2026年10月全国房地产市场研究报告

核心观点

01

政策环境：存量提质与贴息落地成主线，地方“828新政”实施细则密集落地

02

新房供应：金九脉冲后季节性回落，单月环比下降64.1%、同比降幅走阔，前10月累计同比降幅扩大至19.5%

03

新房成交：10月环比连续两月正增长但动能放缓，同比降幅收窄至12.0%，前10月累计同比仍降10.7%

04

二手房成交：10月环比由降转增、同比增幅升至20.4%，前10月累计同比增长7.6%

05

土地市场：10月土拍热度降至低位，溢价率回落至1.01%

01

政策环境：存量提质与贴息落地成主线，地方“828新政”实施细则密集落地

2026年10月，全国房地产政策在延续适度宽松基调的同时，重心从“制度奠基”转向“细则落地、存量提质与需求托底”。中央层面以老旧街区厂区改造、购房贷款贴息正式实施、货币信贷维稳和家庭住房支持为主；地方层面“828新政”实施细则密集扩围，武汉、深圳、天津、杭州、宁波、苏州、十堰、成都、合肥、温州、长沙等城市纷纷跟进，公积金场景扩容、购房补贴、房票安置、住房“以旧换新”、城市更新与“好房子”建设同步推进。

中央方面，10月政策呈现“存量提质、贴息落地、制度承接”特征。一是城市更新与存量改造细化，住建部等六部门印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，明确有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目；二是货币信贷低位持稳，1年期LPR为3.0%、5年期以上为3.5%，连续17个月持平，资金面偏宽松但总量投放更强调精准调节；三是购房贷款贴息自10月1日正式实施，对符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款给予年化1个百分点、最长5年财政贴息，国家发展改革委强调抓好增量政策落地见效；四是国常会提出优化面向家庭的财税、社保、住房等支持举措，住房政策进一步纳入家庭支持与人口高质量发展框架；五是央行在金融街论坛释放利率市场化深化信号，隔夜回购利率将逐步成为主要政策利率。

地方层面，10月出台调控政策56条，宽松性政策52条占绝对主导，中性政策1条，紧缩性政策3条。“828新政”实施细则核心围绕新出让土地优先现房销售、预售资金全额全过程监管、主办银行制及在途项目分类过渡作出安排；公积金改革从“提额”转向“场景扩容+代际互助+多子女家庭定向倾斜+全国异地互认”，装修、物业费、取暖费、契税、车位提取成为多地集中落地的新增业务；云南、东莞、北海、岳阳、新乡等地密集发放购房补贴、推行房票安置、推进住房“以旧换新”；供给端城市更新进入“十五五”规划密集落地阶段，山东、上海、广东、西安等地相继出台更新规划或自主更新试点方案；紧缩性政策主要涉及维修资金监管、房源核验和工程质量预看房。

截至2026年10月底，已有17个城市发布“828新政”实施细则，总体呈现“底线统一、参数分化、过渡弹性、因城施策”的特征。其中，均以8月28日新老划断，新出让地块预售须主体封顶、预售资金全额全过程监管、按揭竣工后放款；差异主要在现房销售定金上限形成1%、3%、5%三档，封顶认定从“顶板浇筑”到“五方验收+现场核查”不等，土地款分期有两年、“1+1”年及免息等安排；过渡期多为2027年底，武汉、杭州、宁波延至2028年底，合肥对历史遗留项目不设统一截止；政策松紧程度主要取决于商品房库存与土地市场基本面等。

表1 2026年10月中央和地方典型房地产相关政策

数据来源：CRIC。

02

新房供应：金九脉冲后季节性回落，单月环比下降64.1%、同比降幅走阔，前10月累计同比降幅扩大至19.5%

2026年10月，全国重点50城新建商品住宅新增供应面积约565万平方米，环比下降64.1%，同比下降26.8%，同比降幅较上月扩大23.5个百分点。“金九”集中放量后供应端快速回落，单月规模重新跌至年内中低位区间。1-10月累计供应面积约8345万平方米，累计同比下降19.5%，降幅较前9月扩大0.6个百分点。整体来看，10月供应由9月的“主动放量”切换为“高位回落”，取证推盘节奏再现反复，反映在销售回款与资金约束下房企供应弹性依然有限，“以销定产”逻辑主导下全年供应收缩态势不变。

