分派率不是最高，租赁住房REITs为何走强

经济观察报 记者 田国宝

同花顺数据显示，截至11月4日，11只租赁住房公募REITs年内平均上涨5.9%，仅次于水利基础设施板块，位列公募REITs市场第二。同期，全市场95只产品平均下跌7.79%。

近三个月，公募REITs市场租赁住房板块平均上涨6.99%，居各板块首位；同期全市场平均下跌0.73%。11只租赁住房REITs中，年内有8只上涨、3只下跌，近三个月则全部上涨。

园区、仓储物流等板块年内跌幅较大。其中，园区板块20只产品年内全部下跌，跌幅中位数为26.62%，近三个月跌幅为4.29%。

一位从事公募基金业务的证券机构人士告诉经济观察报，租赁住房板块走强，一是新上市产品涨幅较大，拉高了板块均值；二是低利率环境推动市场重新评估租赁住房资产价值；三是相较于部分其他类型资产，租赁住房经营较为稳定。

在他看来，租赁住房可通过调整租金维持出租率，产业园区则未必能靠降价解决招租难题。

韧性

11只租赁住房公募REITs中，有3只为2026年新发产品。截至11月4日，今年4月成立的中航北京昌保租赁住房REIT年内累计上涨27.28%，近三个月上涨2.43%；10月上市的中金杭州安居宁巢REIT、国泰海通中建租赁住房REIT，近三个月涨幅分别为24.75%和9.69%。

剔除这3只产品，其余8只近三个月平均上涨5.01%。其中，华夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、中金厦门安居REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT分别上涨8.81%、8.67%、6%和5.73%。

部分产品近期反弹，尚未收复年内跌幅。红土创新深圳安居REIT和华夏基金华润有巢REIT近三个月分别上涨1.68%和2.6%，年内仍分别下跌4.46%和5.84%。

中金厦门安居REIT于2022年8月上市，价格在2024年2月触底后逐步回升，2025年10月达到历史高点，此后回落。今年9月以来，该产品再度上涨，10月底转为小幅震荡。

截至11月6日午间收盘，中金厦门安居REIT上市以来累计上涨78.49%，近一年下跌1.51%，近三个月上涨6%，近一周下跌1.24%。同批上市的华夏北京保障房REIT，上市以来累计上涨88.2%，近一年、近三个月和近一周分别上涨6.76%、9.93%和0.29%。

华福证券报告显示，10月26日至30日，中证REITs指数下跌1.28%，产业园区、仓储物流和保租房板块分别下跌3.96%、2.34%和0.89%。

上述证券机构人士认为，各板块表现分化，与底层资产经营状况和市场估值有关。部分特许经营类资产需求较为稳定，但随着剩余经营年限缩短，其估值也会受到影响；园区市场供给较多，出租率和租金承压，进而影响估值；房地产交易放缓后，租赁需求增加，租赁住房相对稳定的经营表现，在低利率环境下获得了更高估值。

在他看来，租赁住房板块内部，公租房因租户较稳定，比市场化租赁住房更具韧性。公募REITs投资者更关注现金流，短期账面盈亏对价格的影响相对有限。

第三季度，招商基金蛇口租赁住房REIT平均月租金为103.89元/平方米，同比增长1.40%；红土创新深圳安居REIT平均月租金为36.24元/平方米，同比增长0.86%；国泰海通城投宽庭保租房REIT平均月租金为130.83元/平方米，同比下降0.59%。这些产品的租金变动幅度均较小。

现金流

租赁住房REITs的分派率并非各板块中最高。按11月4日收盘市值和第三季度可供分配金额简单年化估算，具有相应数据的保租房REITs分派率中位数约为3.14%，消费基础设施、仓储物流和产业园区板块分别约为4.51%、4.84%和5.73%。

红土创新深圳安居REIT第三季度可供分配金额约1221.67万元，基金总份额为5亿份，折合每份约0.0244元。以11月4日收盘价3.3元/份计算，年化分派率约为2.96%。按同一方法估算，国泰海通城投宽庭保租房REIT约为3.46%。

