成立15年后，自如不当“二房东”了

2026年10月18日，上海西岸漩心。自如把成立15周年的发布会放在这里，主题叫“十五风华 稳稳真好”。

台上的主角是自如联合创始人、董事长兼CEO熊林。整场发布会，他没有从“我们又多了多少房”讲起，而是宣布了一件事：未来五年，自如会把“增益租”这套模式的设计、系统能力和底层能力，向整个行业开放。

增益租是自如2021年起实施，面向业主的一套托管模式，取代的是此前的包租。

过去包租时代，自如的角色更像一个“带装修和服务的二房东”：自己出钱把房子收来、翻新、配上保洁和维修，再转租出去，赚中间的差价。增益租把这笔账反过来算：装修的钱改由业主出，自如负责设计、施工、出租和日常管理；租金公开透明，业主拿一个保底收益，超出的部分双方分成。

这套模式跑了几年，账已经算得过来：经自如装修改造的房子，租金普遍比普通出租高15%到20%，改造的钱能从更高的租金里慢慢赚回来。对房主来说，多花的这笔钱，换的是一套更值钱、又不用自己操心的房子。

放在一家靠规模起家的公司身上，“开放”这个动作有些反直觉。15年里，自如累计管理过130万间分散式房源，加上约7万间整栋房，管理的房子资产价值超过1万亿元，每年替业主收租超过200亿元；会员累计623万，其中租客超过500万、业主超过100万。

但熊林在台上反复强调的，是另一组更冷峻的数字。过去五年，国内房源的出租周期从42天拉长到51天，租金累计跌了17%；而中国住房租赁行业的机构化率只有15%，日本、美国、欧洲普遍超过60%。面对这个数字，他说自己“有些汗颜，也非常有紧迫感”。

一家做了15年、累计管过130万间房的公司，为什么在最该讲规模的时候，反而把重心放在了“开放”和“怎么管”上？

故事要从2011年10月18日讲起。那天，自如在北京通州翠屏北里收下第一间房，从一个链家内部孵化的项目，正式变成一门生意。

彼时北京租房市场有一个很具体的错配。最难租的是三居室：面积大、房间多、租金高、客源少，一套房往往要挂很久才能出手。而刚毕业的年轻人，想租一间2000元左右的房子，市场上几乎没有像样的供给。

自如给出的解法，是把一套三居拆成三间，分开租。这就是合租产品“友家”的雏形。

一边是难出手的大房子，一边是想租便宜房的年轻人，两头的错配，被这一拆给对上了。此后十几年，“友家”一路迭代到7.0版本，成了自如最核心的一条产品线。

生意模式同样直接：自如自己当二房东，把房子收过来、出钱翻新、配好保洁和维修，再转租出去，赚中间那部分差价。

市场涨、规模涨，它就一路赚。这套打法在之后十年被复制到极致，自如一路做到100万间在管规模，一度成为全球最大的住房租赁机构。

在“拆”的基础上，自如把产品做成了分层。合租有“友家”，整租有“心舍”和“速优家”，再往上，是面向高端豪宅的“曼舍”，此外还有独立的家装品牌“智爱家”。这些产品也在不断迭代，装修从早期的简单翻新，一路做到有了统一的审美和环保标准。

一套房子，从毛坯到精装，从合租到整栋，自如的产品线都覆盖了。这条产品线的逻辑，是把“非标”的房子，尽量切成标准化的、可复制的东西。

这十年里，自如也铺开了更宽的版图。2012年，它在北京开出第一栋“自如寓”，切进整栋物业；2014年，它规模化部署智能门锁；2021年又成为行业内率先拥有自研智能家居平台的居住企业。

一切看起来都在朝着“更大”狂奔。但“拆”和“差价”这套起家的打法，同时埋下了一个雷——当二房东赚差价，本质是在赌市场会一直涨：市场涨、规模涨、利润涨，一切顺理成章；可市场一旦不涨，这笔账就反过来了。

当二房东，坏就坏在它把风险都堆在了平台这一头。行情好的时候，房价涨了，业主会觉得自己的房子被你低价长租了，吃亏，于是到期毁约、要求涨价；行情差的时候，租金跌了，但平台跟业主签的是固定租金，差价被一点点挤没，甚至要倒贴，亏损只能自己扛。

两头都不讨好。熊林后来把这种状态概括成一句话：规模越大，风险越不对等。

事实上，市场已经在给出信号，而且远比想象中惨烈。2020年底，管理40多万间房的蛋壳公寓资金链断裂，账上缺口20亿到30亿元，房东驱赶租客、租客断网断电，最后以退市收场；“长租公寓第一股”青客公寓上市不到五个月就爆雷，两年后破产清算。

仅2020年一年，倒下的长租公寓品牌就超过80家，整个行业从资本追逐的“风口”，一夜跌进“至暗时刻”。

自如没有倒，但日子也不好过。2022年6月，据36氪和《中国企业家》报道，自如裁员约20%；多位员工向《中国企业家》反馈，受非一线城市业务拖累，自如的出租率一度不到九成。

