河北
美国30年房贷利率7.32%，这么贵，房价为什么还没崩？
截至7月，美国房价同比仍涨2.6%；9月失业率4.2%；
二季度家庭按揭余额13.1万亿美元。
美联储判断，住房杠杆低、净值垫子厚、房贷逾期率仍在历史低位。
美国现在高的是“新贷款价格”，不是全部存量房贷成本。
大量老业主锁着过去的30年固定低息贷款。不卖房，月供就不变。
于是买家买不起，卖家舍不得卖。银行建筑和土地开发贷款约4535亿美元，同比下降3.4%，开发端也没有再疯狂加杠杆。
再看中国2021年。12月新发个人房贷平均5.63%，个人住房贷款余额约38.3万亿元；上市房企资产负债率约79.4%。更要命的是，房企全年国内贷款只有2.33万亿元，定金及预收款却高达7.39万亿元。
中国当时真正断掉的是“房企融资—预售回款—施工交付—购房信心”。
销售一慢，高杠杆房企现金流立刻吃紧；交付担忧又反过来打击销售。2021年城镇调查失业率平均5.1%，表面就业没有崩，但年末青年失业率14.3%，随后收入和房价预期继续转弱。
美国现在就业也在降温，新房库存已升到8.5个月，并非绝对安全。但只要失业、断供和被迫卖房没有同时激增，7%的高利率更可能带来“成交冻结”，而不是中国式连锁崩塌。
美国房价会跌，但眼下崩盘概率并不大。真正要盯的是失业率、逾期率和库存能否同时恶化。
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