山西
太原楼评☞| 业内视角
957篇/文1858字/阅读6分
导读
旧曾太原经厂区林立；如今时代巨变退城入园，消失的工厂，消退的记忆。
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
中车三连拍｜大宗107亩
2026年10月，太原六城区积极筹措百余宗“可开发用地”推介，众多长线布局太原的房企不免又惊又喜，北中环、南中环、龙城大街、晋阳湖等出现优质土储。
其中，论规模当属太重厂区用地最为庞大，近两千亩的旧厂区，可以和恒大金碧天下、宝能城、融信三村、三给五村、煤气化旧厂区匹敌。
北城北中环+解放路的中车地块，因其规整度高，周围配套完善+交通便捷、容积率低、长期缺乏有效新盘供给，新规之“卷”尚未波等因素叠加及引得关注度较高。
楼评君服务过前策的央企、新晋山西势头正盛的民企，以及本土省属国企和市属城投类公司和中车置业都有可能性，当然能否顺利摘拍，静待结果。
NO. 1｜中车余量用地梳理
中车余量地块历经多次调规，最初为商业属性用地。2018年在招商引资项目中为宜家商场，拟投资10亿元，规划建面超10万平米。
然而伴随时间的推移，太原商办市场“萎靡不振”，众多商办用地纷纷为盘活和化解历史遗留问题，用地性质转向住宅用地，尤其是近二年高频出现。
2026年年初，XHL-02片区从全商业用地调整为 “商业+居住” 混合用地。其中居住用地容积率2.5、建筑密度20%、限高 80米，原规划落地条件改变。
此次调改仍然保留了约四分之一的商业，在北中环沿线布局写字楼和商业，南侧为住宅用地区域，然而此次调规仍被进一步优化。
2026年10月25日，太原规资局将中车余量用地一口气全部甩出来挂牌，最新的用地素质如下：
SWP-2644用地29.58亩，占地19719.58平米，起拍价15660万元，容积率2.5，商业用地4.5+2.51亩，兼容比25%，限高80米。
SWP-2645用地37.69亩，占地27916.84平米，起拍价21650万元，容积率2.5，商业用地4.19亩，兼容比10%，限高80米。
SWP-2646用地35.59亩，占地23728.80平米，起拍价18400万元，容积率2.5，商业用地3.56亩，兼容比10%，限高80米。
NO. 2｜中车用地定位分析
回到地块“偏改善”属性和区域的中车国际广场基本秉性判断。
首先是中车国际作为北中环较大规模的大型社区，已经开发了一期约120亩，二期约210亩，三期约120亩，累计为近45亩的超大社区。
综合容积约3.5，前期开发占地约30余万㎡，总建筑面积超100万㎡，交付近6000户，其中早起统计项目户配分布，主力在110-140㎡。
结合北城超级大盘恒大、富力、融信、旭辉等房企的价格塌陷，北中环“新盘”八千多低价跑量，以及近期中车国际二手房的挂牌量和成交量、及价格初判断如下：
一：北城有效需求充足，大规模超百亩风险较大，建议分批摘取控量40亩内。
二：二手房虽在高位，实则相对体量而言，流通活跃度极低，价格支撑参考意思减弱。即便新规产品，跑量流速下的价格上限不足，不可盲目乐观。
三：项目容积虽低，但相对于南城通达街保利天奕和龙城南街建投和悦龙城，北城消费力和项目要偏低，北城中海瑞文熙和是其重要对标参考。
四：北城学区溢价空间明显走弱，参考煤气化板块的长周期走势，中车未来客群不似当年大范围，客群定位需要更精准，尤其是高阶中产南移现象。
五：综合折算。目前起拍价已经亩均520万，预计最多到溢价8-10%，亩均近560万，楼面价在3300-3400元，很难复刻龙城南和通达街的高溢价。
六：地块采用有底价拍卖，大概率可能会出现出现类似体育学院地块的“流拍”现象，采用直观的对比该地块可能新规盘的流速和售价范围！
建投和悦龙城，楼面价约3500，主流毛坯售价1.2万，流速上等。
中海瑞文熙和，楼面价约4200，主流毛坯售价1.25万，流速超上。
保利天奕，楼面价约超4100，主流精装售价1.45万，流速中等。
初判：中车地块，预估楼面价3300元，毛坯售价1.2-1.25，流速可中上
尤其是老太原人，如果您可以投票，会倾向中车土拍成交价和住房售价关系是那种组合？
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