广州土拍，频出意外

文/广州进深 严明会

继花都卖出近6年来首宗溢价地块后，广州土拍再出“意外”。

就在10月30日，增城区新塘镇宁埔大道东侧地块成功出让，它的竞得者并非市场普遍猜测的区属国企。

而是一家名为“广州市中盈房地产开发有限公司”（以下简称“中盈地产”）的企业。

地块成交总价49560万元，楼面价仅5010.6元/㎡，相当便宜。

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中盈地产是何来头？

它于2024年10月成立，注册资本2.7亿元，法人、经理叫钟浩新。

公司股权架构上有两家股东，广州永耀投资有限公司（以下简称“永耀投资”）持股99%，是为控股股东；剩下的1%，由钟志辉所持有。

钟浩新、钟志辉，两个关键人物同一个姓，这很容易让人产生联想。

果不其然，股权穿透后发现，永耀投资的控股股东为1995年成立的广州万利达纸制品有限公司。

而背后的实控人香港永耀集团，正是深耕增城新塘的钟氏家族企业。

一家纸企拿地，这画风莫名熟悉。

还记得去年12月12日，增城区荔湖街新城大道东侧18005200111A25014号地块同样被增城本地纸企福牛地产拿下，成交价31080万元，楼面价8549元/㎡。

相比之下，万利达纸品这块地的楼面价便宜了3538.4元/㎡。

早前，福牛地产那宗地已经公布案名“福牛名苑”，拿地3个多月就出了规划图。

共规划30栋住宅楼，根据地块形状，沿弧形轴线展开。

南北向为主，局部顺应地形呈微角度偏转，最大化利用北侧公园景观与南侧河涌视野。

福牛名苑这些住宅楼中，只有2栋是15-18F的小高层，其余均为3-4F高的墅类产品。

这两年，增城新出让地块大多走的都是低密改善的路子。

这也为万利达纸品未来项目打造，提供了参照。

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来看下地块情况。

从区位看，地块位于增城新塘板块内，占地面积65940.40㎡，计算容积率建筑面积98910㎡，容积率低至1.5。

地块东北侧是石头岭，天然景观底子亮眼。

西侧挨着宁埔大道，一脚油门连上济广高速，往返广州城区很方便。

另外，地块不远就是碧桂园云顶。

碧桂园云顶，是增城曾经红极一时的热盘。

作为碧桂园首个“云”系高端产品，项目曾吸引不少客户上车，也一度成为增城楼市风向标。

但现在再说起它，市场第一印象恐怕就俩字：降价。

去年5月，碧桂园云顶旧规房源特价清盘，价格低到了尘埃里。

其中，建面约103㎡户型，单价1.15万元/㎡任选；建面约130㎡户型，单价1.21万元/㎡任选。

而项目当年拿地的楼面价就去到2.39万元/㎡，2018年5月首次开盘时均价3.7万元/㎡。

如今却只要1万元/㎡出头，真称得上是“大甩卖”了。

好在，万利达纸品的拿地价不高，即使卖“1字头”，仍有利润空间可言。

教育配套方面，地块虽未明确未配建学校，但周边名校环伺，像斐特思、应元高中部等。

地块西侧还规划有一所九年一贯制学校。

社区配套上，地块出让条件要求竞得人需配建3264㎡商业，以及1000㎡社区服务中心，可满足业主日常生活所需。

还有一点，这块地明确了地价款可分期支付：

第一期：成交价的50%，在签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内支付；

第二期：剩余土地出让价款，在签订《国有建设用地使用权出让合同》后1年内付清。

这也跟930广州现房新政中的付款安排一致。

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按照原本的土拍计划，今天广州是有4宗地要出让的。

除了万利达纸品拿下的增城新塘镇宁埔大道东侧地块，还有增城荔湖街广汕公路南侧地块，以及从化的两宗地块。

但后面三宗全部延期出让了。

其中，增城荔湖街广汕公路南侧地块是在半个月前就发了补充公告，要延至11月17日10时开拍。

从化的两宗地，从化区从城大道东侧FA0601003地块和从化区江埔街从城大道旁客运站地块，则是在昨天，也就是临开拍前一天才发布延期公告。

均延到了12月1日10时开拍，足足往后延了一个多月。

· 增城荔湖街广汕公路南侧地块，可建设用地面积23283.72㎡，计算容积率建筑面积46567㎡，容积率2.0。

起拍总价23284万元，起拍楼面价5000元/㎡。

· 从化区从城大道东侧FA0601003地块，出让面积11195.07㎡，计算容积率建筑面积27987.68㎡，容积率2.5。

起拍总价11475万元，起拍楼面价4100元/㎡。

· 从化区江埔街从城大道旁客运站地块，出让面积46204.56㎡，计算容积率建筑面积92409.12㎡，容积率2.0。

起拍总价49273万元，起拍楼面价5332元/㎡。

短时间内，三宗地块延期出让，也是蛮令人意外的。

目前，广州远郊楼市仍以“去库存”为主线，加上现房新政下，房企出手拿地变得更加谨慎。

这或许也是增城、从化地块相继延期的原因之一。