北京写字楼市场2026年第四季度展望及第三季度回顾

市场展望及策略

2026年第四季度北京写字楼市场展望

供需博弈分化：整体去化承压，部分商圈供给不足

受第三季度新增供应入市，叠加年末业主为达成项目出租率目标的影响，写字楼位于高空置率水平商圈的业主在第四季度将进一步下调租金、放宽免租期等租赁条件以加速成交，致使第四季度北京甲级写字楼租赁市场的租金将继续承压。

高精尖行业租户的租赁需求将保持活跃。中关村商圈凭借完善的产业生态，成为该类租户搬迁的优先意向商圈。但由于其空置率处于低位水平，部分无法在中关村商圈获取适配办公空间的高精尖行业租户，其租赁需求将外溢，而上地‑北清路商圈则有望承接这部分需求。

选址逻辑迭代：空间赋能引才，前置硬件尽调

人工智能企业等高精尖行业租户以技术人才为核心生产要素，并将办公空间视为吸引及留存技术人才的载体。因此，其在租赁决策中更加重视写字楼的通勤条件、商业及休憩配套，以借助办公空间提升对技术人才的吸引力。

高精尖行业租户愈发加强对机房等特殊功能空间的适配性评估，部分企业更会将特殊功能空间的硬件需求前置于写字楼的初步考察环节。这一趋势将使可满足特殊功能空间改造需求的写字楼构筑租金壁垒；而无法满足该需求的写字楼，其租金则更容易面临议价压力。

交易生态新局：头部企业活跃，国资标的释放

财务情况稳健的头部高精尖企业，为获取特殊功能空间的改造权及规避租期约束，将收购写字楼纳入企业扩张规划的考量。这类自用型收购方在评估收购标的时，除价格外还重点关注写字楼的硬件适配能力及其区位的人才集聚效应。

在国企加速剥离非主业资产的改革导向下，写字楼的退出需求将释放，有望为自用型收购方提供更多收购标的。

2026年第四季度北京写字楼市场策略

给租户的建议：拓宽商圈对比范围，评估空间引才效能

租户可主动争取扩租及缩租权限，灵活适配团队规模变动带来的办公空间需求变化；拓宽商圈对比范围，考察位于高空置率水平商圈的写字楼，挖掘更优的租赁条件。

租户应将人才吸引与留存纳入选址评估框架，研判技术人才对通勤、写字楼配套等方面的需求，把办公空间的人才适配性作为租赁决策的重要依据。

给业主的建议：优化年轻人才配套，增强青年租户粘性

业主可基于年轻人才的需求完善写字楼配套，构筑竞争优势：通过引入轻食类业态、配置微型健身区域等，提升写字楼对年轻人才的吸引力。

此外，业主可搭建写字楼社群，定期组织租户活动，以帮助企业营造良好的人才社交氛围，提升年轻人才归属感。

给收购方的建议：把握供给窗口期，权衡收益与持有风险

自用型收购方可把握国企非主业资产剥离所带来的供给窗口期，在资金储备充足、未来三至五年人员扩张路径清晰的前提下开展写字楼收购；同时合理配置收购标的可对外出租的办公空间面积，以减缓企业规模扩张不及预期所带来的写字楼持有压力。

投资型收购方择机布局优质租户集聚、租金收益稳健的写字楼，并依托城市更新政策挖掘存量写字楼的收购机会。

甲级写字楼租赁市场概况

北京甲级写字楼租赁市场整体概况

市场平均有效租金及空置率走势

©RET睿意德商业地产研究中心

备注：1. 有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金；2. 面积的统计口径为建筑面积

受新增供应带来的去化压力影响，2026年第三季度北京甲级写字楼租赁市场的平均有效租金继续下行，环比下跌1.0%至195元/平方米/月；空置率环比上升1个百分点至17.3%。中关村商圈则是少数例外：其依托高精尖行业租赁需求的支撑，平均有效租金环比上涨2.5%至242元/平方米/月，空置率环比下降4.9个百分点至3.3%。

上地-北清路商圈由于邻近中关村商圈、租金成本较低，且空置率较高，在本季度录得多笔面积超过10000平方米的租赁成交记录：可灵AI新租海国瑞业科技园，面积约为20000平方米；中国航天科技集团商业卫星新租卫星小镇，面积约为12000平方米。

北京甲级写字楼租赁市场细分商圈概况

©RET睿意德商业地产研究中心

备注：1. 有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金；2. 租金单位为元/平方米/月；3. 面积的统计口径为建筑面积

©RET睿意德商业地产研究中心

备注：1. 有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金；2. 面积的统计口径为建筑面积

北京各商圈租赁成交亮点

©RET睿意德商业地产研究中心

备注：1. 成交信息仅供参考；2. 有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金；3. 面积的统计口径为建筑面积

国贸中服地块供应情况

©RET睿意德商业地产研究中心

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备注：1. 项目信息仅供参考；2. 面积的统计口径为建筑面积

大宗交易市场概况

北京写字楼大宗交易市场表现

写字楼大宗交易成交额

©RET睿意德商业地产研究中心

2026年第三季度北京写字楼大宗交易市场成交额为81亿元。其中，中信证券以75亿元收购位于丽泽商圈的通用时代中心，为2026年前三季度北京单笔成交额最高的写字楼大宗交易。同时，该交易也提供了具有参考价值的退出策略：出售方通过转让项目公司股权实现资金回笼，同时保留写字楼的办公空间使用权；收购方则依托资产支持证券（ABS）搭建清晰的退出模式。

2026年前三季度北京写字楼大宗交易市场成交额已高于2025年全年成交额，反映出市场活跃度较去年有所回升，收购方正依托价格窗口期积极推进写字楼收购布局。

写字楼大宗交易平均售价及租售比走势

©RET睿意德商业地产研究中心

备注：面积的统计口径为建筑面积

2026年第三季度北京写字楼大宗交易平均售价环比上升2.1%至39111元/平方米。虽然通用时代中心的平均售价达40757元/平方米，但本季度另一笔交易位于写字楼售价较低的石景山商圈，降低了本季度平均售价的环比涨幅：首钢资源收购首怡发展大厦，平均售价仅为24839元/平方米。

北京大宗交易市场成交案例

©RET睿意德商业地产研究中心

备注：1. 成交信息/项目信息仅供参考；2. 交易面积仅包含项目的地上面积；3. 面积的统计口径为建筑面积；4. 图片来源于网络

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