北京
一套限价房，买卖双方打了两年官司。结局是：房子还回去，购房款退回来，卖方还要另外赔给买方 66.5 万元。
很多人第一反应是——合同都无效了，不是应该"各回各家"吗？钱为什么还要多赔？
事情经过
2015 年 12 月，李某某以 80.78 万元认购北京丰台一套 53 平方米的限价商品住房。
2016 年 1 月，郭某某替她把 80.78 万元房款直接付给了开发商。
2017 年 9 月，双方签订《房屋转让合同》：房款按原价转，另付 15 万元转让费，卖方负责日后配合办理过户。
2019 年 9 月，房屋取得产权证。卖方随即起诉，要求确认合同无效、返还房屋，并按每月 3500 元支付占用费。
庭审上的改口
庭审中，卖方换了说法：双方"实质并非房屋买卖关系"。只是郭某某的儿子结婚没有房，先借住，等儿子买了房再把钱退回去；签合同是因为"未审查内容，信任对方"。
法院没有采纳，判决书写得直白："李某某所述房屋系由郭某某暂时居住，于常理不合。"
理由有四：合同白纸黑字约定了转让、过户和损失承担；买方另付了 15 万元转让费；买方装修并入住至今；卖方已实际交付房屋。
借住不需要付转让费，也不需要约定过户。
为什么无效
限价房是政策性保障住房。《北京市限价商品住房管理办法（试行）》明确：取得产权证 5 年内不得转让。
法院的说理没有停在"违规"两个字，而是落到"损害社会公共利益"——这套房子本该卖给轮候家庭，私下转手，等于剥夺了其他符合条件的家庭按正常价格和渠道购房的机会。合同因此无效。
双方签约时都清楚房屋性质和政策限制，故负同等责任。
66 万是怎么算出来的
这是全案最值得看的部分。
法院委托评估，假设该房可上市自由转让、室内为毛坯，评估市场价值 285.6 万元。
限价房上市要补缴 35% 的土地收益等价款。以购房款为基础扣减后，法院酌定"所得收益"为 133.13 万元。
按同等责任各担一半，判赔 66.57 万元。
判决里有一句话，我认为最该被记住：
"根据诚实信用原则要求，不能因不诚信基于合同无效获益。"
一张清单
三点提示
一、"先签合同、满五年再过户"不安全。合同本身无效，过户约定同样不受保护。
二、合同无效不等于原样退回。有过错的一方要赔偿对方因此受到的损失，房价上涨的收益也在其中。
三、证据决定成败。付款凭证、转让费、装修合同、实际居住，正是这些推翻了"只是借住"的说法。
这个案子没有赢家。卖方失去房子还倒赔 66 万，买方住了七年仍要腾房，装修和鉴定费只能自己承担。
本文根据北京市丰台区人民法院（2020）京 0106 民初 18984 号民事判决书编写，当事人姓名已作化名处理。个案裁判受事实与证据影响，不构成对同类案件结果的承诺。
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