飞君连连看：房龄20年以上的商品房小区，有哪些不容回避的治理课题？

来源：滚动播报

（来源：上观新闻）

10月31日早上8点半，浦东新区陆家嘴街道江临天下小区门口，外来车辆登记后，门口的保安通过对讲机和小区内分管不同楼栋的保安询问哪里有空位。因为是周六，小区内部道路一侧停满了车。

江临天下小区建于2002年，这是一个酬金制管理小区，物业费从一开始就是每平方米每月2.9元，所以早期入住的业主享受过高品质的物业服务，也对小区环境有比较高的期待。

10月31日，“飞君连连看”社区观察团在热心业主的引导下走访了这个小区；11月2日，观察团治理专家黄月明到“飞君连连看”直播间，以江临天下为例，分享“20年以上房龄的商品房小区不容回避的治理课题”。

建成20多年的江临天下小区，小区环境仍保持着较好的状态。

治理工作如何找到平衡

“其实有些管理痕迹是突击不出来的。”社区治理专家黄月明说。10月31日“飞君去社区”直播中，他全程参与了社区走访，重点查看了小区绿化、保安保洁人员配备和项目现场的管理情况，并到物业管理处了解实际运作。他坦率地表示，在20多年来没涨物业费的情况下，小区的管理状态还是很不错的。

但站在热心业主的角度，尤其是那些居住超过20年的业主，他们眼看着自己的小区从最佳管理状态日渐老去，美好的期待与小区实际状况之间出现了不小的落差。

小区停车位紧张，原本用于车辆通行的环形道路也停满了车。

“如何客观评价物业服务，需要把服务内容、实际成本和业主需求放在一起考量。”停车问题就是个非常直观的例子。和上海很多小区相似，江临天下小区的停车资源在这些年越来越紧张，早年入住的业主在车位充裕的情况下获得的停车资格，在新入住业主看来并不公平，但如何调整，涉及小区资源的内部重新分配，有人欢喜就会有人愁。

此前，前一届业委会曾一上任就尝试调整停车位，虽然初衷是好的，但工作推进并不顺利。在黄月明看来，像停车方案改革这样事关各方切身利益的事项不宜“一刀切”推进，业委会要先完整捋清小区基本数据，充分了解情况，再提出方案，通过协商和试行逐步推进。

“一届业委会要做成事，不妨先从小区内待解决的一些简单事项开始，因为每一次做成一件简单的事，在小区内积累了大家的关注和信任，也会为做后续的难事提供助力。”黄月明说。

酬金制账单如何算清楚

停车之外，物业费够不够用，也是江临天下热心业主们最为关心的问题之一。

由于该小区采用酬金制物业管理模式，物业费收入主要用于小区物业服务支出，物业企业按照合同约定提取酬金，其余资金归全体业主所有。物业费怎么安排、实际花了多少，都需要有清晰的账目。

在走访交流中，小区物业经理胡经理直言，20多年没涨物业费，小区实际已经连年亏损，即使有公共收益补贴物业费的不足，也还是每年有几十万元的亏损。与此同时，由于小区公告栏并没有张贴完整的资金报表，专家也表示很难判定物业费是否足以支撑现有服务。

江临天下小区内部环境。

黄月明举例，房龄增长会带来服务成本的变化。小区刚交付时，电梯等设施设备还在质保期内，相关维保支出相对较少；随着设备逐渐老化，人工、物料等维护成本也会不断增加。如果物业费长期维持原有标准，能否继续提供原来的服务品质，需要通过年度预算弄清楚。

“预决算是所有酬金制的灵魂。”若不做预决算，酬金制与包干制无实质区别——透明账本形同虚设，在无人监管的情况下，反而可能因为花费过多产生新的混乱。要避免小区“假酬金真包干”，预决算机制要真正发挥作用，需要强大且专业的业委会、积极参与的业主和诚信的物业‌三方配合。

10月31日“飞君去社区”直播现场，热心业主分享小区治理难题。

黄月明尤其提到，一些小区续聘物业时，经常沿用过去的公共收益分成比例给物业企业，但其实这并不合适，“公共收益分成应该纳入物业服务成本测算中，拿出多少公共收益补贴物业服务，应该有明确依据，不能简单沿用旧账”。

酬金制管理对业委会的专业度要求较高，酬金制小区也可以借助第三方机构，对人员配置、服务标准和实际成本进行测算，为物业费调整和合同续聘提供参考。对小区而言，账目公开也不能止于把报表贴上公告栏。“不少业主看不懂公共收益、维修资金和年度审计报告，单纯公布数字，未必能消除疑问。”

业主参与如何形成合力

在江临天下小区走访时，直播观察团成员们发现，这个小区里随行的业主队伍越走越长，但大家都能理性平和地介绍小区情况，表达自己的看法，既谈到对物业服务的认可，也直言小区现有管理和信息公开方面的不足。

这让直播主持人谢飞君很有感触。“小区业主是小区治理的基本面。一个小区首先要有足够多的热心业主关注，才能向好发展。”谢飞君做过自己小区的业委会主任，她现身说法告诉现场的热心业主，江临天下小区的业委会其实也很努力，他们成功推进小区的国补换梯工作，背后必然有大量的工作要做。所以小区的事不可能单靠几名业委会委员跟进，需要更多业主主动参与。

电梯更新就是一个例子。此前江临天下推进国补换梯，业主对更换电梯本身也达成了共识，但涉及具体的换梯方案，他们希望能在电梯品牌、规格和价格等方面拥有更多知情权和选择权。

10月31日“飞君去社区”直播现场，居委会、业委会、物业与热心业主准备围坐交流，共同梳理小区治理中的矛盾与难题。

社区治理中，如何在推进具体事项时兼顾表决效率和决策公平，是一门技术活。业主的理解和支持，正是在一次次沟通中建立起来的。黄月明认为，业委会不仅要履行好自身职责，也要把更多愿意参与的业主和志愿者带动起来，公开信息、建立信任是其中非常重要的一步。

这几年，小区业主的知情权意识不断提升，业委会主动告知业主到哪里了解信息、怎样查阅资料、有哪些意见反馈渠道，已经成了必答题。“对于财务报告、审计结果等专业性较强的材料，还要做好解释，让业主不仅能看到公开的信息，也能理解信息背后的内容。”黄月明说。

江临天下小区作为一个房龄超20年的商品房小区，小区的绿化、水景等还是有很清晰的管理痕迹。谢飞君摄

江临天下作为一个房龄超过20年的商品房小区，面临的小区设施设备老化、物业公司称物业费亏损、业主不满物业服务品质等问题有一定普遍性。站在物业治理的角度，小区各方如何立足现实算清账目、建立信任，从而形成治理合力，是同类小区都必须直面的课题。