【深度】现房新政重塑供给节奏，重庆核心区即将迎来供应断档？

11月6日，重庆五部门出台关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。以"六部分十八条"的完整篇幅出台实施意见，底线上与国家完全对齐，特色在"过渡期弹性最宽、正向激励最明确、交易安全链条最长、审批拆解最细"——一手收紧资金与权属，一手对冲时间与现金流。

其中关注度比较高的是现房销售制度，重庆8·28新政以"是否已取得建设工程规划许可证"为核心分界，将在途与增量项目划为五档，而非一刀切、两档期限加流动性出口，具体梯度管理如下：

政策的实质，不是"减少供应"，而是把供应整体后移12–24个月：A档不设期限沿用旧政；B、C档在2027年底前保留旧规申请窗口，客观上制造了一个"抢预售"的过渡期；D档把"拿地-可售"周期从约12个月拉长到约30个月（现房销售），这是未来供应节奏变化的根源。

PART1

那么重庆现有的库存中，每一档分别实际有多少？现房销售政策实际约束面有多少？1、A类—8/28前已取工规证即狭义库存882万方。按2026年月均去化31万㎡计算，可卖28.5个月；按年化450万方口径计算为23.5个月。两种口径均低于36个月供地红线，狭义层面短期供应不过剩

2、B&C类—已拿地未取工规证：

约1823万㎡。全部未推量3237万㎡中，剔除平台未入市938万㎡与停售项目未推476万㎡后为1823万㎡。这部分项目在2027年底前可申请旧规，是过渡期内最主要的潜在供应蓄水池。

3、D类—已公告后拿地：

8·28后至今仅成交3宗涉宅地、计容17.30万㎡（凤兴置业土主7.81万方、海成龙头寺7.55万方、康居城南新城1.94万方）；另外，11月9–10日新公告宅地36.87万㎡，预计11月底成交。全部按D档新规执行。

新政实际约束面为D类项目，到2028–2029年才形成供应。未来24个月内，新政项目对全市新增供应的贡献接近于零，未来24个中，A+B+C类项目将成为市场的主力供应。

PART2

么未受影响的存量项目结构是怎样？有效与无效供应分别有多少？剔除平台供应后库存情况与结构是怎样？

根据克而瑞的监测，目前存量结构中相当一部分库存不参与市场竞争。按项目状态对4119.31万㎡广义库存做五类分解：

表：广义库存状态五分解（住宅口径）

由此看出，其中约45%的存量未来不构成有效供应，因此，未来政策过渡期市场真实有效的供应为2290万方。

表：四种剔除口径下的广义去化周期

市场库存改善是真实的：剔除平台回摘与僵尸库存后，周期从133个月降至74个月（年化450万方口径61个月），降幅约44%—市场真实健康度显著好于账面。但全市库存问题是"结构性过剩+局部短缺"，而不是总量健康。剔除不形成供应的44.4%后，真实竞争性库存约2290万㎡、去化周期74个月（年化450口径61个月），因此后续供地建议精准投放，不能全面恢复。

PART3

些板块狭义库存低，存在短期断供，利好二手房市场？

按板块库存来看，U2城市品质型板块狭义周期仅15个月，以10%的狭义库存贡献了19%的去化；C2近郊品质型板块以44%的狭义库存贡献了52%的去化；这两类板块属于低库存高需求的类型；O1+O2两类远郊型板块合计狭义库存占比20%，却只贡献9%的去化，两成库存压在九分之一的市场里，说明无效供给积压在该类板块。

表：各类板块的狭义库存与去化周期

具体拆分到板块来看，共有8个板块广义库存与去化双低、狭义库存接近见底，按当前流速，2027年下半年这批板块将进入实质性无货状态—不是价格问题，是没有房子可卖。这8个板块全部位于核心区内环附近，合计月需求2.58万㎡、年化31万㎡，断供不是需求消失，而是货量耗尽。

表：八个断供板块的库存与去化

同时，随着新房库存的降低，该类板块的二手房市场将会实现利好：

其一，需求外溢的直接承接。上述板块年需求约31万㎡无新房可买，购房需求只能由同板块及周边核心区二手房承接，以上8个板块的次新房业主议价能力将明显增强。

其二，全市层面的供应后移强化利好。D档现房项目2028年前不形成供应，B/C档抢预售窗口（2027年底前）过后，2027H2–2028年全市新房供应将出现明显回落，二手房成为唯一的即期供给渠道。需求端政策（贴息执行期1年、公积金提额窗口至2027年8月）在到期前持续托底看房量，进一步放大外溢效应。

其三，利好有时限。二手房利好是"断供窗口期"的利好，不是趋势反转。2028–2029年新规项目集中入市后，供需关系将重新定价。因此，新规项目入市前，意味着城市和近郊品质型板块优质改善型二手房在事实上没有新房竞品。