至此，行业内外的共识已经形成，靠差价和规模堆出来的增长，走不远，也守不住。

自如的改变其实做得更早。2021年，在各项指标最好的时候，自如主动决策停掉包租模式，全面转向增益租。

这个决定的代价立竿见影，而且比预想中重得多。熊林后来回忆，旧模式下一个月的收房量常态是8000到10000套，最多能收一万多套；切换到增益租的第一个月，全国只收了213套，近乎归零。

更麻烦的是手里已经收上来的房子。包租时代，自如向业主承诺过逐年上涨的租金，模式一换，这些承诺兑现不了了，只能解约、该赔付赔付。熊林在2025年的公开信里承认，因为止损解约，没能为近3万业主持续履行管理职责。

过程比数字更难熬。增益租的第一个版本，业主没有保底、只有分成，转化效率极低，几百个商机才能成一单；就这几百单，还是自如的高管带着团队下一线，一个一个谈下来的。熊林后来对《财经》说，那是“业务断崖式地下降”，难的不仅是业务本身，还要“在这个水温里让团队不丧失信心”。

但从长期来看，“增益租”给自如带来了新的机会。到今天，自如70万间在管房里，85%已经是增益租模式，整租和家庭型房源的收入占比超过50%。公司的角色，也从“承担租金波动的交易商”，变成了“赚服务费和超额分成的服务商”。

这套模式到底靠不靠谱？还得拿出一线业主的例子。上海一位社区调解员方先生，把莲花路附近一套140平方米的三室两厅交给自如做增益租，房子被改造成四间合租房加公共区域。他自己算过：这套老房子自己往外租，一个月大概6000多元；交给自如改造后，实际到手7700元。

让他放心的还不只是钱，此前他两套动迁房租给二房东，对方中途毁约。相比之下，交给自如最实在的是省心，保养、资金、管家沟通都不用自己操心。

发布会当天，自如业主直播间的实时委托超过200套，说明愿意这么算账的业主，正越来越多。

在房地产市场萎缩的当下，租房显然成为了更多人的务实选择。

贝壳研究院的统计显示，一线城市首次购房的平均年龄已超过35岁。与此同时，四大一线城市租房人口规模已接近4000万，占常住人口近一半，其中00后租住比高达68%、95后64%、90后53%。

而新华网与中国建设报社联合发布的《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》进一步显示，约80%的租客接受租房5年及以上，近四成明确表示暂不考虑买房，租房正从“阶段性过渡”升级为“长期生活方式”。

在这样的背景下，自如的这场15周年发布会，让我们看清了目前各个产品的运行模式。

拿整租产品“心舍3.0”来说，它做的是33天翻新交付的重装生意，一居室9.5万元起，翻新之后租金能提升20%到32%。另一款整租产品“速优家3.0”则主打7天一站式配齐，通过房源诊断、品质整改、家居焕新三步，让房子快速达到可出租状态。

发布会上，自如还新推了面向女性的合租产品“闺宿1.0”，专门改造老城区的旧公房，配上可视门锁、智能烟感和30分钟响应维修。

高端市场是另一套逻辑。豪宅的痛点恰恰在“不标准”——每一套房的问题都不同，靠的是设计能力、供应链和高净值客群网络。在会上，曼舍CEO陈侃讲了一个案例：北京东城一套豪宅，曼舍在客厅中央放一张双面沙发，既分隔功能区又化解了承重柱的突兀，15天改造出租、租金收益提升10%。

整栋的生意，交给“自如资管”。它已经进入16个城市，管理300多栋物业、约7万间房，共200多万平方米。从城市青年社区“自如寓”到大型租赁社区“自如里”，形成托管、增益、重资产三种模式。上海杨浦的晖盛自如寓，出租率保持在97%以上，净运营收益率做到7%。

支撑这些产品落地、又不沦为“手工作业”的，是四个底层平台：其一是负责交付的“智艺精工”，15年累计交付超过100万套房；其二是负责居住后服务的“自如生活”，累计交付1.1亿个订单、服务1000余万家庭；其三是负责家中智能设备的“灵之智能”；其四是覆盖委托、评估、改造、出租、运营全链路的“AI科技平台”。

而把这套底层能力向整个行业开放，则是自如希望联合整个品质租房行业，把标准提升，把市场做精，把盘子做大。

这样做的背景，是中国城镇住房存量已经达到3.74亿套，其中房龄超过30年的占27%；全国租房人口超过3亿，一线城市租房人口占比超40%。但住房租赁的机构化率只有15%，而日本、美国、欧洲普遍超过60%。

这中间的巨大差距，既是自如的想象空间，也是它最大的不确定性。单靠一家企业，覆盖不了3亿多租房人口的需求，所以自如才选择把增益租的模式开放出去，让更多人进场，行业才有可能真正跑起来。

15年，130万间房，自如把“当二房东”这条路走到头，又亲手把它否掉。现在它想讲的故事，是一门更慢、但可能更稳的生意。

对中国租房这个大市场来说，15年，可能也才刚刚开始。