世界唯一的永久产权：中国农村宅基地，但是在将来可能不值钱

甘肃、陕北一些山村里，一座带院子的老宅，挂出去好几年都没人问。不是房子太破，是能买的人太少：按规定，宅基地只能在本集体经济组织内部流转，可村里的年轻人早就进了城，留下来的老人自己都住不满。

所以“世界唯一的永久产权：中国农村宅基地，但是在将来可能不值钱”这句话，前半句讲的是制度，后半句讲的是市场，两句放在一起，恰恰点中了宅基地最大的矛盾。先说“永久”从何而来。

城里的商品房，土地使用权住宅类是70年，到期怎么续，民法典只写了“自动续期”，具体怎么交费还没有细则。宅基地不一样，它属于村集体所有，农户拿到的使用权没有期限，不交土地出让金，不用每年缴纳使用费，房子塌了还能在原地翻建。

放眼全球，英国有永久地权，可那是能自由买卖、要交税的私产；香港土地是批租制，有年限；日本的土地私有，持有就要交固定资产税。像中国农村这样无偿、无期限、按户分配的居住用地，确实找不出第二个。

它本质上不是一项商品，而是一份跟农民身份绑定的居住保障。问题就出在“身份绑定”这四个字上。

一样资产值不值钱，看两个东西：能不能产生现金流，能不能顺畅地卖出去。城里的房子，能出租收租金，能挂到中介随时成交，所以有价格。

宅基地呢？出租可以，但偏远村庄租给谁？

再看人往哪里走。2025年末，我国常住人口城镇化率已经接近68%，乡村常住人口在四亿五千万上下，比十年前少了一亿多。

按照发达国家的经验，城镇化率要到75%到80%才会逐步稳定，也就是说，接下来十几年，还会有一两亿人从农村搬进城镇。人走了，房子留下，宅基地闲置的规模只会越来越大。

不少实地调研都发现，中西部一些村庄常年锁着门的院子，比住人的院子还多。东西没人用，又不能自由处置，它的价值只会被时间一点点磨掉。

日本走在我们前面，可以当一面镜子。日本总务省2023年的住宅统计调查显示，全国空置住宅达到900万套，空置率13.8%，创下历史新高。

在很多乡下地方，政府办起“空屋银行”，几乎白送房子都没人要，有的地方挂出一日元的象征性价格。日本的土地还是私有、能自由买卖的，都会出现这种局面；中国的宅基地流转受限更多，偏远村庄的老宅将来会怎样，答案不难想象。

很多人觉得，村里房子以后总会涨，等着拆迁就行。这个想法在十多年前或许有点道理，那时候城市快速向外扩张，城郊的村子一拆就是一笔补偿。

可这几年情况变了，大规模的城市扩张已经放缓，城中村改造转向“拆改留”并举，各地财政也没有那么宽裕。能等来拆迁的，基本只是大城市边缘和县城周边的少数村庄，绝大多数远离城市的村子，跟拆迁根本沾不上边。

把全家的财富预期押在拆迁上，风险比想象的大得多。这几年网上流传最多的说法，是“宅基地要收费了”。

要把这事讲清楚：全国并没有出台对所有宅基地收费的制度。所谓收费，是宅基地制度改革试点中探索的“有偿使用”，对象是超出本地标准面积的部分，以及一户多宅中多出来的那几处。

那为什么还要说收费会让宅基地更不值钱？我认为关键不在钱多钱少，而在信号。

有偿使用意味着，宅基地正在从“只要占着就是我的”变成“按标准占用、超了要付成本”。一户一宅、超标有偿、闲置退出，这几条规则合在一起，等于把宅基地往“够住就行”的方向压。

它被重新定义为保障功能，而不是投资品。当一样东西被明确为保障，它就不会再有投资品那样的升值空间，就像经济适用房和公租房，从来不会被当成理财工具。

还有一条容易被忽略：继承。按照现行规定，城镇户籍的子女可以继承农村房屋，房子底下的宅基地使用权随之一起继承，但不能单独翻建、扩建，房子一旦倒塌，宅基地原则上要交回集体。

