进城买房的农村家庭，现在迎来两大难题，许多农户表示后悔了？

买房时的算法很简单：首付凑一凑，月供省一省，日子能过下去。没算进去的是住进楼房以后的日常开销：水电燃气、物业交通、一日三餐，连扔垃圾都要交卫生费。

在村里，这些钱大多不用花。收入还是老样子。零工要看有没有活，庄稼要看天气，扣款日却一天都不会晚。

家里有人生病，或者几个月没活干，就只能借新还旧、在吃饭上省，也有人直接把房子挂出去卖。这是第一道坎：城里的房子，供起来吃力。

另一道坎在老家。锁着门的宅子坏得很快，漏雨、掉墙皮、荒草长到齐腰。跟着进城的老人住不惯楼房，天天想回村。

可回去得先修房，卖又舍不得，那是祖辈留下的根。一边月供在催，一边老宅空着，两头都待不踏实。好在进城并不意味着要“拔根”。

说到底，让人后悔的往往不是进城本身，而是当年默认房价只会涨。一户人家在县城的难处，背后连着全国楼市的大周期。

10月19日，国家统计局公布2026年1—9月数据：房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%；全国房地产开发投资同比下降20.6%，降幅比1—5月的16.2%继续扩大；房企到位资金中，个人按揭贷款7678亿元，下降22.1%。

同日公布的数据显示，前三季度国内生产总值1071071亿元，按不变价格计算，同比增长4.6%，其中三季度增长4.5%，比二季度有所回升。

以房地产开发投资为例，1—5月份，全国房地产开发投资30356亿元，同比下降16.2%，而1—4月份，全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%，降幅逐月扩大。同期房屋新开工面积17929万平方米，下降22.6%。

柯隆认为，原因在于不少人偿还现住房按揭贷款的压力较大。旧房不好卖，新房进入市场就更难。

柯隆指出，房地产投资负增长的影响在于：房地产不开发，新房就没法投放市场，也就谈不上销售，影响会传导到其他行业。先是家具卖不动，日本家具零售商在中国的业务规模也在缩小。

白色家电和电视同样如此。比如冰箱，人们不再急着买新的，而是等旧的用坏了再换。

更新需求还在，但市场整体在收缩，给物价和消费带来下行压力。房地产相关投资不只是建设本身，还包括住宅周边的超市，以及家具、电器和各类建材，链条很长。

这个领域在收缩，对经济的影响是实打实的。关于2026年的中国经济，一季度中国国内生产总值（GDP）334193亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%。

商业地产也出现了分化。上海有一座设计相当时尚的建筑，原本规划为购物中心。

但地面上能看到的只是上层，真正的商场在地下，不显眼，也不好到达。疫情期间曾尝试翻新，还办过艺术展览来重振人气，但运营公司资金耗尽后破产，最后的租户全部撤走，商场就一直停在这个状态。

另一座购物中心原本定位为高端奥特莱斯，却建在普通工薪家庭聚居的社区，定位和客群对不上。附近一家更贴近日常生活的购物中心反而人头攒动。

这类项目的逻辑，是先对外宣布“高端购物中心即将开业”，期待有消费能力的人群到来、地价随之上涨。一些地方兴建万豪、希尔顿等高端酒店也是类似的考虑：酒店本身即使不赚钱，也能用周边房地产开发的收益来弥补。

但这种模式如今已经很难维持。据住在上海的A女士介绍，人流聚集的地方和冷清的地方之间两极分化明显。

人们普遍认为人多的地方一定是好地方；如果商店接连关门，就会被看作失败。于是有人气的地方一直火爆，没人气的地方持续冷清。

一旦有租户撤离，就会出现多米诺骨牌效应，其他租户接连离开。反过来，热门地段从不缺租户，有人退租，空位马上就被租走。

在不少日本人的印象里，中国人都很有钱，但这主要是指较早买房、在价格高点卖出的人，或靠房地产起家的人。如今也有不少家庭在房价回调后背着按揭贷款，每个月为还月供精打细算，有的贷款余额已经超过房子的现值。

跟上趋势的人和没跟上的人之间，差距在不断拉大。柯隆认为，日本泡沫破裂的过程较快，而中国的调整是慢慢推进的，偏远地区较早出现，如今上海也有所体现。

日本泡沫破裂后也留下过一些华而不实的建筑。很久以前，北海道的一个公园里，一位投资者建造了庞大的西式建筑群，后来被弃置，远远望去已成废墟。

柯隆认为，泡沫形成的时候，不论是日本人、中国人还是其他国家的人，想法都一样：先是预期过于乐观，相信一定会有人来；接着银行也认定会有人来，主动提出放贷，对方说不想借，银行还是坚持要贷。泡沫就是这样形成的。

在柯隆看来，日本和中国的一个主要区别在于，中国政府的干预非常直接。日本当年政府几乎无能为力：资产泡沫破裂时，先是股市崩盘，接着房地产泡沫破灭，1998年爆发金融危机，日本长期信用银行等机构相继破产。

而在中国，这是一个缓慢的过程，恒大2021年违约，到2026年才过去五年。至于两种方式哪种更好，柯隆认为，日本虽然经历了痛苦，但至少持续时间短，这是好的一面。

日本的问题出在后续处置上：当时开出的药方没有对症，时间白白浪费了，这也和政治上的犹豫不决有关。日本房地产泡沫破裂时，开发商、地方政府、中央政府和银行想的都一样：“再等等，也许下个月就好了。

”房地产领域如果早点承担损失，就能重新开始，但日本把问题一拖再拖，不知不觉失去了30年。在柯隆看来，关键在于能不能果断行动、及早止损。

日本虽然失去了30年，但社会治安从未恶化，也没有出现社会动荡。经济增长停滞，通货紧缩持续，但有一样东西没有丢，那就是技术。

很多日本企业把业务转到海外，同时专注于内需，但把必要的技术留在了国内。以汽车工业为例，混合动力技术从普锐斯开始在日本逐步发展起来。

如今电动车备受关注，日本仍以混合动力为主，而电动汽车在中国以外的国家还没有真正普及。柯隆还谈到地方财政面临的压力。

土地出让收入减少，而公立中小学等公共服务需要持续投入。繁荣时期建了大量桥梁、地铁等基础设施，这些项目在建设期间计入GDP，各方积极性很高，但建成后每年都要维护，费用不低。

房子是用来住的，日子是自己过的。