分派率较低的租赁住房板块，可供分配金额增长相对稳定。申万宏源证券对第三季度具有可比数据的样本统计显示，保障房板块收入同比下降0.3%，可供分配金额同比增长5.4%；仓储物流、产业园区板块可供分配金额分别同比下降7.3%和33.1%。

以市值为分母计算分派率，基金价格越低，分派率也可能越高。申万宏源证券报告显示，租赁住房REITs价格与资产净值之比（P/NAV）普遍在1.13至1.39倍之间，部分产业园区REITs则低于1倍。

租赁住房项目的出租率和租金收缴率，为现金流提供了支撑。三季报显示，中金厦门安居REIT四个项目合计持有7354套住房，可出租面积约28.85万平方米，9月末按建筑面积计算的出租率为98.95%，租金收缴率为100%；中航北京昌保租赁住房REIT第三季度末出租率为95.66%，收缴率为99.93%。

上述证券机构人士介绍，部分特许经营类REITs的日常分派包含本金回收，不能将分派率全部视为投资收益。租赁住房REITs的吸引力，则更多来自较高的出租率和持续收租的预期。

他将租赁住房资产分为公租房和市场化租赁住房两类。公租房租金低于市场水平，需求较为充足。以某一线城市一只公租房REIT的底层资产为例，排队等候的租客数量为供给房源的三倍，一批租客退租后，很快就能补充新租客。

市场化租赁住房的定价更灵活，出租率低于预期时，可以通过降低租金等促销手段招租，部分项目还有配套商业收入。

一位租赁住房公募REITs底层资产项目负责人告诉经济观察报，周边竞争项目较多时，项目出租率和租金都会承压。他认为，一、二线城市租赁需求较为充足，项目可以降低租金提高出租率，并通过增值服务收入弥补部分租金损失，经营调整的空间相对较大。

收租与再投资

6月4日，中金厦门安居REIT扩募份额上市，募集资金约7.89亿元，购入厦门市思明区林边公寓和湖里区仁和公寓，新增房源2689套、可出租面积约8.99万平方米。

厦门证监局披露，此次购入资产评估值为6.86亿元，扩募溢价15%。原始权益人厦门安居集团通过资产出表回笼资金，并依规将回笼资金用于新增保障性住房建设。

中金厦门安居REIT原有的园博公寓、珩琦公寓于2020年11月投入运营，扩募购入的林边公寓、仁和公寓分别于2022年9月、4月投入运营。四个项目位于厦门不同区域，覆盖保障性租赁住房和公共租赁住房两类房源。

2026年第三季度，中金厦门安居REIT平均租金同比上涨5.5%，其中两个原有项目分别上涨2.07%和1.89%。整体平均租金的提高，主要因为租金较高的扩募资产纳入统计。

此次扩募发行约2.13亿份基金份额，发售价格为3.697元/份。新购入住房增加了租金收入，基金份额也随之增多。对二级市场投资者来说，扩募资产的购买价格、后续出租率和新增可供分配金额，影响着每份基金能够获得的收益。

上述证券机构人士说，低利率环境下，机构资金在寻找较为稳定的收益来源，租赁住房REITs的经营表现和现金分派因此受到关注。原始权益人则可借助发行和扩募回收建设资金，将其投入新项目。

华夏北京保障房REIT扩募文件约定，原始权益人拟将不低于净回收资金85%的款项，用于丰台区北宫镇东河沿地块公共租赁住房项目、丰台南苑李家庄4号地项目或其他经批准的租赁住房项目。

截至第三季度末，华夏北京保障房REIT可出租面积约24.15万平方米，出租率为96.36%，较2025年同期提高0.84个百分点；租金收缴率为96.47%。其收益分配规定，年度现金分配金额不低于可供分配金额的90%。

（作者 田国宝）

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