没有围墙的洋楼酒店：意风区东西里，17栋老楼这样“醒”过来

沿着天津意风区民族路走进东西里，修缮后的欧式洋楼沿街排开，香氛、版画文化体验等特色店铺陆续落地。与传统酒店不同，这里的客房分布在不同的老建筑中，院落、街巷与酒店空间相互衔接，百年洋楼正在迎来新的使用者。

这片建筑群由17栋始建于20世纪20年代的老楼组成，占地面积约2.1万平方米，建筑面积约3.25万平方米。经过新一轮城市更新，原本分散的建筑被纳入整体规划，逐步导入酒店、特色商业等业态。

“我们这个项目叫意风区东西里洋楼群落城市更新改造项目。”天津市河北区产业发展集团意风区东西里项目负责人盛利介绍，项目的难点不仅在于修缮建筑，还在于如何将不同属性的老楼统筹起来，让它们具备整体规划和持续利用的条件。

今年，意风区东西里项目被纳入天津市住建领域民心工程。它要回答的问题，不仅是如何修好百年洋楼，更是如何让分散的历史建筑得到整体盘活，让街区重新融入当代城市生活。

从单栋修缮到整体盘活，先打通更新堵点

东西里项目北至进步道、南至光复道、西至胜利路、东至民生路，以民族路为中轴，形成东西两片建筑群落。17栋建筑中，有7栋区级不可移动文物、7栋历史风貌建筑和3栋普通建筑，保护要求和建筑条件各不相同。

这些老楼的更新并非从零开始。2006年，相关建筑曾进行过修缮和翻新，但后续利用并未充分展开。如何将分散的建筑纳入统一规划，协调历史遗留问题，为后续经营利用创造条件，成为新一轮更新需要面对的现实问题。

2023年，河北区启动相关项目谋划，东西里洋楼群落改造及历史文化建筑更新项目经过研究、立项后逐步推进。河北区产业发展集团作为项目投资建设主体，牵头开展更新工作。

项目负责人盛利介绍，推进过程中，河北区依托重点项目协调机制，组织相关部门共同研究，梳理项目中的难点堵点，协调解决影响建筑整体更新和后续利用的问题。

对于这类历史建筑群落而言，修缮与运营不能各自为战。只有把不同建筑的保护要求、空间条件和使用需求统筹起来，才能让原本分散的资源形成整体利用的条件。

“17栋建筑是分散的群落形制，整体上适合我们规划的酒店业态。”盛利说。

酒店项目的引入，正是东西里尝试整体盘活的重要一步。通过统一规划建筑功能，将不同楼宇纳入一个整体项目，历史建筑不再只是被动等待修缮的老房子，而是有了相对明确的使用方向。

10月16日，在“办好民生实事”系列吹风会上，天津市住房和城乡建设委员会党委委员、副主任王荃介绍，天津将意风区东西里、先农大院、赤峰道—中心公园提升改造工程纳入年度民心工程，深入挖掘历史街区资源禀赋，推动历史文化保护与城市更新相结合。

王荃表示，要积极导入津派文化、非遗体验、潮流消费、特色餐饮等多元业态，打造商文旅居深度融合的特色历史文化打卡地，让老建筑焕发时代活力，留住城市珍贵的历史记忆。

修旧如旧，让百年洋楼保留原有风貌

整体盘活的前提，是保护好建筑本身。

在东西里，修缮并非简单翻新外墙，而是根据每栋建筑的属性和实际情况，采取不同的保护措施。

在10月16日举办的“办好民生实事”系列吹风会上，天津市住建委城市更新处副处长魏海军在回答记者关于历史建筑保护与商业活化的问题时表示，东西里项目坚持“在保护中发展、在发展中保护”，探索文保修缮、业态创新、民生优先的更新路径。

魏海军介绍，项目对文物保护建筑实行“一栋一策”，针对不同建筑的受损情况制定修缮方案，注重运用传统材料和专业施工技法，恢复水刷石饰面、清水墙等历史构件，保留欧式洋楼的历史风貌。在此基础上，再对内部空间进行加固修缮和适应性改造，满足现代商业使用需求，避免大拆大建。

建筑外部保留历史风貌，内部则根据未来功能进行调整，这种分区施策的方式，让保护与利用有了衔接点。

更新的范围也不止于建筑本身。项目同步推进周边道路、步行空间和基础设施改造，让洋楼、院落与街巷共同构成新的城市空间。

酒店没有围墙，老楼有了新功能

“没有围墙”的酒店，是东西里此次更新的一大特点。

采访中，记者注意到，酒店建筑与周边街巷相连，并没有传统酒店常见的封闭式围墙。盛利解释，项目依托原有洋楼群落布局进行整体规划，酒店客房分布在不同建筑中，街区与酒店之间保持着相应的空间联系。

不过，开放的街区空间并不意味着酒店管理上的完全开放。盛利介绍，部分朝向街道的出入口实际上是紧急疏散口，正常情况下保持封闭，酒店也设置了专门的客人出入口和门禁管理。

