招商蛇口，小户型又跑出爆款

文/上海进深 严明会

首开62套售罄后，上中隐翠二批次的推盘量增加到了99套，均价13.9万/㎡，与一次批持平。

认购启动后，工作日首日认购率达到70%，其中，122㎡户型认购覆盖率超过110%。截至认购结束，项目共收获110组认购，计划于10月29日开盘。

从认购表现看，约122㎡的小户型再次跑在前面。

二批次推出2号、5号、7号、10号、12号楼，共99套房源。包括32套建面约122㎡户型，含2套底复，主力总价约1600万-1800万元；67套建面约147㎡户型，含2套底复，主力总价约2000万-2200万元。

二批次之后，项目将仅剩147㎡和190㎡两种大户型，共计76套。

小户型率先跑出认购速度，既有总价门槛的因素，也与产品本身的稀缺性有关。在徐汇乃至整个中心城区，约122㎡的四房并不多见。

对于预算在1600万-1800万元、又希望一步到位解决四房需求的改善家庭来说，这类产品很有吸引力。

122㎡户型率先完成网签

先看首批房源的销售情况。

9月29日，招商·上中隐翠首批62套房源开盘售罄。据项目方披露，9月29日至30日，已付首付并完成草签的比例达到97%；节后5个工作日，网签率超过85%。

截至10月26日，网上房地产数据显示，首批62套房源中已有54套完成网签，其中建面约122㎡户型已全部网签。

从开盘售罄，到小户型率先完成网签，再到二批次认购覆盖率超过110%，122㎡户型的市场接受度有了更直观的体现。

首批房源的网签推进，也有其特殊背景。作为928新政后上海首批推进集中网签的项目之一，上中隐翠需要按照新规调整、确认相关合同条款，并衔接新的网签流程。项目于10月8日启动集中网签，随后几个工作日内，大部分首批房源陆续完成网签。

回到产品本身，约122㎡能跑出来，关键在于它提供了一个相对少见的选择：在控制总价的同时，实现四房布局。

在徐汇，嘉佰道徐汇、海上清和玺、嘉俊庭等项目均有120㎡左右的户型，但采用的都是三房布局。上中隐翠则在约122㎡的面积内规划四房，让改善家庭在相近的面积和总价区间内，获得更多房间。

把范围扩大到整个中心城区，120㎡左右的四房产品同样不多见，不少项目的四房户型面积起点在130㎡以上。

相比之下，上中隐翠将四房门槛进一步前移，覆盖了预算相对有限、但对家庭空间有明确要求的购房群体。

最大户型亮相

如果说122㎡户型解决的是四房门槛问题，那么147㎡和190㎡户型，则进一步展现了上中隐翠对改善居住尺度的理解。

全盘规划237套房源，主力面积段覆盖约122㎡、147㎡和190㎡，三种户型均采用四房布局。

约147㎡户型的特点，在于对卧室空间的重新分配。

传统四房设计中，主卧和客厅往往占据更多面积，次卧则承担基本的睡眠、收纳功能。但对于多孩家庭，或者需要与父母共同居住的家庭来说，次卧同样是长期生活的核心空间。

上中隐翠约147㎡户型采用一间主卧搭配三间次卧的布局。两间儿童房面宽约3米，父母房面宽约3.2米，三间次卧都具备相对完整的使用尺度。

约190㎡户型则将这一产品逻辑延伸至更大尺度。

作为全盘面积最大的户型，约190㎡产品实得率约98%，采用行政双套房布局。主卧面宽约4米，配置独立衣帽间、五件套主卫及专属阳台；南向四开间总面宽约16.5米，客餐厨采用LDKB一体化布局，餐客厅纵深约8.3米。

三个阳台分别承担不同功能：南向观景阳台用于休闲，主卧阳台保留私密性，北向家政阳台服务于日常家务。南次卧采用S墙设计，通过墙体两侧的柜体组织收纳空间，结合全屋通高收纳，提高空间利用效率。

从约122㎡的紧凑四房，到约147㎡的均衡四房，再到约190㎡的行政双套房，上中隐翠形成了不同总价和居住尺度的产品梯度。

“平权”概念不仅体现在户型上。

在1.8的容积率下，上中隐翠没有采用常见的高低配布局，而是规划10栋10-11层纯洋房，避免了高层与低层住宅混排带来的空间落差；结合点式布局和超过30米的楼间距，不同楼栋都能获得相对均衡的采光与视野。

半抬板设计，则进一步回应了不同楼栋的实际条件。

在常见的社区布局中，北侧楼栋容易面临南向采光受前排建筑影响、北侧又临城市道路的双重限制。上中隐翠的做法是北侧抬板、南侧不抬，通过约3.9米的高差改变北侧楼栋的视线条件。

北侧楼栋抬升后，住宅视线可以越过部分城市界面，减少贴近道路的压迫感；南侧则不做抬板，直接衔接L型口袋公园，让住宅与外部绿地保持更自然的联系。

从楼栋布局到卧室尺度，上中隐翠试图解决的是同一个问题：在有限的面积和社区空间内，尽量减少不必要的居住妥协。

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