这几年自然资源部多次答复过这一问题。也就是说，对于已经在城里安家的第二代、第三代来说，老家的房子更像是一份有期限的念想，房在地在，房塌地收。

越来越多的年轻人在城里落户，这份“永久”在代际传承中就会自然打折。说到这里，有人会问：国家为什么不干脆放开宅基地自由买卖，让农民把资产变现？

答案在于风险。宅基地是农民的最后一道保障，城里打工的人一旦失业、生病、年老，还能回村有个落脚的地方，这是中国城镇化几十年没有出现大规模贫民窟的重要原因。

大城市近郊、县城周边、旅游资源丰富的村子，宅基地可以合法出租，可以和村集体、企业合作开民宿、办康养，浙江、四川、云南一些地方已经有不少成功的案例；纳入城市规划的地块，将来可能通过征收或集体经营性建设用地入市等方式兑现价值。可这些只是少数。

更多的普通村庄，人口持续外流，没有产业，没有游客，宅基地的价值只会越来越接近它作为居住用地的最低水平。用一个类比更好理解。

宅基地就像一张没有转让功能的会员卡，你是会员，可以永远享受“在村里有房住”的权益，但这张卡不能卖给外人，只能在会员之间转让，而会员越来越少。卡本身不过期，可它的价值取决于这个俱乐部还有没有人气。

人气旺的地方，卡有用处；人气散了的地方，卡再“永久”也只是一张卡。对普通家庭来说，最该做的是算清自家这本账。

第一，看区位：村子离县城多远，有没有被纳入规划的可能，周边有没有产业和旅游资源。第二，看家里的人：子女是不是已经在城里安家，未来有没有可能回来住。

第三，看政策：搞清楚本地的宅基地标准面积，自家有没有超标、有没有一户多宅，避免将来被动。如果村子偏远、子女都不回来，就没必要再花几十万在老家盖一栋常年空着的楼；钱留在城里，可能对一家人的生活更有用处。

我一直觉得，这几年农村流行的一件事很值得反思：在城里打拼多年的人，回老家盖一栋三四层的小洋楼，一年只住春节那几天。房子盖得越大，砸进去的钱越多，但这笔钱几乎没有回报，流转不出去，也租不出价钱。

从财务角度看，这是一笔几乎不可能收回的投资。它满足的是面子和乡愁，不是资产增值。

当然，乡愁也有价值，只是在花钱之前要想清楚，自己买的究竟是哪一样。政策层面也在寻找出路。

这些探索的方向，是让宅基地在保障功能之外，多一点资产功能。但它们大多附带严格条件，推进节奏也很谨慎，短期内不会出现宅基地价格普遍上涨的局面。

不妨再问一个问题：如果宅基地真的要升值，钱从哪里来？城里的房价能涨，是因为有源源不断的人口流入、有产业带来的收入、有银行愿意发放按揭贷款。

这三样东西，偏远农村几乎都不具备。宅基地上的农房很难抵押，银行不认；外来的人买不了，本村的人不需要；产业又集中在城市和县城。

没有需求、没有信贷、没有流动性，价格就失去了上涨的三根支柱。指望它像城里的房子那样跑赢通胀，本身就是把两种完全不同的东西放在一起比较。

所以，回到“世界唯一的永久产权：中国农村宅基地，但是在将来可能不值钱”这个判断，我认为它说中了大趋势。

永久，是因为它承担着保障功能，国家不会让农民失去这块立足之地；不值钱，是因为它天生就不是为交易设计的，再叠加人口外流、闲置增多、规则收紧，大部分宅基地的市场价值只会走低。真正能保值甚至升值的，只是极少数位置好、能被城市和产业辐射到的地块。

看清这一点，反而能让人更从容。宅基地是一条退路，不是一座金矿。

把它当成家族的根、当成万一的避风港，它会一直在那里；把它当成增值的筹码，甚至为它押上半辈子积蓄，大概率要失望。与其守着老宅等一个可能永远不会来的高价，不如把精力和钱花在更能增值的地方：子女的教育、自己的技能、城里那份稳定的收入。

这才是对这份“永久产权”最理性的态度。