酒店由河北区产业发展集团与新加坡嘉佩乐酒店管理集团共同打造，规划设置143间客房，其中包括一栋独立建筑作为总统套房，并配套咖啡厅、中餐厅、西餐厅、音乐酒吧，以及宴会、会议、健身和泳池等设施。

与集中在一栋楼内的传统酒店不同，这一项目依托17栋洋楼的群落式布局进行功能规划，尽可能结合不同建筑的空间结构和特点，形成具有意式风情的城市度假酒店。

酒店之外，沿民族路的部分建筑首层被规划为商业空间，新的消费业态也在陆续落地。

采访时，记者在现场看到，香氛品牌U9、传承天津版画文化的文美斋、以植物为主题的马特花园等店铺已陆续进入项目，其中部分已经对外营业。项目还引入了大美术馆快闪店，为街区增加艺术展示和文化体验内容。

盛利介绍，这些业态在商品和体验内容上各有侧重，希望为游客提供不同于传统旅游商业的消费选择。

从香氛到版画，从植物生活方式到艺术展示，老建筑有了新的使用功能，街区也不再只是供游客拍照打卡的背景。人们可以走进建筑，体验文化、购买特色商品，也可以在游览中感受百年洋楼的历史风貌。

在魏海军看来，避免历史街区商业同质化，关键是利用好本地历史文化资源和原有空间格局，而不是简单复制标准化商业街。

他介绍，东西里项目保留东西地块、民族路主轴的长条街区格局，同步推进光复道、民生路道路景观提升和人行步道改造，将历史街巷转化为具有自身辨识度的游览消费空间。业态布局兼顾特色零售、文化体验和休闲消费，让游客既能欣赏历史建筑，也能参与文化体验、开展休闲消费。

从街巷到居民家门口，更新也要算好民生账

走出洋楼，街巷里的变化同样值得关注。

酒店周边的慢行步道经过更新，原有不平整的路面得到改善，铺装和盲道等设施同步完善。民生路经过交通组织调整，已改为步行街，机动车不再进入相关区域。但丁广场一带也增设了升降桩等设施，用于限制社会车辆通行，保障行人安全。

“原来的街巷有很多摊贩，也有很多社会车辆，环境比较混乱。”盛利说，随着民生路改为步行街，周边居民出行的安全性和街巷环境舒适度得到改善。

据项目负责人介绍，周边约有184户居民，其中不少是老年人。对于他们来说，城市更新带来的变化不只是街边多了几家店铺，更包括每天出门时道路是否平整、街巷里车辆是否减少、步行是否安全。

因此，项目在推进商业建设的同时，也把周边道路和公共空间纳入改造范围。通过优化交通组织、更新步行空间、完善无障碍设施，让街区既能承载游客游览和消费，也能满足居民日常出行需求。

施工过程中，项目还注重降低对居民生活的影响。魏海军介绍，项目将群众诉求融入改造全过程，通过合理安排高噪声作业时段、修缮老旧围墙和老化管线等方式，减少施工扰民；在推进步行街改造时，针对部分居民的出行顾虑，组织专班逐户沟通、听取意见，并完善休憩设施和无障碍坡道。

从建筑保护到街巷改造，从商业业态导入到居民出行改善，东西里的更新不只围绕项目内部展开，而是将历史街区的整体环境和周边居民的生活需求一并纳入考量。

让老建筑继续讲述城市故事

在东西里走访时，盛利还向记者介绍了一栋曾经作为回力球员宿舍的建筑。

回力球是一种以墙面为主要击球面的球类运动，曾在当地流行。随着时代变化，这项运动逐渐淡出人们的日常生活，但相关建筑仍然保留在街区中，成为了解这片区域历史的一扇窗口。

这样的细节，也让东西里的更新有了超越建筑修缮本身的意义。老楼不仅可以成为酒店客房和商业空间，也可以通过建筑本身及其承载的历史记忆，让人们进一步认识天津的城市发展。

目前，东西里项目已进入建设收尾阶段。盛利介绍，土建、机电等工程正在进行验收和调试，室内装修进入收尾阶段，项目预计于2026年底前完成建设任务。

10月16日的民心工程媒体吹风会上，王荃表示，天津将继续坚持问题导向、需求导向，强化机制保障，严把工程质量和安全生产关口，全力推进剩余建设任务，让群众早日享受到民心工程带来的实惠和便利。

从历史建筑修缮到整体业态规划，从街巷交通调整到公共空间改善，东西里正在探索的，是如何让保护下来的历史建筑真正融入当代城市生活。

百年洋楼保留了原有风貌，也迎来了新的使用者；街巷承载着历史记忆，也有了新的消费体验和公共功能。随着更新项目逐步完成，这片洋楼群落将以怎样的面貌迎接市民和游客，成为天津历史街区保护与活化利用的一次新实践。