从工贸署大楼到T.O.P的十年 领展23亿港元卖掉了旺角这栋楼

观点网 一栋楼的十年，被两个数字概括完了。

2026年10月30日交易时段后，卖方（即Link (HK) Holdings Limited）与买方订立买卖协议，出售旺角弥敦道700号（即“T.O.P This is Our Place”）全部权益，初步代价23亿港元。完成须待相关订约方遵守其各自按买卖协议条款规定的责任后方可落实。

2016年2月，领展以59.1亿港元投得这幢前工业贸易署大楼。十年之后，价格只剩当年的约39%。但账面上，这笔交易只确认约3.72亿港元净亏损。价格落差与会计的处理不在同一份公告上，这一点是理解这单生意的一个关键。

三重价格

卖方Link (HK) Holdings Limited由领展间接全资拥有的，买方为独立第三方。这是一次以股权为载体的资产出售，而非直接买卖物业。

价格有三重锚，对应三个口径。第一重是估值：2026年9月30日，主要估值师对该物业的估值为25.169亿港元，成交价较之折让约8.6%。第二重是账面值：2026年3月31日，该物业账面估值26.434亿港元，成交价较之低约13%。第三重是历史成本：2016年的59.1亿港元。

按总楼面面积约284,767平方呎计算，23亿港元折合每平方呎约8,077港元；2016年的买入价折合约20,754港元。单位价格十年间下跌约61%。

数据来源：领展房托公告、政府产业署2016年公布

账面亏损之所以只有3.72亿港元，答案在目标公司的资本结构里。截至2026年3月31日，目标集团综合亏绌净额约48.37亿港元，销售贷款本金约74.45亿港元。多年来的估值下调已经把价格落差写进报表，此次出售只是把已经认过的账兑现。

交易本身并不复杂：没有先决条件，完成日期定在2027年1月29日，最后截止日期为2027年2月5日；扣除约2,000万港元费用后，所得款项净额估计约22.8亿港元。领展还留了一道后手——购买价调整契约约定，若五年内买方转售物业或相关股份、最终实益拥有人权益减少或控制权变更，卖方有权分享已变现价值超出23亿港元（按年5%递增并计复利）部分的20%，以及递延税项资产已变现价值的50%。

23亿港元因此只是一个起点价格，真正的成交价还挂在未来五年的资产表现上。

为何此时

领展给这笔交易的定性是“非核心资产处置”。

2026年第三季，全港写字楼空置率按季下降0.8个百分点至15.5%，为2015年第二季以来最大单季跌幅；整体租金按季上升3.2%，连续四个季度录得增长，年初至今累计升幅6.7%，中环租金年初至今上升15.8%。但修复并不均匀。

同季观塘甲级写字楼空置率升至16.3%，九龙区租赁成交中搬迁个案占九成。旺角不是中环，一栋以办公室为主要收入来源的旧区商厦，很难分享核心区租金反弹的全部红利。成交价低于三个月前的估值，说明买方并没有为这个窗口支付溢价。

另一层压力来自领展自己。2025/26财年，领展收益139.38亿港元，同比减少2%；物业收入净额102.3亿港元，减少3.7%；每基金单位分派253.61仙，减少6.9%；每基金单位资产净值57.75港元，减少8.8%。管理层的口径是：非核心资产约占整体组合的5%至10%，会审慎考虑在合适时机出售。

出售并非从这一单开始。2026年内，领展已出售新加坡零售物业Swing By @ Thomson Plaza，作价2.5亿新加坡元（约15.38亿港元），并减持悉尼100 Market Street的一半权益，作价约2.26亿澳元，退出收益率6.5%。

资金的去向，公告给的是“回购基金单位、营运资金及/或投资核心资产组合”。回购这条路径已有现成参照：2026年7月15日通过的授权可回购2.6亿个基金单位，至9月15日累计回购3,191万个，当日回购加权平均价36.8563港元。若22.8亿港元全部用于回购，按近期约37至39港元的价格测算，可注销约5,800万至6,200万个基金单位，相当于已发行单位的2.2%至2.4%。这只是测算上限，实际用途仍取决于资金安排。

留下管理权

这笔交易真正特别的地方，在交易之后而不是价格。

公告明确，完成后领展的附属公司将继续就该物业提供资产管理服务，按公平原则及一般商业条款在日常业务中提供，属收益性质。领展执行董事兼首席投资总裁宋俊彦此前在业绩会上表示，整体资产组合中约有5%至10%的资产被视为非核心资产，会审慎考虑在合适时机出售相关资产。

领展卖掉的是产权，留下的是管理费。对一家以收租为主业的房托而言，这是身份上的一次微调：从单纯的资产持有者，向"持有加管理"的双轨结构靠一步。

对买方而言，账要另算。以23亿港元对价、1.486亿港元年收益计算，毛收益率约6.5%；以1.001亿港元物业收入净额计算，净收益率约4.3%。放在当前香港写字楼与商铺的租金环境里，这个水平不算难看，但要覆盖融资成本、改造与运营开支并留出退出空间，仍取决于办公部分能否止跌。

两个观察变量由此浮出水面。其一，办公部分的租约结构与续租租金调整率。公告只给出94.4%的出租率，没有披露租金到期结构。其二，五年期的价格分成安排，实际上把买方的退出收益与卖方绑定了一部分。转售溢价的两成要分出去，这会压低买方对短期套利的预期，也把交易导向更长期的持有运营。

值得对照的是，同一段时间里，香港大宗交易的另一类买家正在出现。2025年12月，南区赤柱滩道8号物业以约3.1亿港元成交，较2019年5.5亿港元的买入价低约44%，买家同样以个人名下公司登记。机构谨慎、个人资本承接，是折价周期里常见的组合。

但这不意味着市场已经见底。写字楼分区间修复不均，零售租金仍在低位徘徊，任何一栋以旧区办公为主的商厦，重新定价的过程都不会短。

对领展来说，23亿港元买回的是资产表的腾挪空间，备考经调整负债与总资产比率将由约25.6%降至约24.8%。对旺角这栋楼来说，从"工业贸易署大楼"到"T.O.P"，再到2027年第一季度迎来新业主，招牌没变，管理团队没变，变的只是股东名册上的那一行。

剩下要回答的问题很具体：新业主能否让那十几层办公楼重新涨租。答案要等到下一个租约周期。

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