经济学家曾预警：中国房地产出清过快，触底可能会快于当年的日本

今年8月12日，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在2026年博鳌房地产论坛上发表经济演讲。

他的判断很明确：房地产市场已出现较为快速的价格出清，触底过程可能快于日本当年。他还提到一个容易被忽略的细节：年轻一代科技新贵开始注重居住品质，大城市豪宅成为市场销售主力。

“快”听起来像好消息，但放在房地产上，感受很复杂。日本从1991年泡沫破裂到2005年见底，整整跌了14年。中国这一轮调整从2021年开始，到现在不过五年左右。快，说明出清有效率；快，也说明很多家庭和企业要在更短时间里承受同样的阵痛。

要弄明白为什么会这么快，得先看看这座“大楼”当初是怎么盖起来的。

他的分析从一个基本事实讲起：房地产约占GDP的20%，居民财富也大量沉淀在房子里，没有哪个单一行业对经济和普通家庭的影响这么大。

中国大规模的房地产建设始于20世纪90年代末，美国走完类似的过程用了上百年，中国只用了二十多年。那个阶段追求速度。地方政府要做大经济总量、创造就业、推进城市建设，开发商承担了建住宅、酒店、购物中心和配套设施的任务。

地方政府靠卖地获得财政收入，开发商赚取利润，银行通过放贷完成业绩。背后真正的推动力，是城市化的客观需要。

问题在于，这套循环迟早会走到头。按兔主席的估算，全国地方财政收入中可能有近一半与土地有关，而土地卖一块就少一块。

过去GDP增长8%的时候，有一到两个百分点与地产高度相关，短期内集中开发，实际上透支了未来的增长。经济每年都要做出更大的蛋糕，不可能一直靠房地产撑着。

普通家庭同样身在其中。买房通常要加杠杆，房子因此带上了金融属性，自住和投资的界限比很多人以为的要模糊。

在预售制下，购房者交定金、办按揭，本质上是开发商通过银行向个人借钱。一旦行业下行，买房人担心烂尾，不敢再买，也就等于不愿再借钱给开发商。地产和金融绑得这么紧，风险自然很大。

最值得回味的是他当时的一个判断：政策制定者理想的路径，是用10到15年把地产占GDP的比重降到10%左右，同时推动行业从增量转向存量。但风险事件接连发生，原本需要10到15年慢慢消化的问题，被压缩到三五年里就得给出答案。

三年后回头看，这几乎就是“出清过快”的注脚。

国家统计局的数据显示，1—9月份，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%；房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%。供给端收缩之猛，从这些数字里能直接感受到。

但另一面也在发生变化。9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.3%，北京下降0.2%；70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个。

二手房成交更活跃，1—9月份，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。上海10月二手住房成交2.23万套，环比增加6%，同比增加34%，创下近六年同期成交新高。

这就是樊纲说的“快”：一边是投资和开工大幅收缩，一边是核心城市的价格和成交率先回稳。

和日本比，差别不只在速度上，更在处理方式上。日本当年的拖延很大程度上来自金融体系，有学者在博鳌论坛上回顾过，日本银行坏账率是8%左右，最高点出现在2003、2004年的时候，那时距泡沫破裂已有十多年。

坏账捂着不处理，市场就只能一年年阴跌。中国这一轮的风险则较早暴露，企业要么重组，要么出局，保交楼也被当作底线来守。

兔主席曾在书里也比较过不同类型的企业。太古、怡和这类外资企业经历过1998年亚洲金融危机和2008年全球金融危机，杠杆低、作风稳健。不少民企出问题，是因为高负债、高周转，默认资产价格会一直涨，或者盲目跨界。

国企集体决策、对政策更敏感，在下行期更稳当。他强调，企业的问题不能简单归结为所有制，关键在经营理念，以及是否和国家战略方向一致。出清快，某种程度上也是市场在加速淘汰那套“高杠杆赌上涨”的打法。

不过，触底和反弹是两回事。触底是指价格不再单边下跌，成交在低位慢慢恢复，并不意味着房价会重回过去的高点。城镇化放缓、居民杠杆偏高，过去推动房价上涨的几股力量都在减弱。

机构对10月市场的判断也比较克制，认为全国楼市整体仍处于筑底承压阶段。一线城市与三四线城市、核心地段与远郊板块之间的分化，只会越来越明显。

正因为如此，兔主席当年提出的思路，放到今天依然适用：当前最关键的是稳住资产价值，避免居民和企业陷入资产负债表衰退。

政策也在朝这个方向发力。财政部、税务总局明确，自2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

首套住房商业贷款贴息政策自10月1日起正式落地。这些措施都在降低买房和换房的成本，让二手房流动起来。

兔主席还特别提到公募REITs，让存量资产在资产层面、在境内融资，而不是继续靠公司平台加杠杆。这样企业能回笼资金，地方政府能获得财政收入，居民财富也多了一个投资去处。

回到樊纲提到的那批年轻买家。他们手里有现金，杠杆用得很轻，关心的是住得舒不舒服、物业好不好、通勤方便不方便，而不是“三年翻一倍”。这恰好呼应了兔主席对行业未来的判断：开发商要从“建造空间”转向“管理和服务空间”。

他举过WeWork的例子，核心理念是围绕空间里的人提供服务。酒店从只卖床位扩展到餐饮等增值服务，也是同样的道理。他的结论是，金融化不会是中国的大方向，服务才是。

物业行业就是一个缩影。现在的物业市场还很分散，换物业也不容易。但总有一天，业主会发现隔壁小区管得明显更好，物业不只做基础服务，还能把租赁住房、购物中心串起来，提供更多便利。

再过五年、八年，差距拉开，大家自然就想换了。全国性的购物中心品牌不过十几二十个，住宅物业将来也可能慢慢集中，但这是一个渐进的过程。

所以，看待这一轮转型要有耐心。新的发展模式还没有形成共识。政策是逐个领域发现、逐个鼓励的，企业则因为生存压力先行布局，两者最终会相向而行。评估转型，应当以三到五年为单位，保持历史耐心和战略定力。

日本用十四年才走完的路，中国可能会走得快一些。快的代价，每个经历过这几年的人都心里有数：有人背着房贷看房价缩水，有人等着交房心里没底，也有企业从行业巨头一路走到债务重组。可从另一个角度看，疼得集中，也意味着不必像日本那样拖上十几二十年。

房子正在回归居住和服务的本来面目，这个过程不轻松，但方向是对的。