四川
10月29日，成都迎来落实“8·28新政”细则后的首场土拍。位于天府新区天西板块的一宗约38亩住宅用地，被越秀以楼面价13100元/㎡竞得。
这宗地的关注点，不只是新政细则落地后的成交表现。作为区域内首宗具备四代宅开发条件的地块，它靠近天府公园，拥有较好的景观视野和轨道交通条件。区域内随还有天览、招商时代公园、阅天府等项目在售，但新的产品条件与景观资源叠加，能否带来更有竞争力的改善住宅，成为此次出让的另一重看点。
靠近天府公园，景观与交通资源优势明显
地块位于正兴街道福州路以南、雅州路以西，净用地面积约37.88亩，容积率2.0，起拍楼面价13000元/㎡。
具体看位置，靠近天府公园是这宗地最直观的优势。公园既能成为未来小区的重要生态资源，也为住宅的景观营造提供了较好的外部条件。
天府新区实景图
从地块位置及面向公园的景观条件看，其视野优势较天览更为突出。这意味着，未来项目有机会把公园景观与住宅的客厅、阳台及户外空间结合，形成更有辨识度的居住体验。
交通方面，地块靠近地铁6号线秦皇寺站，周边福州路、雅州路可衔接益州大道、天府大道，兼具轨道和道路出行条件。区域内还有天府七中、天府七小等学校，还有招商花园城等商业配套。
招商时代广场实景图
四代宅叠加好视野，能否形成新的产品优势？
放在天西的市场结构中看，这宗地的意义更为清晰。
目前，天西已形成不同面积段的产品布局。蔚蓝卡地亚天览以建面约325㎡、650㎡的大平层形成高端产品辨识度；阅天府主力产品为建面约143-252㎡，招商花园城目前在售的天樾境C区，在售的主力面积为143㎡和174㎡。
蔚蓝卡地亚天览效果图
整个天西不缺新房，但普通改善产品的尴尬在于：向上，需要面对高端项目的品牌、景观与产品竞争；在相近预算内，又要与区域已有新房和二手房进行比较。新项目如果只是延续过去的面积段与户型设计，很难仅凭“天西新盘”就获得明显优势。
业内人士认为，今日拍出地块带来的变化，是区域首次有机会将四代宅产品与较好的公园视野结合。
对于购房者而言，景观优势决定了“向外看什么”，四代宅则有机会进一步改变“空间怎么用”。当户外空间与公园景观衔接，并且，高得房率能让产品性价比更高。
从等待细则到明确测算，
成都土拍迎来后续看点
值得一提的是，此次拍卖也是成都土地市场从等待政策细则，转向按明确规则进行投资判断的一个节点。
10月26日，成都发布落实“8·28新政”的商品住房销售制度实施意见，对新增项目的预售条件、资金监管及相关执行安排作出细化。对开发商而言，其意义在于，拿地阶段便能更清楚地测算建设投入、销售节点、资金占用周期与融资成本，再结合预期售价和去化速度，确定可接受的土地价格。
随着规则逐步明确，市场关注点也将从“政策如何执行”，回到“什么地值得拿、适合做什么产品、投入与回报能否匹配”。成都土地市场由此也进入新规则下的常态化投资节奏。
后续供地也将提供更多观察样本。
按已披露的出让安排，金牛区茶花片区1号、3号地块分别计划于11月4日、11月10日拍卖；成华区猛追湾街道二环路东一段约41.77亩宅地计划于11月6日拍卖；备受关注的金融城三期H08约48亩宅地，则计划于11月13日拍卖，起拍楼面价28000元/㎡。
主编：余鸽
编辑：陈齐美
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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