从53%到75%！高盛最新研判，未来十年楼市进入二手房时代

很多家庭可能还没意识到，往后买刚需房大概率只能去二手市场淘了，核心区那些高品质新盘甚至得抢着买。同时，大家手里的购房底层逻辑正在被外部力量硬生生地扭转过来，很多人单纯地以为这只是房企手里缺乏资金或者市场行情陷入了冷清，其实潜伏在水面下的前行航向早就已经更换了。

在高盛机构最新公布的测算报告里面，就包含了一组格外引人注目的扎眼数据。在未来十年的时间跨度里，整个房地产市场会彻底转变成为二手房的天下。在2026年的时候全国二手房的成交占比依然停留在53%，等到2030年就会攀升达到63%，如果时间推移到了2035年，这个具体数字甚至会直接朝着75%的高位冲刺。这样一来，后续市场上每成功卖出四套住宅，其中就会有三套都属于二手房。新建商品房便会慢慢地退化转变为少数富裕群体的改善型消费玩具，而普通购房家庭就只能转战在次级市场内部反复挑挑拣拣。

隐藏在这个现象背后的根本缘故，其实是开发企业生存生态的彻底洗牌。民营房企在2027年到2029年期间，还得咬紧牙关硬抗一波集中偿还债务的高峰期，到了那个时间节点为了实现资金的回血，在局部地区保不齐还会采取降价甩卖房源的手段。高盛机构对于万科以及新城控股依旧给出了卖出的评级意见，绿城同样也被机构把评级下调到了中性水平。当下在市场里还能持续被机构看好的，也就是招商蛇口、中海、华润以及金茂这类拥有低负债水平、手中死死握着核心优质资产的央国企了。

有关于绝大多数人时刻关心的房产价格，在走势上也呈现出了严重的割裂分化。虽然全国范围内的新房平均售价在2027年到2028年期间大概率还要以每年大约3%的幅度出现下跌，一直拖延到2031年才能够勉强把走势拉回到年均上涨3%的运行通道之内。但是上海以及深圳两个一线城市大概率会在2026年年底就提前探底企稳，甚至有希望在2025年年底到2028年年底这段区间内，累计实现15%幅度的价格反弹。

产生这种巨大反差的缘故，主要在于中间有几个关键的时间节点卡顿得太过于紧密。在2032年所观察到的所谓新开工面积回升，其实本质上全是2000年左右建成的老旧房屋拆除搬迁以及原地回迁安置，根本无法催生出全新的商品房增量买家。要是继续往前观察，到了2030年全国的城镇化率指标预计会跨过70%的大关，普通家庭的住房自有率也会无限贴近95%，这样一来新增的购房需求就会被硬生生削减掉了16%之多。

然而更加要命的阻碍卡点其实潜伏在2028年。高盛机构推算如果到了那个时候，真正具备合规资格可以推向市场对外销售的达标房源，其总体货值规模就只剩下了2.9万亿元，而目前停留在账面统计上的数字原本足足拥有18万亿元。许多购房者嘴里整天反复念叨的十年天量库存概念，实际上内部包含的水分已经大到了吓人的地步。

高盛机构专门安排调查人员奔赴18个处于不同发展能级的代表城市针对楼盘展开了逐一盘点，结果发现这批样本城市在表面数据上貌似还能维持销售长达7年，但实际内部能够直接摆放在货架上面展开售卖的现存房屋，仅仅只够维持销售27个月而已。其中平均达到36%比例的所谓存量库存，完完全全属于压根就未曾正式破土动工的荒芜泥地，这当中有不少地块还是开发企业在2021年之前耗费巨资竞拍拿下的高价地皮，房企账上早就已经没有资金继续进行施工建设了；而在剩下那些尚且能够维持动工的项目范围之内，同时还有整整一半的项目无法依照预定工期完成竣工验收，最终只能砸在自己手里恶化演变成了户型设计严重落伍的僵尸库存。

而彻底促成这一切剧烈转变的幕后推手，其实正是今年由多个管理部门联合颁布实施的828新政。央行、住建部、金融监管总局、自然资源部以及证监会直接把旧有管理制度做出了全方位的彻底翻新，开始以极其坚决的姿态强力推行现房销售的全新模式。北京管理层在9月24号率先出台了落地细则，紧接着上海在9月28号马上紧跟步伐，广州、武汉以及天津等重点城市也都在接连展开具体的调控动作。如今要求房屋必须全面盖到结构封顶甚至彻底完成竣工验收之后才能够获准销售，以往房企在收取了巨额预售监管资金之后短短数月就迅速用于滚动拍下下一宗地块的高周转资金把戏，在这里算是彻底丧失了运作效力。新旧两套监管规则在衔接过渡期间直接把建设节奏拉扯出了长达两到三年的市场断档期，极大程度上直接把开发企业后续参与竞拍拿地的核心意愿给砸得粉碎。

这样一来，整条传导链条最终不可避免地沉重冲击到了各级地方政府的财政账本之上。全国三百个主要城市的住宅类土地出让金总额，预计会从2026年所录得的1.66万亿元规模，一路呈现断崖式滑坡下跌到了2035年的400亿元左右水平，在整整十年的周期跨度内发生高达四十倍的惊人缩水。