华润万象最新开的公园商业罗山谷，你看懂了吗？

图：罗山谷

来源：小红书：JahLove乐队

当行业内的公园商业还在复制 “盒子插入公园”“街区贴绿地” 的套路时，最近刚开业的深圳罗山谷给出了完全不一样的样本。

很多人只看到它网红打卡的表象，但罗山谷的本质是一次集中商业实验，它核心要回答三个现实行业难题：

1. 公园+经济到底怎么落地？政府和企业该如何分工共创？

2. 在公园绿地的强规范约束之下，土地指标、空间布局怎么做，既能守住公共属性，又可激活商业活力？

3. 到底什么样的业态，才真正适配城市公园类商业空间？

罗山谷占地11.35万㎡，仅拿出6400㎡做商业，共21栋散点独栋，容积率仅 0.04。

针对这样反常的数据，华润提出了一个营销概念，那就是“94%还给自然，6%留给商业”。

其实，这套数字不是营销口号，他们全部服务上面这三个命题，是操盘团队深思熟虑的结果。下面我来给大家拆解一下罗山谷的几个实验性的创新举措。

公园+经济，

政府与企业怎么分工共创？

其实，公园商业一个新物种，在落地过程中的最大卡点，从来不是设计和招商，而是权责与投资边界。

针对这个问题，罗山谷走出一套区别于PPP、BOT、ROT 的新模式：政府持有全部公共资产，企业拿经营性空间授权做内容运营，做一场“场景置换”的合作试验。

在政府端：龙岗城管局统筹，龙岗投控作为实施主体，承担全部土建、生态修复、景观、智慧底座投资。项目的土地、21栋建筑全部属于国有公共资产，这样就可守住公园公益底色，同时还划定生态、业态、建设的刚性红线。

政府输出的是稀缺山谷场地、试点政策、鸿蒙产业资源。

而华润万象端的角色是：不投土建、不拿产权。

他们建设阶段前置介入，输出商业条件、机电、外摆、后场需求，尽力规避郊野项目“好看不好经营”通病；在竣工之后，他们只拿到6400㎡配套用房运营授权。

所以，华润承担的是软性投入：招商、主理人扶持、IP活动、市场推广、商业区域运维。等合作到期，不动产完整交还政府。

来源：SHENZHENLOOK

绿地规范下，

土地指标与空间布局如何破局？

国内城市公园绿地有明确规范，经营性配套建筑有严格占比限制，很多项目直接卡死在规划环节。

罗山谷的实验，就是探索在合规的前提下，怎么把极小比例商业，嵌入大型原生公园，而不破坏生态基底。

图：罗山谷项目报规平面图

最值得关注的是，罗山谷项目的用地性质是城市G1公园绿地，不能改变用地性质做纯商业开发。

因此，商业只能作为公园配套服务建筑存在。从罗山谷的报规总图可以发现，商业部分全部落脚于项目北侧最靠近城市干道的部分。

他们的指标策略是：严控建筑体量，做 “减法” 而不是做加法。

在这6400㎡的空间内，他们布局了21栋小体量独栋，单栋面积大多几十‑200㎡。整个项目不推山、不改溪流，建筑顺着等高线散落布置，把绝大部分土地留给荔枝林、溪流、草坪。

所以，这样的布局逻辑：商业服从场地，并且放置于最靠近人流聚集的地方。

从动线来看，罗山谷的一条溪流步道串联四大片区：

• 入口街区花园：商业适度集中，承接上班族高频消费，降低市民进入门槛；

• 河床绿境：临溪布置稀疏艺文、茶叙；

• 乐活运动区：放置运动体验业态；

• 荔枝营地：最大限度压缩商业，留给原生林地和大草坪。

整个项目的动线不主要是引导“逛店”，而是重点引导“逛公园”，消费是漫游途中的偶遇。

实验得出的现实启示：公园绿地做商业，不要试图去突破用地指标，而是调整布局逻辑。

把商业缩小、集中布置于一个最靠近交通干道的区域，把建筑当公园配套，而不是把公园当商业的背景板。

一旦商业体量、密度失控，整个项目的合法性与生态底色会同步崩塌。

图：罗山谷街区部分掠影 来源：小红书博主 爱看云的设计师

到底什么业态适合公园型商业？

罗山谷用80%以上主理人、各级首店矩阵，做业态适配性实验。

它的招商红线很明确：拒绝标准化快餐、大众化连锁零售。因为他们深知，对于公园场景，卖标准化货品没有优势，核心竞争力是场景体验、内容、社群，而非商品差价。

华润万象的思路非常清晰，他们把适合公园商业的业态，分成了四类：

1、 高频刚需轻餐饮

代表品牌：愈禾茶叙、枞枞小馆（华南首店）、本味元素、微热山丘。

这些咖啡、简餐、茶叙等业态，放在靠近入口位置，承接周边白领午休、下班消费，贡献日常基础客流；必须支持大面积林下外摆，室内只是辅助。

2、 艺文生活方式

代表品牌：黑胶房子、知喜空间（华南首店）、超级植物（深圳首店）、BADMARKET（深圳首店）。

从品类上，涵盖了独立书店、黑胶餐酒、器物手作、小型策展空间。他们不靠高翻台，靠环境氛围感和社群粘性，适配周末休闲人群。

3、 强目的性体验业态

代表品牌：鲸汐深水冲浪、花样勇士丛林穿越。

由于零售餐饮极易受雨天、酷暑等天气冲击，但这类体验项目自带强目的地属性，专门吸引专程前来的客群，同时可以承接企业团建、社群包场，弥补餐饮零售的坪效短板，对冲季节与天气带来的客流波动。

4、 内容实验型业态

代表品牌：岛屿心情、AMZSELECT×OFFNOSE（全国首店）、珂梦岛（全国首店）、beU 安全屋（华南首店）、DOOGHOOD。这类是沙龙、小型展演、主题社群空间，营收能力偏弱，但负责拔高场域气质。

同时，他们的租约模式也跟着业态同步改造：项目放弃高固定租金，对优质共创主理人采用低保底+流水分成，用政策扶持换品牌的内容共创义务，商户不是单纯租户，而是共建者。

不过，这里的风险也同样客观：主理人抗风险能力弱，受雨天、淡季冲击巨大。公园商业的核心压力不在开业招商，而在后期持续运营托举。

写在最后：实验不等于标准答案

罗山谷完成了三场极具价值的行业实验，但我们必须清醒：它是多重条件耦合出来的试点样本。

它需要优质原生山谷生态、政府试点政策、周边海量产业人口共同托举。

• 如果没有政企试点授权，很难实现这套资产与权责划分；

• 如果没有得天独厚的山谷本底，散点建筑的氛围感无从谈起；

• 如果缺少周边5万产业白领的日常消费底盘，仅靠打卡游客，商业很难维系。

所以，公园+经济不是简单“在公园里开店”。

政府、土地规划、业态选择，三道关卡缺一不可。

罗山谷交出了一份试验记录，但它并不是可以直接复制的标准答案。

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