名下已有住房，再买改善型住宅，还能排除强制执行吗？

编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

名下已有住房，再买改善型住宅，还能排除强制执行吗？

《执行异议和复议规定》第二十九条是购房消费者排除开发商房屋强制执行的核心条款，其中第二项要求 “买受人名下无其他用于居住的房屋”。很多人直接理解为：只要名下有房，就不能适用该条排除执行。但最高院裁判并没有一刀切卡死套数。改善型购房、原有房屋备案未过户、跨区域房产等情形，法院会怎么认定？本文结合最高院再审裁定，梳理该要件的裁判尺度与审查要点。

裁判要旨

对《执行异议和复议规定》第二十九条第二项 “买受人名下无其他用于居住的房屋” 不宜机械按房屋套数认定。若原有住房无法满足家庭成员居住需求，再次购房属于必要居住改善，仍属于生存权保护的合理消费范畴；仅备案、未过户、申请执行人也无法证明案外人实际入住的房屋，不能直接认定为案外人名下可用于居住的房屋。

案情简介

1. 2013 年 6 月 19 日，甲与某地产公司签订商品房预约合同，陆续支付 66.67% 购房款。

2. 2015 年 9 月 21 日，因建设单位与该地产公司仲裁案件，法院查封案涉房屋。仲裁裁决地产公司向建设单位支付工程款后，建设单位申请强制执行案涉房产，甲提出执行异议。

3. 一审法院裁定中止执行；建设单位不服提起执行异议之诉，一审、二审均支持甲排除执行的请求。

4. 建设单位申请再审，主张甲名下另有住房，购房属于投资，不符合消费者保护条件。最高人民法院再审审查后裁定驳回再审申请。

案件来源：最高人民法院（2018）最高法民申1968号

裁判要点及思路

本案核心争议：案外人名下存在其他房屋备案记录，能否适用 29 条排除强制执行。

最高院裁判思路：

1. 商品房备案登记不等于物权，备案不产生过户效力。仅有备案记录，申请执行人无法举证证明案外人已经实际入住该房屋的，不能认定案外人名下存在其他可居住房屋。

2. 29 条保护的是购房消费者的生存权，不能简单以 “一套房” 作为唯一标准。家庭人口增多、原有房屋面积不足等情况下购买改善住房，属于合理居住消费，不属于商业投资，依然可以适用该条保护。

3. 本条审查重点是购房目的是否为居住，是否属于消费者；是否及时办理预告登记，不属于第二十九条的法定审查要件。

实务要点总结

1. 地域范围：“无其他用于居住的房屋”，一般以案涉房屋同一设区的市、县级行政区为核查范围，不是全国范围内无房；案外人长期在房屋所在地生活，重点核查当地不动产登记情况。

2. 核查对象：原则上只审查买受人本人名下房产，不需要主动举证配偶、未成年子女名下房产；申请执行人主张其家庭成员名下有房的，由申请执行人举证。

3. 负面情形：查封前一次性购买多套房屋，又无法举证是照顾老人、抚养子女等居住刚需，容易被认定为投资，不能适用 29 条；诉讼、执行阶段刻意过户原有住房，人为制造 “名下无房”，属于规避执行，无法排除执行；以房抵债取得房屋，通常难以认定为生活消费购房，一般不适用 29 条。

4. 时间节点：主流裁判观点倾向于查封之前满足居住条件要件；购买房屋时已有住房、查封前未处置的，大概率不符合 29 条。

5. 举证思路：案外人提交不动产查询证明证明本地无登记住房；申请执行人如主张另有住房，应当提交相应产权、实际居住证据。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《中华人民共和国消费者权益保护法》

第二条消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。

1. 共同购房情形：未成年子女和父母共同购房，父母名下有多套住房，该子女一般不能单独以消费者身份排除执行。【（2019）最高法民申 3002 号】

2. 多套购买、以房抵债：一次性购买多套、购房款来源于抵债，无法证明是居住刚需的，不属于 29 条保护的购房消费者。【（2019）最高法民终 160 号】

3. 查封后、诉讼期间过户房产：为满足 29 条条件，在诉讼阶段转移原有住房，属于规避法律，不能排除执行。【（2019）最高法民申 1031 号】

4. 家庭刚需购买两套自住房屋：为照顾老人、抚养子女购置两套住房，法院认可属于居住需求，可适用 29 条。【（2018）最高法民申 5473 号】

5. 房屋出租不当然否定居住属性：房屋规划用途为住宅，短期出租，不直接否定 “用于居住” 要件。【（2018）最高法民终 545 号】

李舒律师北京云亭律师事务所创始合伙人

业务沟通15210234077 | lishu@yuntinglaw.com
个人网站https://lishulawyer.com/

专业领域商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421

点击查看系列文章

作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

电话/微信:18501328341

推荐书籍

我们推出的系列文章经过精雕细琢、修订完善后，陆续集结在中国法治出版社出版，欢迎购买。有部分作者反映买到盗版书，还给我们微信发来盗版书的截屏。为此我们开辟作者直销渠道“法客帝国书店”，确保100%正版！