广东
高盛的市场研判从之前的看空基调，到最近给出新预判：明确上海深圳楼市将于2026年见底企稳，2026到2028年，核心区域房价将累计修复15%的涨幅。
还说沪深率先见底回暖，北京会在2027年上半年企稳，广州等新一线紧随其后，大部分二三线可能继续维持在调整周期。
这话一出，评论区炸开了锅。有人觉得，调整了几年了，该回到上涨通道了，还有人觉得，短期的修复很难改变长期的格局。问题来了，外资的态度咋说变就变？接下来又会如何？
咱们先看看过去高盛的预测，三年三度改口。
第一次是2021年的下半年，高线预判房价见顶。后来市场走势确实符合了预判。
第二次是2024年初，结果又给出了预判，觉得市场还在低迷状态，而且这个状态可能延续到2035年。
第三次是2024年底，机构预测楼市的整体见底时间将从2025年修正到2027年。
第四次是2026年4月，这次预判说，沪深两大核心城市将率先结束调整迎来企稳。
特别是7月开始，不仅仅高盛看多，外资投行甚至形成了统一的看多共识。比如7月初，摩根士丹利首席经济学家就公开表态下行阶段接近尾声。
外资投行不是瞎蒙，而是市场数据推演后得出的结论。
首先一线城市确实在持续走强，高端改善市场率先走出独立行情。北京不少核心改善盘入市当天就售罄，很多高净值人群入市的意愿大幅增强。深圳也出现了核心地段开盘即清盘的情况。
此外，今年上半年北京深圳都出现了二手房成交量稳步上升，市场活跃度越来越高。特别是上海二手房市场成交量甚至出现连续四个月同比增长。
供需关系一旦逆转，一线城市回稳就是底气，这样的底气也为房价企稳修复奠定基础。
不过这不是普遍情况，绝大多数中小城市依旧在磨底，楼市分化的趋势，将会成为长期常态。
其次一线有四大核心支撑：
人口、产业、政策、供需，多个利好叠加在一块，构筑了核心城市的底部韧性。
①人口方面，这几年，沪深两地人口一直保持着正向增长，源源不断的人口流入具备了较强的底盘支撑。叠加本地存量居民升级居住品质，进一步支撑成交。
反观很多三四线，年轻人不断减少，需求萎缩，供需失衡难以在短期里面改变。
②产业方面。沪深这样的大都市本身就有较高端的制造等产业，而且高薪岗位又比较集中，这些地区的居民收入在全国都是靠前的。所以他们的抗风险能力更强，购房和置换的需求更多。
而那些中小城市本身产业单一，居民收入相对比较弱，缺乏高端购房需求，价格自然缺乏上涨动力。
③政策持续托底，从今年7月开始，不管是在需求端还是供给端，政策方面都在持续发力。比如卖旧换新退税政策延期、存量房贷利率降低、带押过户全面普及等等，这些利好不仅盘活了市场流动性，也缓解了库存压力。
④新房供应少了。新房供应规模不再像以前那样的快速节奏，市场供给更理性了，比如，现在一线城市的新房供应量只占到市场总成交的30%多，不会存在积压问题，供需越来越健康。
反观很多三四线，库存高企，部分地区的去化周期可能达到十年，长期处于这种状态，就很难短期内出现上涨趋势。
但机构预判回暖周期提前，并不意味着全面普涨，也不可能再有全民红利，未来走向会有两个变化：
第一，只有优质资产保值。以后不再是投机为主，只有一线核心优质房产，能够保留保值修复能力，劣质房产将持续价值回落。
第二，只有只有局部行情。哪怕是同在一线城市，行情也并非全域同步。核心区、配套成熟、品质过硬的次新房，流动性充沛，价格率先企稳修复；而远郊刚需大盘、配套缺失的老旧房源，成交持续低迷，价格调整压力仍在。
所以还想像以前那样“闭眼买房稳赚”，不现实，以后看清四个致命名词：地段、配套、品质，这些才是决定一套房子价值的核心。
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