山西“煤老板”低调入局“新赛道”，盘下海口主城区100亩闲置工厂 | 深度

荒废锡板厂的蜕变正印证着一个趋势：在存量时代，城市里“沉睡”的老厂房，正成为资本与政策共同看好的“新矿”。

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陈标志 | 文

位于海口丘海大道的海宇锡板厂。（地产界 图库）

厂房的机器轰鸣声停了，婚礼堂上的欢快旋律响起。

在海口主城区，一座“沉睡”多年的锡板厂正被资本与政策共同“唤醒”：曾经锈迹斑斑的工业厂房，被投资客斥巨资装修成8个梦幻婚礼殿堂，总面积超1.2万平方米；占地面积超百亩、被荒废多年的园区内，咖啡、餐饮、网球馆及民谣歌吧等新业态次第生长……

也许外界知之甚少的是，被“唤醒”的锡板厂，其背后“金主”为低调的“煤老板”——一家靠煤炭等能源起家山西民企，其早2021年就开始布局海南，并涉足房地产业。

盘活工业旧厂房，需要资本作底气；而资本的入局，更需要政策作支撑：将闲置的工业旧厂房用途转换为商业用途，“5年过渡期”及适当延长期限，正好为社会资本深度参与城市更新提供了政策保障。

从荒废锡板厂到婚庆消费新地标，从杂草丛生、蛇出没老厂区到文体业态新园区，海宇锡板厂的华丽蜕变，正成为海南盘活存量资产的一个鲜活样本。

1 婚庆新地标

用荒废厂房改造的婚庆礼堂。（地产界 图库）

深秋的午后，海口丘海大道69号，仍显炽热的阳光洒在一家名叫“千贝城堡婚礼艺术中心”的婚庆场所的墙体上。

这座面积超过1.2万平方米的婚庆中心，正是由旧厂房装修改造而成。

千贝城堡投资人冯雅轩站在装修考究、偌大空间的接待中心大厅，不停地接听着电话。这位在婚庆行业深耕五六年的投资人，于两年前从北方一路南下寻找商机。

“2024年底，我来海南旅游，一边游玩一边考察项目。”冯雅轩说，来海南之前，她在大连婚庆行业已经做了五六年，“大连的婚庆礼堂模式早已成熟，我们是把成熟模板嫁接到海口，再做全面的升级。”

冯雅轩说，她在海南也考察了很多地方，最后选址在海口主城区“城中村”荒废的海宇锡板厂，是因为这里有一栋闲置厂房，层高达8米，全厅无立柱。

“普通酒楼层高矮、承重柱多，婚庆场景根本摆不出来。”她说，这里客人无论站在哪个角度，都没有视线遮挡。海口婚庆消费新地标的千贝城堡，由此在旧厂房落地。

没有改变“厂棚”的主体结构，1.2万平方米的旧废弃厂房，冯雅轩与她的投资伙伴已斥资6000万元进行室内外装饰装修，“按照目前的情况看，估计还要1000万元投入。”

“改造前一片杂草丛生，蛇、老鼠等经常出现。”冯雅轩拿出手机，找出厂房装修改造前后对比照片展示给记者说，前后反差太大。

今年9月千贝城堡试营业，截至目前已承办20多场婚礼。

2 锡板厂蜕变

对于海口主城区荒废多年的锡板厂而言，包括千贝城堡等多业态在此落地，标志着闲置旧厂房存量资源的盘活已基本成型。

园区业态之一的民谣歌吧。（地产界 图库）

海南海宇锡板工业有限公司相关负责人称，整个园区（锡板厂）占地面积100余亩，目前园区招商超过90%，业态主要包括婚庆、供应链（超市配送）、网球馆、游泳馆以及民谣酒吧等10余种经营业态，单个业态经营场地从数百平方米到上万平方米。

“这些经营业态大部分于去年相继开业，业态主要以社区配套服务的‘文体’方向。”该负责人称，目前园区运营平稳，“特别到晚上比较热闹。”

然而，如果时光倒回至20多年前，这里却是另一番景象：锡板生产线上机器轰鸣，运输车辆进进出出。

锡板厂改造前。（受访者提供）

据相关资料，1997年投产的海宇锡板厂在2003年出现第一个拐点，公司镀锡板产销量首次突破10万吨；2007年，该锡板厂产销量达到历史最高峰，镀锡板产销量突破15万吨，销售收入11.63亿元，位列海南工业50强第9位，曾一度成为全国第二大镀锡板生产基地。

但随着行业下行，叠加企业自身资金链问题，公司自2016年下半年起陆续停线。当地政府在2018年一季度经济运行分析中称：“海南海宇锡板工业有限公司生产下降100%，该企业由于受资金紧张影响，自上年8月至今处于停产状态，现重组之中。”

2017年，随着城市产业结构调整，海宇锡板厂全面停产。工厂停产，厂区逐渐闲置，108亩土地上的厂房蒙尘，厂区荒草丛生。

3 能源资本入局

荒废海宇锡板厂盘活的背后，站着的一家低调的山西能源“金主”——美锦集团。

2021年5月，美锦集团在海南设立全资子公司美锦能源投资（海南）有限公司。其关联的海南美锦置业，于2011年即落地海口，注册资本3.75亿元，曾参与开发“海口·十里春风”项目。

从能源到文旅消费，这笔投资延续了资本南下海南、寻找新增长曲线的路径。

现在的锡板厂厂区。（地产界 图库）

据了解，美锦集团目前在海南有4个项目，且主要为房地产或类房地产项目，包括海口主城区的海宇锡板厂。

外界有传言，美锦集团以6亿元的价格，将海口城区的海宇锡板厂及澄迈县海协锡板厂收入囊中。但美锦集团方面对此未予置评。

据了解，海南海宇锡板工业有限公司当前股东结构，除了美锦系之外，还包括海口一家市属国企。另外，海南“网红”企业椰树集团，也是其股东之一。

资本入局废旧厂房的盘活，政策是底气。工业用地的厂区改作商业用途的园区，须有政策作为支撑。对于此类废旧厂房的盘活，无论是国家层面还是省级层面，都有“5年过渡期”利好政策作支撑。

2022年，自然资源部、国务院国资委联合发布的《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》，其中明确支持国有企业优化存量土地利用方式，对于利用存量房产或土地发展国家支持产业、行业的，可享受在5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。

2027年1月1日起施行的《海南自由贸易港城市更新条例》，也明确支持统筹利用老旧厂区等存量空间资源，综合采取保留修缮、改造提升等方式推进片区更新；对利用存量土地、房产发展自贸港支持产业的项目，还可享受5年期限不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，最长可延长10年。

上述政策支持，这恰恰为“老厂房开婚礼堂”等此类轻改造、新业态模式预留了充足空间。

荒废多年的锡板厂被“唤醒”，正是全国千万个工业老厂房“盘活故事”的开始。

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