凯诺拆迁律师：什么是以租代征？合法吗？

　　根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定，因公共利益需要征收农村集体土地的，必须要依法依规的进行，严格落实具体的征收程序，保障被征地农民的合法权益，包括知情权、参与权、选择权、补偿权等等，不能以任何理由、任何方式做出违反法律法规的行为。然而，实践过程中来看，有的征收方会采取以租代征这种方式来占用农村集体土地。

　　所谓的以租代征，其实就是相关部门在需要用地的时候，在未经过村民同意的情况下，直接与村委会签订土地租赁协议，然后在该协议中明确具体的租赁事项，并之后按照每年每亩给予村民一定的租赁费用。但其实，相关部门以租赁的方式实际占用土地，不管是从法律层面还是从道德层面来说，都是不合法的，都是侵害村民合法权益的一种行为。

　　根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定，相关部门用地一般都是因公共利益需要，但是因公共利益需要占用土地，那么就必须要以征收的方式，而且最主要的是，也只有因公共利益需要（比如修建高速公路、水利工程、安置房修建、修建铁路、地铁等等），相关部门才能实施征收，即征收农村集体土地。可是征收农村集体土地，如果我们所说，应当要依法依规，即必须要履行相应的法定程序之后，相关部门才能永久性的占用农村集体土地。

　　而这些法定程序中就包括办理农用地转用审批手续。不同于征收国有土地上房屋，征收农村集体土地时，相关部门必须要先将农村集体土地转为国有土地，也就是需要先向有关部门申请征地，等拿到有关部门作出的征地批复文件之后，那么才能真正的开始修建各类建设项目，这是征收方必须要履行的一步。《土地管理法》第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　但是办理农用地转用手续，也就是征地手续，可不像以前那样的简单了，自新的《土地管理法》《土地管理法实施条例》施行之后，征收方想要拿到征地批复，必须要先完成征收前置工作。

　　而这些征收前置工作中就包括，要在征收范围，即村民小组内以书面的形式发布土地征收预公告，告知大家具体的征收事项，对征收范围内的土地开展土地现状调查工作，了解清楚地上附着物和青苗的情况，并进行社会稳定风险评估工作，然后结果调查情况及评估结果拟定征地补偿安置方案，并在征收范围内予以公告至少30天，征求广大被征收人的意见。对于广大被征收人对补偿安置方案没有异议的，相关部门则需要让被征收人办理补偿登记，并与其签订补偿安置协议，后按照协议中约定的，支付被征收人具体的补偿款。

　　从法律层面来说，只有相关部门落实了具体的补偿安置工作，那么其才能向有权批准征地的机关申请征地。根据《土地管理法实施条例》中的规定，有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。因此，相关部门想要获得征地批复并不是一件特别容易的事儿，但这也就让相关部门为了能正常推进征收工作，从而开始绞尽脑汁的想尽各种办法来规避这些具体的征收程序，而以租代征就是其中一种。

　　但凯诺律师想要在这里再次跟大家说的是，不管是以租代征，还是拆分审批，甚至是少批多占等，只要不符合法律上规定的程序，都是不合法的，都是明晃晃侵害村民合法权益的行为，也是违反法律法规的行为。那么作为被征收人，在遇到以租代征时要怎么办呢？

　　对于以租代征，被征收人首先要做的就是拒绝土地租赁协议的签订。对于村委会要求村民签订土地租赁协议的，建议当事人千万不要签订，一旦签订，那么对被征收人来说就会非常的不利。结合实际情况来看，征收所涉及利益，往往会大于土地租赁利益，而且还有被征地农民社会保障费，可土地租赁就不一定了，如果是永久性占用土地，那必定会有所损失（一般土地租赁费不会一直发放，会有一个支付期限，有的是五年，有的是十年，且每年每亩的土地租赁费也不会太高）。因此，如果遇到以租代征，千万不要签订土地租赁协议。

　　其次，对于相关部门通过以租代征的方式实际占用土地的行为，建议村民尽快向上一级有关部门反映，要求他们就违法用地的行为进行查处。这里需要提醒大家，在向上一级有关部门反映时，最好以书面的形式，并且在文件中直接明确他们的违法行为，这样也有利于有关部门核实。

　　在申请违法用地查处后，若有关部门对违法用地行为置之不理的，甚至是默认的，村民应当要尽快针对有关部门的行为，启动相应的法律程序，也只有这样，村民的合法权益才能得到保障。

　　总之，凯诺律师最后想要跟大家说的是，土地征收事关被征收人的切身利益，绝不能以各种理由肆意推进征收工作，侵害村民的利益。实践过程中，如果广大村民遇到了征收方侵害自己合法权益的行为，建议要尽快收集相关的证据材料，对于有必要的，在固定了证据之后，可在专业律师的指导下，针对违法用地行为，向有关部门申请行政复议，或者是向法院提起行政诉讼。