暂场内探班走到外场后，就再没想要回内场。

其实但凡毗邻江河湖海，都可被冠以滨水商业标签，但为什么有些做得好，有些则没有起到相应的效用呢，我觉得结合德基艺术奥莱的体验，可进一步验证我一贯以来的观点。

首先，距离尺度是核心。滨水，到底离水距离多近才能算？或者说，距离超过多少后，这一标签就名存实亡了？

上海乃至全国最为热门的滨水商业代表GATE M 西岸梦中心是几乎零距离的代表，项目的船坞特色空间甚至探至浦江，水乳交融。

德基艺术奥莱也有打造延续设计元素的亲水平台“迎出去”，异曲同工。

而不少滨水项目虽然从地图上看临水，但实际距离尺度比想象中大，对于消费者体感而言，凡是从项目到滨水空间有一丢丢非自然过渡，所谓项目滨水性就打折扣了，比如上海的BFC外滩金融中心，虽然与黄浦江仅一街之隔，但几乎不带有滨水体验，更多是以可观赏黄浦江及陆家嘴天际线的景观性为特色卖点。

另外，滨水公共空间的规划者同样有重大影响。不少项目即使离水域距离近，但由于商业空间和水域空间之间的区域由市政进行规划建设（会显各自为政），那就如同一米栏般，割裂了区域设计的融合度以及游逛体验的完整感——比如我们会说“到外面去看看”，和“到对面去看看”，一字之差，实则是完全不同的动线感受。

这一逻辑放到我们更为日常的地铁商业同样适用，目前来看最好的地铁商业，无疑是协同规划的，比如日本的轨交商业，或者仅看上海市场，兴业太古汇的地铁商业区也是典型优质作品。

兴业太古汇MUJI可持续概念店，打造出了上海市场最佳地铁商业空间

但如果地铁商业由地铁公司自行进行打造，那自然在定位、内容的衔接方面会有所缺失，即使同样引入一个MANNER咖啡，观感也会有差异。

回看德基艺术奥莱，滨水公共空间打造得非常出色，草坪、步道景观等区域与商业无缝衔接、平坦过渡，同时也成为流线型设计语言的延伸，动线没有割裂。

波点南瓜所放置的点位成为商场与水岸两侧空间对望的焦点，从视觉和动线两个层面都完美串联。

然后你会发现，但凡室外空间做得宜人，宠物标签也就接踵而至了。所以从方法论来讲，其实个人认为滨水商业本身首先更依赖于宏观规划基底，其次才是真正的运营，否则都只是纸上谈兵式的伪命题。

关于规划

基于德基超级强大的商业底蕴，在奥莱产品的规划方面，项目无疑是以零售作为绝对主导业态进行呈现的。但个人作为非目的性购物消费者而言，体验方面会稍打折扣。

结合上文来讲，如果不给任何提示，仅说一个项目既艺术又滨水，也许不少消费者会与“松弛、品质生活方式目的地”产生强关联，相信绝大多数项目也都会以此为锚点进行打造。

但奥莱作为需要强消费转化的商业模式形态，零售占据大比重又属情理之中。

这可能会成为项目在未来规划运营层面的一个博弈点，如何在选址、形态调性与商业模式、收益层面达成有效的平衡甚至是相互助力——例如面向水域的高价值商业空间，可能常规情况下，大多项目会规划餐饮业态，但作为奥莱，则能为大牌提供更好的对外展示界面。

事实上我在整个探班过程中，几乎没有看到过餐饮外摆。当天我们吃了EGGSOUL，人多，坐席不够，

感觉打造个类似上海ifc下沉式广场这样标准的小外摆区应该也不难吧。

绝大多数餐饮商户都集中在内场区域，游逛体验了就非常传统闭塞了

如果项目在零售经营层面未来能达到极高的水准，当然更凸显商业经营导向的本质，但如果因商业区域游逛体验的缺失而损失了部分非高消费客群（事实上目前的餐饮定位也不高，而且越是平价的餐厅人越多），那么如何衡量机会成本，可能需要通过长期运营、数据反馈后才会有结果。

总之，德基艺术奥莱做得好的部分，绝大多数消费者都能一眼看到，因为太显眼包了。之所以本文聊这三个话题，是因为他们并非“非此即彼”的判断。

从情感上来讲，祝项目能越做越好。不过作为一个外地游客，不可能每次到南京都去德基艺术奥莱探访，如果说有什么能吸引到我再次探班，理应不会是某个商户品牌，它更可能是一个新的艺术装置或是一个新的场景，甚至可能是一个能带来别样感官体验的咖啡店。但终究我们这种不会是项目的核心用户，后者才是更需要考量和服务周到的，希望能生意兴隆，若能在此基础上，诞生更多有趣、惬意则更佳。