租房大局已定？不出意外的话：2030 年中国或将进入租房时代？

再过四年，中国人会不会大多住进租来的房子？

翻开今年的几组数据，会发现事情没那么简单：新房确实越来越难卖，租房的人也确实越来越多。

国家统计局数据显示，2026年1到8月，全国新建商品房销售面积同比下降12.1%。

同一时期，二手房网签面积反倒增长了10.6%。新房冷，二手房热，买房的人并没有消失，只是买法变了。

很多人都有类似经历。当年孩子一毕业、一谈对象，全家就开始凑首付，砸锅卖铁也要买套婚房。那几十年，房子好卖，靠的是一茬接一茬进城、结婚、生娃的年轻人。

如今这股力量明显变弱了。2025年全国出生人口792万，总人口比上年减少339万，已经是连续第四年负增长。结婚的人也少了。2013年全国结婚登记达到1346.9万对的高峰，到2025年是676.5万对，差不多只剩一半。2025年虽比上一年多了一成左右，但一年的回升，扭转不了长期趋势。

年轻人其实也不太缺房子。父母一套、爷爷奶奶一套、外公外婆再一套，独生子女这一代将来名下可能有好几套房，非买不可的劲头自然淡了。

年轻人的居住选择，正是推动租房制度变化的重要原因。为何现在国家要推租购同权呢？往近看，为了保民生。

当租购同权了，租房成了一个好选项，年轻人不用再掏空六个钱包买房，就会更愿意消费、结婚、生孩子。往远看，为了楼市健康发展。

如果买房附着大量权利，就容易被炒作，不利于楼市健康发展。推动租购同权，让房子回归居住属性，减少房价波动。

更长远看，为了促进阶层流动。如果高房价成了筛选居民的一道门槛，有能力买高价学区房的居民，其子女就能享受优质教育，形成从财富到教育的代际传递，就会挤压靠个人努力改变命运的空间。

房价不再一路往上走，买房这笔账就得换个算法：房子每年到底能给你挣多少钱。在一线城市，一套500万元的房子，一年租金大约在8万到9万元，回报率不到2%，而银行房贷利率在3%上下，收的租金抵不上利息。

这就是常说的“租金倒挂”。放到全国看，情况并不一样。有机构对50个城市的监测显示，二线城市租金回报已到2.4%左右，长沙、哈尔滨等地超过3%，部分地区首套房贷利率已降到“2字头”。“租房完胜买房”，只在一部分地方成立。

房子还会变老。上世纪90年代末到2000年代初盖的小区，如今房龄二十多年，水管老化、电梯要大修都是常事。

想出租，不装修租不上价，装修了又要好几年才能回本。买房意愿走弱，并非一朝一夕形成。为何在当下，我国要加大力度探索租购同权呢？

一、急需释放消费潜力。此前二季度，居民部门杠杆率高达61.1%，房贷挤压了其他消费空间。二、房地产进入深度调整期。供给端，我国有大量空置房。2024年，全国房地产开发投资同比下降了10.6%，已连续4年下滑。

需求端，2024年全年居民中长期贷款为2.25万亿，是2014年以来最低值。一边房价高，一边百姓收入低，购房杠杆拉不动。

当买房发动机快要熄火，2至3亿人的租房需求就是唯一还能点火的增量市场。如果此时不推租购同权，楼市将会失去最后一个软着陆垫。

到了2026年，观望情绪依然明显。央行城镇储户调查显示，2026年二季度，打算未来三个月买房的居民只占16.9%，认为房价会上涨的只有8.5%。

观望不等于放弃，更多是在等一个更明白的信号。国家的态度，“十五五”规划纲要给出的说法是：健全租购并举的住房制度。

租和买两条腿走路，并没有说要用一个取代另一个。而租房这条腿，这些年确实在变粗。租购同权探索了8年，如今被列入了行政法规。

2025年7月21日，国务院公布了住房租赁条例，自9月15日起施行。条例提到，国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