图1 2025年1月-2026年10月全国重点50城月度新建商品住宅新增供应面积变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

从各能级城市表现看，4个一线城市10月供应约87万平方米，环比下降66.3%、同比下降30.3%，前10月累计供应1279万平方米、累计同比下降23.7%，累计降幅居各能级之首；23个二线城市供应约326万平方米，环比下降65.0%、同比下降26.5%，前10月累计供应5077万平方米、累计同比下降21.4%；23个三四线城市供应约152万平方米，环比下降60.2%、同比下降25.3%，前10月累计供应1989万平方米、累计同比下降10.6%，在各能级中累计降幅最小。整体来看，10月供应由9月的“全面放量”转向“普遍收缩”，仅少数低基数城市维持正增长，供应端弱势格局再度凸显。

表2 2026年10月全国重点50城新建商品住宅供应面积（单位：万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

备注：10月数据依前27日数据预估所得，可能与实际数据存在一定偏差。

03

新房成交：环比连续两月正增长但动能放缓，同比降幅收窄至12.0%，前10月累计同比仍降10.7%

2026年10月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约1141万平方米，环比增长4.5%，9、10两月连续环比正增但动能放缓，10月增速回落6.1个百分点；同比仍降12.0%，但降幅较上月收窄2.2个百分点，单月成交规模创近三个月新高。1-10月累计成交面积约11565万平方米，累计同比下降10.7%，降幅与前9月基本持平。整体来看，10月成交企稳回升主要依靠二线及三四线城市放量支撑，叠加供应收缩背景下的存量去化与“银十”促销窗口，市场底部特征有所显现；但需求信心修复仍需时间，成交回升的持续性仍待观察。

图2 2025年1月-2026年10月全国重点50城月度新建商品住宅成交面积变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

从各能级城市表现看，4个一线城市10月成交约173万平方米，环比下降7.8%、同比增长1.2%，前10月累计成交1772万平方米、累计同比下降1.3%，累计降幅在各能级最小；23个二线城市成交约690万平方米，环比增长5.5%、同比下降14.1%，前10月累计成交6959万平方米、累计同比下降14.2%；23个三四线城市成交约277万平方米，环比增长10.8%、同比下降13.7%，前10月累计成交2834万平方米、累计同比下降7.1%。各能级走势明显分化：一线为唯一同比正增长梯队（微增1.2%），但环比转降，反映核心城市前期积压需求释放后动能衰减；二线及三四线环比回升但同比仍跌逾13%，回暖的成色与广度依旧有限。

表3 2026年10月全国重点50城新建商品住宅成交面积（单位：万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

备注：10月数据依前27日数据预估所得，可能与实际数据存在一定偏差。

04

二手房成交：环比由降转增、同比增幅升至20.4%，前10月累计同比增长7.6%

2026年10月，全国重点20城二手房成交面积约1461万平方米，环比增长3.0%，结束连续五个月的环比回落态势，单月成交量级小幅修复；同比增长20.4%，增速较上月大幅回升16.9个百分点，主要受去年同期低基数影响，实际成交规模仍处年内中位水平。前10月累计成交面积约15380万平方米，同比增长7.6%，增速较前9月扩大1.2个百分点。与新房同比下降12.0%相比，二手成交韧性凸显，10月二手成交规模约为新房的1.3倍，“一二手分化、存量主导”的格局进一步强化。

图3 2025年1月-2026年10月全国重点20城月度二手房成交面积变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

从各能级城市表现看，一线城市10月二手房成交约452万平方米，环比增长5.0%、同比增长23.5%，前10月累计成交4503万平方米、累计同比增长6.9%，同环比增速均高于整体平均水平；二三线城市10月成交约1010万平方米，环比增长2.2%、同比增长19.1%，前10月累计成交10877万平方米、累计同比增长8.0%，累计增速仍领先一线，反映核心二线及强三线城市在价格充分回调后，刚需与改善需求的释放弹性更足。

从重点城市成交规模看，10月上海以189.27万平方米居全国首位，环比增长9.9%、同比增长35.2%，规模与同比增速均居一线城市首位；成都以163.93万平方米位列第二，环比增长13.4%、同比增长17.3%，连续多月维持高位运行；北京以138.37万平方米位列第三，环比微增0.5%、同比增长27.0%；天津、武汉、西安单月成交均在95万平方米以上，其中武汉同比增长39.1%、杭州环比大幅增长32.8%，增速居前；重庆成交81万平方米，环比微降2.6%、同比下降4.6%，城市间冷热分化依然显著。

