高盛重磅报告：中国住房供应下降90%，第7轮房价上涨即将开始

全国70个大中城市的二手房价格，有32个月没有一座城市同比上涨过。此前的70城二手房价格同比，已经连续32个月没有一个城市上涨。

打破这个局面的是上海。9月上海二手房价环比上涨0.5%，至此已连续8个月保持上涨，同比上涨0.8%，成为70城唯一一个率先"转正"的城市。

国庆假期还有个细节。上海链家的二手房成交量同比增长44%，而且带看量增幅低于成交量增幅。来看房的人没多多少，下决心买的人却多了。

上海数据出来没几天，高盛的报告又把楼市话题推高了一截。地少九成，房子跟着变少，房价开启第七轮上涨，这条逻辑听起来很顺。

站不站得住，得一环一环拆开核对。

先看"90%"到底说的是什么。高盛的原话是，按发展商现金流推算，2025至2035年住宅土地出让量料跌逾九成。这里减少的是卖出去的地，跟全国住房的总量是两回事。

另一个接近九成的数字来自工地。今年前9月新开工同比降25%，较峰值累降近90%。两个数字凑到一起，就成了"住房供应下降90%"的说法。

其实盖好没卖的房子还不少。截至9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。

这一轮讨论其实来自两份报告。高盛宏观研究团队在地产团队中长期展望与828预售制度改革落地基础上，重新校准了宏观影响模型。两份报告都绕不开同一项政策。

地为什么会少，根子在今年夏末的销售新规。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售。

律师事务所的解读说得很直接：几项安排叠在一起，实际上终结了房企"以购房回款滚动开发"的传统模式。

打个比方，以前开发商像办流水席，客人先交钱，后厨边收边做；现在菜端上桌才能收钱，买菜、雇厨师的钱都得自己先垫。土地价款、建安成本、融资成本等，都需由房企承担更长时间。

地方政府很快调整了卖地的方式。北京新规后首宗宅地，预申请保证金由最高2000万元降到最高1000万元，参与预申请的企业，地价款可在签订出让合同后24个月内缴清。

先前叫停的那块地也回来了。驼房营地块重新上架后拆分为两宗、总价涨至83亿元；广州琶洲相邻地块溢价率从33.02%降至26.5%，房企出价明显克制。

门槛降低了，开发商的压力并没有消失。现房时代，拿地只是入场，能否扛住两三年的资金沉淀才是淘汰赛。最后能拿地的，大多还是资金实力强的大企业。

地少了，房子什么时候跟着少？高盛给出了时间表。

新房可售面积2028年同比骤降约39%，一线城市供给收缩提前至2027年，故上调上海、深圳两年房价增速预测至20%。此前这一预测为15%。

这是整份报告里最看多的一段，点名的只有上海、深圳两座城市。其他地方呢？在库存相对偏高的低线城市，房价未来几年可能继续承压回落。

"第七轮"这个说法，它的核心判断是一句"2029年企稳，但别期待强复苏"，描述的路径是"先供给收缩、后需求下台阶、再由拆迁托底"。

供给在减少，需求也在减少。总需求从2025年的14亿平方米降至2030年的10亿平方米，2031-2035年稳定在8亿平方米/年。

需求为什么会下来？驱动因素包括人口从14.1亿降至13.6亿、城镇化率十年仅升6个百分点至74%、住房拥有率升7个百分点至87%。该进城的人大多已经进城了，该有房的家庭也大多已经有房了。

再看眼下的实际数据。9月一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，同比下降1.5%；二线城市环比下降0.2%，三线城市下降0.3%。

新房也一样。今年1至9月新房价格累计上涨的城市，全国只有上海、杭州、合肥三个。和过去全国一起涨的行情相比，现在只有少数城市先回暖。

买房的主战场也换了地方。1~9月份，新建商品房销售面积同比下降13.2%，全国二手房交易网签面积同比增长10.7%。三部门在答记者问时也明确说，目前二手房交易总量已经全面超过新房。

卖地减少，影响的不只是开发商。300城住宅土地出让金从2025年的2.37万亿元降至2026年的1.66万亿元，到2035年降至400亿元。高盛还提到，存在扩大房地产税覆盖范围的可能性。

楼市对经济的拖累在变小。2026年物业对实质GDP增长拖累约1.8个百分点，预计2027年收窄至1.3个百分点，并大致于2030年消退。

买房的人这边，有一项实打实的补贴。购买首套住房、建筑面积不超过120平方米、价格不超过150万元，可享受贴息的贷款最高100万元，年化贴息1个百分点，期限最长5年。

执行后新发放商贷平均利率可从3.06%降至2.06%。"首套住房"既包括新房也包括二手房，公积金贷款购房不叠加享受。

150万元的总价上限，在上海、深圳的核心地段很难够得上。这笔补贴照顾更多的是二三线城市的刚需家庭，还有一线城市远郊的小户型。

放到普通家庭，情况各不相同。想把老房子换到大城市核心区的，赶上的是高盛唯一明确看涨的地方。在小城市压着第二套、第三套房的，按报告的判断，还要再等几年。

帮子女凑首付的，先算清楚两件事：房子是不是首套，总价有没有超过150万元。符合条件，五年里能省下一笔利息。养老的钱，不适合拿去追涨。