房东随意扣押金、中介发假房源、合同期内乱涨租这些老问题，第一次有了专门的行政法规来管。保障性租赁住房也在加速。

“十四五”期间计划筹集建设约870万套，大多面向刚工作的年轻人和新市民，租金一般低于周边同类房子。只是租房市场主力仍是私人房东，正规机构运营的房源大约只占一成。

条例的出台，背后是多年的试点铺垫。实际上，我国从2017年就开始探索租购同权。

租购同权的意思是买房和租房享受同等的权利，包括孩子就近上学、看病、落户、享受社区服务等权利。2017年7月，广州、深圳、南京等12城开展租购同权试点。

2019至2020年，国家又分两批将北京、上海、重庆等24城纳入试点，但探索普遍保守，进展缓慢。从国外看，美西方都已普遍实行了租购同权。在德国，租房家庭占比高达52.7%。法律规定，租房者凭居住登记和纳税，就可以和购房者享同等教育医疗资源。

在美国，纽约市教育局规定，学生一旦注册入学，即使家庭搬迁，仍然可以继续在原学校就读，租房者不受学区房产限制。我国堵点在哪儿？

主要是住房与教育、医疗等公共资源绑定得太深。在我国，优质公共资源与户籍制度以及属地管理原则深度挂钩。

获得户籍最直接方式就是拥有本地房产，由此形成了一个链条：买房才能落户，落户才能获得优质公共服务。而这个链接在过去二三十年间反复被强化。

20世纪90年代，我国住房商品化后，不少城市将购房落户作为吸引人口、拉动楼市的重要政策。2004年，随着就近入学政策严格执行，优质教育资源与住宅地址强制绑定，有了学区房的概念。

1998年，住房商品化与同年城镇职工医保同步启动，住房和医疗资源的绑定逐步成型。2009年医改后，随着分级诊疗落地，社区建档普遍要求凭房产证或居住证，房子和医疗的绑定关系被全面固化。

所以，过去的二三十年，社会普遍形成了买房等于买优质资源入场券的观念。若现在推行租购同权，等于将链条砸碎，买房好处大打折扣，进而会触及多方利益。

一是学区房主。高价买了学区房，若学位不再排他，学区房价可能受冲击。二是开发商。拿地包含了学区溢价，但卖不出学区房的价格怎么办？2024年1至11月，全国住宅销售面积同比跌16%，房企资金链十分紧迫。三是地方政府。

没了学区房光环，高价地还卖得动吗？2024年，地方国有土地使用权出让收入为48699亿元，同比下降16%，已连续三年出现两位数降幅。如果实行租购同权，对地方政府将是雪上加霜。

四是租房人。租购同权实行，一些好地段房子租金可能会大涨，继而将负担转嫁给租房人。

此外，还有一大问题值得探讨，即优质教育和医疗资源是稀缺的。如果租购同权，它们不再根据户口加房产证来分配，那根据什么分配呢？

一个新体系替代旧体系并不容易。尽管目前租购同权被列入了行政法规，但还需要摸着石头过河。短期内各地会一城一策分散探索。

比如，在教育资源分配上，广州、深圳、上海等地正在探索积分入学，北京则在探索租房就近入学，南京、杭州、武汉等城市则普遍实行备案即可入学，但政策细节各不相同。各地正在用积分、年限、顺位、摇号等钥匙各开各的门。

“租购同权”在推进，但离真正一视同仁，还有不短的路。到了某个时刻，市场可能会进入一个深度博弈阶段，地方政府、学区房业主、开发商、重点学校和医院、租房者、购房者都将参与其中，激烈争夺主动权。

再看2030年这个时间点。一线城市租房人口占比早就超过四成，年轻人租房是常态。

可有机构预测，到2030年全国城镇租房人口占比大约在25.6%左右，四户城里人家仍有三户住在自己的房子里。所以，“全面进入租房时代”更像是把大城市的样子套到了全国身上。

更准确的判断是：租房会越来越正常、越来越体面，但买房不会消失，只是不再是人生必选项。孩子不急着买房，不一定是没出息。

工作还不稳定时先租房，把钱留在手里，未必是坏事。手里有多套房的家庭，也不妨算清持有成本，想好哪套自住、哪套出租。

地段好、配套全、能租出去的房子依然有价值；位置偏、房龄老的，就得放平心态。房子首先是用来住的，其次才是一份资产。