表4 2026年10月全国重点20城市二手房成交面积（单位：万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

备注：10月数据依前27日数据预估所得，可能与实际数据存在一定偏差。

05

土地市场：10月土拍热度降至低位，溢价率回落至1.01%

2026年10月，土地市场在9月集中放量后供应端快速回落、成交端虽环比放量但均价与溢价率同步走低，核心城市优质地块的确定性价值仍受资金认可。据克而瑞数据，重点50城土地供应建筑面积为944.47万平方米，环比下降80.50%，同比下降61.50%；成交建筑面积1807.55万平方米，环比增长26.70%，同比增长21.30%；成交金额1023.34亿元，环比下降15.00%，同比下降0.50%；成交楼面价约5662元/平方米，环比下降32.90%，同比下降18.00%。

从市场热度来看，本月平均溢价率回落至1.01%，较9月大幅下降6.95个百分点，较上年同期下降2.19个百分点，为2025年以来单月最低水平。高总价地块向厦门、广州等核心城市集中，厦门思明区单宗地块以48.79亿元登顶总价榜，广州黄埔区地块以26.61%的溢价率成为高总价地块中唯一的溢价成交；南通（157.80亿元）、常州（147.96亿元）、南京（142.28亿元）则凭借低单价大体量地块位列成交总价前三。流拍率回落至1.08%，处于历史相对低位，房企出价全面转向谨慎、底价成交成为绝对主流。

各能级城市表现分化明显。供应端，一线城市中北京供应建面约33.45万平方米居首，深圳约6.90万平方米，上海、广州当月无新增供应，核心城市供地稀缺度上升；二线城市中武汉供应约211.88万平方米居全国首位，重庆（150.08万平方米）、南昌（59.21万平方米）、西安（53.90万平方米）亦较为突出；三四线城市中佛山以122.46万平方米居首，但多数城市供地处于低位。成交端，镇江以269.18万平方米的成交建面居首位，南通、南京、常州等江苏城市放量明显；厦门以约22812元/平方米的成交均价居首，广州（21738元/平方米）位列第二，核心城市优质地块价值持续凸显。

图4 2025年10月-2026年10月重点50城涉宅用地月度成交情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

从地块成交情况来看，高总价地块更多分布于长三角强二三线城市及厦门、广州等核心城市。榜首为厦门思明区2026P10-1地块，由华润置地（厦门）有限公司以48.79亿元底价竞得，成交楼面价约48000元/平方米；厦门湖里区2026P12地块以25.86亿元位列第二，由厦门西海湾邮轮城投资有限公司竞得，楼面价37700元/平方米；广州黄埔区KXCGS-I4-8地块以16.65亿元位列第三，溢价率26.61%，为TOP10中唯一溢价成交。总价TOP10地块中，厦门、南京、常州各占2宗，广州、无锡、南通、扬州各占1宗，与8、9月一线城市占据绝对主导不同，10月高总价地块明显向长三角强二三线城市扩散。

表5 2026年10月成交土地总价排行榜

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

单价榜方面，榜首为厦门思明区2026P10-1地块，成交楼面价48000元/平方米；厦门湖里区2026P12地块以37700元/平方米位列第二，广州黄埔区KXCGS-I4-8地块以21738元/平方米位列第三；苏州高新区苏地2026-WG-Z45号地块以19737元/平方米位列第四。单价前十地块中，厦门占2宗、无锡占3宗、苏州占2宗，广州、郑州、南京各占1宗，核心城市及长三角核心板块高端地块的稀缺价值依旧被市场认可。

表6 2026年10月成交土地单价排行榜

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

总体来看，10月土地市场呈现“缩量降温”特征，但核心城市优质资产仍具吸引力。厦门在总价和单价榜上双双登顶，广州核心地块（黄埔区KXCGS-I4-8）亦居单价榜前列且为TOP10中唯一溢价成交；南通、景德镇、武汉等城市因局部供地稀缺出现个别高溢价地块，但不改变整体市场热度回落、底价成交成为主流的特征。土地市场“核心城市优质资产受追捧”的长期逻辑未变。

IN THE END