高盛曾研判：中国家庭的钱正“搬家”，房产退潮财富逻辑改写了？

高盛曾研判，中国家庭的钱正在悄悄“搬家”，房子在家庭财富里越来越不值钱，存款却越攒越多，这到底是怎么回事？

闭眼买房就能发家的老路，真的走到头了吗？

这一代年轻人该如何积累财富，是许多人都关心的话题。

那么中国发展到现阶段，过去的成功经验还能否被年轻一代借鉴？

不妨先看看美国普通家庭如何积累财富，与我们有何不同，有没有值得借鉴的地方。

这并不是说外国的月亮更圆，而是要“择其善者而从之，其不善者而改之”。

先看中美家庭财富规模的对比。

和美国相比，中国家庭资产的特点是总量高、增速快，但平均到每个家庭，差距仍然较大。

据《2018 中国城市家庭财富健康报告》，2017 年中国城市家庭平均总资产为 150.3 万元，同期美国家庭平均总资产为 530 万美元。

但这份统计里，中国城市最富裕的 20% 家庭平均资产，已经和该统计里美国的平均水平大致接近。

2011 年至 2017 年间，这份统计里中国城市家庭财富年化增长 7.6%，高于同期美国的 3.1%；有人据此简易推算，按这个增速大约 29 年可以追上美国。

但其中有很多不确定因素，比如中国家庭财富能否长期保持高增速，人口结构会如何变化。

而最重要的一个因素，是中国家庭的资产结构。

在这份 2017 年城市家庭调查当中，房产占城市家庭总资产接近八成。

美国家庭的资产配置则相对均衡，分散化做得较好，其中金融资产扛起了大旗。

这也能解释，为什么特朗普为了选举竭力维护美股，而中国则高度重视房地产市场的平稳。

归根到底，两者都是为了保障民生、维护社会稳定。

再看金融资产的质量，把中国家庭的金融资产逐项拆开，在这份报告的金融资产内部，现金及现金等价物占比超过六成；股票、基金、债券等风险资产占比较低，按该报告口径折算，仅占全部家庭总资产约 1.4%。

不少引用称，2019 年股票在美国家庭金融资产中占比较高；美联储数据显示，52% 的美国家庭持有股票或含股票的投资产品（包含养老金账户）。

对美国家庭来说，股票不是华尔街的专利，也不是洪水猛兽，而是早已走进了寻常百姓家。

那么，这是否因为美国国情特殊，凭借美元的主导地位和全球最大的股市，美国人天生爱炒股？

把视野放宽到其他经济体就会发现，主要发达国家的家庭金融资产配比普遍较高，按 2017 年的统计口径，日本、新加坡、瑞士、英国家庭金融资产占全部总资产的比重均超过 50%。

与这些发达经济体相比，中国家庭在金融资产配比上存在很大差距。

看完这些数据对比，至少有一点很清楚：中国家庭未来想要积累财富，资产配置的重组势在必行，股票类投资必将在中国家庭中扮演更重要的角色。

一提到中美对比，总有许多人拿国情不同当挡箭牌。

很显然，长期快速增长的经济让每一位中国人受益，其中最重要的一环是房地产的发展，它改变了父辈那一代人的命运。

这是我们的优势，也是中国家庭资产中房产占比如此之高的主要原因。

看看身边的朋友，很多人一毕业就开始琢磨买房。

条件好一些的，父母能帮忙垫付首付，之后便是无穷无尽地挣钱还贷、还贷挣钱；条件差一些的，省吃俭用、东拼西凑也要尽快买房，生怕买晚了以后再也买不起。

被上一代“买房”的成功经验裹挟着生活的年轻人，是否停下来想过：自己的财富真的因为买房而增长了吗？

曾有几位老大爷坐在胡同口的小马扎上，一边扇扇子一边炫耀，说如今胡同里一套房子值几百万，老王也算是百万富翁了。

但房子只要自己住着、没有卖出，哪怕房价涨了百倍千倍，也不会增加财富。

生活质量也不会因此提高，上涨的房价不过是个数字，家里的一砖一瓦并不会因此镀上金。

再看美国家庭，房产占比虽然相对较小，但问他们积累财富是为了什么，也没人会说是为了名利，说到底还是为了老婆孩子热炕头，房产依然是大部分美国家庭积累财富最重要的投资。

