太及时了！央行定调，大信号来了—明年房价，又要上演新一轮暴涨！

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10月30日傍晚，央行党委会议通稿挂出来，潘功胜行长一句话定了调：继续实施适度宽松的货币政策，保持流动性充裕。

这个时点选得挺巧。两天前美联储刚议息，10票对2票维持利率不变，两名委员还主张再加息25个基点。

一边是全球头部经济体踩刹车，一边是中国明确要踩油门。很多人下意识会问：利差倒挂这么深，扛得住吗？

首套刚需、改善置换家庭、持房观望业主，都能在下面找到答案。

扛得住。这恰恰是明年楼市值得盯紧的信号。

据美国劳工部数据，美国9月CPI同比涨3.7%，连续5年高于2%的目标，经济有韧性，所以美联储敢不松口。

中国的情况正好翻过来。据国家统计局数据，9月CPI只涨0.9%，核心CPI1.0%，离"过热"差得远。问题在需求端偏冷，据央行数据，前三季度住户贷款净减少1.03万亿，中长期贷款只增1062亿，加杠杆的意愿还在缓。

不跟美联储"起舞"，这也并非首次。2018年美联储加息4次，中国只小幅跟了1次，后面连续3次按兵不动。到了2026年，工具箱更厚，底气更足。

有人担心利差倒挂350个基点，处在2002年以来的高位，资本该跑了吧？

现实正好反过来。10月30日当天，在岸人民币连续12个交易日上涨，升破6.66。

据海关总署数据，9月贸易顺差1335.3亿美元，创历史纪录。大量美元通过贸易渠道换成人民币，这是实打实的结汇盘，投机资金抵消不了。央行中间价"控速不逆势"，允许涨，不许急涨。

钱会往哪里走？房地产是蓄水池。

据央行数据，三季度全国新发放商贷加权平均利率降到3.05%。10月1日起首套房贷财政贴息落地，120平方米以下、总价150万以内的房子，财政按年化1个点贴、期限5年，符合条件的刚需实际付息成本能压到2.05%左右。

中信证券算过，这个利率"基本跟无风险收益差不多"。对比2021年高峰期5%以上房贷利率，同样贷款额度，月供能少还近2000块，购买力一下撑开了。

对看房的刚需家庭来说，月供压力已经回到这一轮调整以来相当舒服的位置。手里攒了首付、又有稳定收入，核心板块次新房可以多看几套，别想"再等等会不会更便宜"。

贝壳研究院梳理过2008年以来的6轮降准降息，每一轮之后楼市都出现过回升。规律值得尊重。

据国家统计局9月70城数据，一线城市新房价格环比连涨，二手房环比涨0.2%。格外有标志性的是上海，9月二手住宅同比涨0.8%，成为本轮调整以来全国首个同比转正的城市。

据中指研究院数据，截至10月28日，重点20城二手住宅成交套数同比增20%，国庆假期25城二手房成交同比增53%。

库存也在变。据国家统计局数据，9月末全国商品房待售面积同比降1.5%，连续7个月同比下降，上海二手房挂牌去化周期一度降到2.3个月。中指研究院数据显示，300城住宅用地成交连续第5年同比为负，较2020年高点累计跌约72%，新开工连续21个季度为负。

土地是2到3年后新房供应先行指标。源头断流5年，意味着未来能卖的新房在系统性减少。克而瑞测算，2027年新房可售面积较2024年峰值下降30%—32%。

对改善置换家庭来说，二手房越活跃，旧房越好出手，才能顺利置换更大的房子。现在二手房成交占比已到52.2%，置换循环转起来，越早动越主动。

多个一线和强二线城市，房东砍价空间收窄，部分项目收回折扣上调1%到2%。不是开发商联手抬价，是828新政把回款节点推迟到竣工备案后，资金占用周期拉长，没动力再打深度折扣。现房备案后才放款、主体封顶才能卖、资金封闭运行，把"居民替开发商垫资、承担交付风险"的旧模式拆了。

东方金诚评价这是行业制度调整的关键节点，把购房安全感还给居民。卖方不再让步，就是价格修复直观信号。国庆成交为什么爆发？大家终于敢买了。

很多人会问：房地产高速扩张阶段不是过了吗？人口都在降，还谈什么修复？

把"行业过了高速扩张期"等同于"房价只跌不涨"，就犯了错。

高盛10月研报测算，房地产相关活动仍占中国实质GDP约15%。住房占家庭资产一半以上，过去几年消费疲软，一个直接原因就是房子在缩水。居民总资产已经稳定，只要房价止跌，预防性储蓄的惯性就会松。土地出让收入占地方政府性基金收入近80%，这两个月政策出得密，不是喜欢房地产，是离不开它。

国际经验更有意思。日本老龄化程度高，全国人口每年减少，但东京23区2026年上半年二手住宅期望售价首次站上1亿日元，创1997年以来新高。韩国总和生育率0.72，首尔公寓价格截至10月连续87周上涨。

决定房价的从来不是总人口，而是人口往哪里流。年轻人用脚投票，往有产业、有公共服务的城市挤。中国常住人口城镇化率约67%，离发达国家80%还有10多个百分点，人口向核心城市群集聚远没结束。

对持房业主来说，手里如果是核心地段、配套成熟的次新房，不必慌着低价出手。这一轮分化是主旋律，优质资产确定性远大于远郊和三四线的普通老旧房源。

花旗测算，现房销售改革下2027/2028年新房成交量及新开工量将跌约30%，形成供应挤压。高盛援引易居丁祖昱判断，2027年3月到2028年9月可能出现12到18个月的供应短缺。

中信证券9月底研报说得具体：机构预判2027年春节前后，房价在较广范围内止跌回升，市场景气复苏可能明显提速。

需求端在政策支持下回暖，供给端因土地缩量和现房改革出现断层，供需关系就会从"供过于求"往"供不应求"切换。哪怕只发生在核心城市核心板块，也足够推动这些区域价格修复。

这一轮不会是2009年、2016年那种全面上行。未来是K型分化，核心地段优质房产先企稳，三四线和远郊继续消化库存。方向已经清楚：货币水龙头开了，土地源头收了5年，现房改革制造供应断层，上海二手房同比转正。

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，3件事都往同一个方向走。

2027年春节前后，大概率是核心城市优质房产结束5年调整、开启修复行情的起点。有真实居住需求家庭，看清楚趋势比追涨杀跌重要。

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