PART4

哪些企业货量不足？可能存在补货的诉求？

另外，根据克而瑞盘点目前市场上相对活跃且主流的房企目前的库存结构，19家企业的整体库存合计783万方，看似供应充足，但结构比总量更值得警惕—未推量544万方，占总库存69.5%，而真正取证在售、随时可转化为成交的仅239万方，占比30.5%。这意味着当前市场可售货量偏薄，未来12–24 个月的供应弹性却很大。总体货量看似充裕，但可即时入市的“有效供给”不足三成，且明显向头部企业集中。

1、货量第一梯队，单家量级在55万方以上：华宇（76）、保利（72）、海成（62）、招商（58）、龙湖（55）合计323万方，占全样本41%。

2、货量低，降至单盘或双盘的水平：华润（16）、金茂（17）、保亿（23）、远达（23）、中海（27）、香港置地（27）已降到单盘或双盘的水平，抵御风险的能力弱，但调整也快。

3、货储结构失衡，待调整：中海未推储备为0， 27万方全部压在在售端，说明它在结构性上没有后续供货来源，未来预期比表面数据更紧；华侨城的在售占比超过90%，属于“货已在桌面上、仓里没有余粮”的类型。

从各家企业各类库存的去化周期来看，整体库存去化不足2年的仅有三家企业，为仅有的库存结构健康者，并不代表需要紧急补货。严格讲，市场当前不存在普遍性的刚性补货诉求，企业已整体从“补货周期”切换到“去库存周期”。

表：企业的各类库存去化周期

真正有意义的是三种结构性诉求：

其一，“在售货量已空、但有未推储备”：保亿（在售0.4个月、未推30个月）、海成（3个月、26个月）、招商（6个月、35个月）、两江（6个月、47个月）、香港置地（6个月、11个月）。它们的诉求是加快取证与推售节奏，属于供给效率问题，并非拿地问题，可立即释放约150万方潜在供货；

其二，“在售货量已空、且无储备”：中海，是唯一存在真实土地补货时间窗口的企业，但因其在售端还有5.6年库存，窗口在12–24个月之后；

其三，“在售货量已满、且短期无补货诉求”：华宇、大悦城、金地、保利，四家合计214万方、占全样本 27%，它们应做的是减值、以价换量和停止纳储，预计不会产生任何新增投资需求。

因此，未来12个月，能被有效承接的新增供地只存在于“在售端偏紧、未推储备厚”这几家之中；其余企业即使有意愿也无能力，重启拿地需等库存周期降至24个月以内。

PART5

总结与建议

1、政府供地端—总量控闸、结构精准投放

全市广义去化周期133个月、有效库存去化周期115个月，均高于36个月红线，全面恢复供地在制度上不成立；但剔除平台回摘与僵尸库存后，真实周期已降至74个月（年化450万方口径61个月），市场健康度显著好于账面。

供地应从“总量思维”转向“结构思维”，把有限的新增供地指标集中投向断供及短供板块——这些板块广义库存与去化双低、狭义库存接近见底，年需求约31万㎡面临无房可买；投放节奏上把握2027年上半年窗口，此时核心区狭义库存见底、新规项目尚未入市、供需缺口最大；同时应避免新增供地与B、C档项目“抢预售”（2027年底前窗口）在同类板块正面叠加，防止加剧错配；

2、企业拿地端—窗口清晰、能力分层、标尺转换

未来12个月，能被有效承接的新增供地只存在于“在售端偏紧、未推储备厚”的企业之中：保亿、海成、招商等“在售已空、但有储备”的企业补货诉求最真实，是本轮供地的核心承接方；中海是唯一存在真实土地补货时间窗口的企业，但受5.6年在售库存拖累，出手时点在12–24个月之后；华宇、大悦城、金地、保利等四家（合计214万方、占样本27%）在售货量已满，应以减值、以价换量和停止纳储为主。

对有拿地能力的企业而言，2027年上半年是最佳出手窗口——核心区狭义库存接近见底、新规现房项目尚未入市、竞争供应断档，新增地块可享受12–24个月的错峰红利；

3、市场供需关系端—短期无虞、结构断供、红利有时限

新政将供应整体后移12–24个月，未来24个月新政项目对新增供应的贡献接近于零，A+B+C类存量项目构成供应主力，短期市场供应充足；但结构上，断供板块2027年下半年将进入实质性无货状态，其需求只能由同板块及周边核心区二手房承接，次新房业主议价能力增强，二手房迎来窗口期利好；到2028–2029年新规现房项目集中入市后，供需关系将重新定价——二手房利好是“断供窗口期”的利好而非趋势反转，政府与企业均需在窗口期内完成策略卡位。

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