不同的是，买房并不是美国年轻人的首要目标，他们也很少在金钱上得到父母的帮助。

大多数美国年轻人在25岁到35岁之间，都会经历一段独立积累财富的过程，除了偿还少量学贷，大部分时间都是财富的净积累，而股票类投资在他们的资产中占了大头。

相比房地产，股市门槛更低，不需要大量的初始资金；只要不指望靠它养家糊口，也不需要太多专业支持。

因此在北美，股票类投资往往是普通年轻人投资入门的首选。

客观来说，中美家庭的两种方式并无孰优孰劣，本质上也没有什么不同。

过去中国房价涨得快，人们早早买房，指望日后快速增值，卖一套换两套，两套换四套，如此循环实现财富增长。

美国人投资股票，也是因为在包括房地产在内的各种投资选择中，股票收益率最高，能最快实现财富积累。

不同的是，中国当下所处的发展阶段已经变了。

靠房地产发家致富的方式也许不再适用，中国家庭的资产配置也注定会发生改变。

事实上，过去二十年房价的飞速上涨，掩盖了房产作为投资品的诸多弊端。

比如房产投资杠杆极高，买房基本都要贷款，而杠杆既能放大收益，也能放大亏损。

一次5%的小幅波动，在股市上也许不算什么，但放在房产上，对购房者来说可能意味着30%到50%的亏损。

再比如，房子是普通人能接触到的资产中流动性最差的。

股票想买就能买，想卖就能卖，今天想买个包、明天想换辆车，随时可以从股票投资中取出现金。

房产则不同。

如果家人生病，或者公司资金周转紧张急需用钱，房子很难迅速变现，想要快速脱手，往往只能赔本卖出。

作为投资品，房子的风险其实比股票更高。

日本经济高速增长时期，东京的房地产号称卖掉就能买下整个美国。

然而随着《广场协议》签订，汇率剧烈波动，楼市崩盘，日本新一代年轻人经历了失去的二十年。

原因正是长期的楼市繁荣让人们忽视了房产作为投资品的风险。

中国房地产虽然应该不会崩盘，但要维持过去二十年的高速增长，是绝不可能的。

可见，随着时代改变，往日的成功经验对年轻人来说未必都是好事，有时反而会成为阻碍发展的绊脚石。

这一代年轻人是时候重新思考如何积累财富了。

虽然增加股票投资是中国家庭未来积累财富的大势所趋，但如果现在就盲目进入股市，结果可能并不理想。

话说回来，道理大家都懂，可真到掏钱的时候，多数人的选择挺“怂”的。

高盛在 2026 年 6 月发布的一份研究中测算：从 2021 年年中到 2026 年一季度，房产在居民总资产占比持续回落，现金与存款占比抬升。

大家没去股市冲锋，而是把钱塞回银行，图个睡得着觉。

这事儿其实不难理解。

过去几十年，买房就像一个强制存钱罐，每月还房贷，等于被逼着攒钱，赶上房价猛涨，杠杆一放大，一二线家庭的身家就跟着坐上了火箭。

美国人靠401K把养老钱锁进标普和美债，咱们靠的是房本。

可房价一掉头，这个存钱罐就漏了。

对背负房贷的家庭而言，房子同时附带负债；房价上涨时体现资产增值，下行阶段会带来负债压力。

再加上资管新规落地后打破隐性刚兑，过去市场上一些被默认保本的理财、信托产品不再承诺刚性兑付。

有意思的是，不同年纪的人反应完全不一样。

经历过八九十年代高通胀、又赶上房价疯涨的父母辈，手里一攥现金就心慌，生怕踏空。

刚毕业就碰上通缩的年轻人，压根没这包袱，跟日本那些二十年没见过加息的年轻投资者一个样。

更扎心的是“中产破产三件套”：教育、房产、创业，一个比一个能吞钱。

孩子小学进国际学校，后面十几年几百万学费就得备着；买房时能借多少借多少，结果房贷一还就是三十年。

越是激进的家庭，这两年喘气越费劲。

上海南京西路的咖啡馆，工作日照样坐满了人，不少是没了稳定工作的中年人，炒美股、搞AI创业、做中介、卖保险。

稳定的工资越来越金贵。

房子也褪去了投资品的光环，变回了住的东西，持有还得掏物业费和维修费，想卖又不好卖。

所以普通家庭能玩的，其实就三样：现金、固收、股票。

它们流动性还算可控，不至于把本金锁死，更不会一把亏光。

那些锁定期长得吓人的一级市场项目，你盯着人家的收益，人家盯着你的本金，开盲盒的滋味不少人已经尝过了。

这场家庭资产大搬家，换的不只是钱的位置，更是脑子里那套发财逻辑。

押注一套房就能躺赢的日子已经翻篇了，接下来比的是谁能把家里的钱分好篮子。

守住现金流，把鸡蛋分开放，不管牛市熊市，都给自己留条退路，这才是普通家庭最实在的活法。