又是别人家的小区！凯蓝名都两次告赢物业追回1300万，业主当家、物业要交“保证金”，合同防住了哪些坑？

点击上方“蓝字”关注我们 关心佛山大小事

近日

佛山物业“红黑榜”新政落地

业主满意度占60分的权重

黑榜项目还会收到更换物业的

书面提醒

今年4月以来

佛山已有47个小区主动下调物业费

甚至“炒掉”物业

换物业后服务会不会缩水？

记者实地走访

佛山一小区炒掉旧物业

追回1300万公共收益

今年7月份，容桂凯蓝名都业委会正式发出公告，再追回公共收益884.3万元，两次累计追回1300万元。从成立业委会到“分手”追讨，这个过程持续了整整3年。

2023年7月，凯蓝名都第一届业委会正式成立，2024年8月与原物业“分手”，解除了物业服务合同，并聘请专业律师团队，全面查清小区公共收益账目，向“前任”物业发起追讨，同时引进新的物业。

记者在小区随机采访发现，不少业主对新物业入驻两年的整体管理表示满意。业主陈女士表示，相比之前的物业，现在的服务细致了很多，总体令人满意，但也还有需要完善的地方，她给出了80分的评价。另一名业主李先生则对安保方面改善感触较深，新增了不少年轻人，小区公共设施维修也很及时，他给出了90分的高分。

实际上，除了凯蓝名都小区，佛山已有多个小区炒掉物业。今年7月份，顺德雅居乐花园业委会，与新物业正式签订物业服务合同，9月份，新物业正式进驻。按照最新的物业服务合同，住宅物业费从之前2.2元/㎡/月降到1.9元/㎡/月。降费的同时，也对服务标准也做了清晰规定，从人员配置到日常服务，相关标准也写进了合同。

无论是凯蓝名都小区还是雅居乐花园，物业服务提升的逻辑也很清晰，业主手里有了依据，才有“话事权”，才敢“分手”、才能追账。物业更换之后服务能不能稳住，靠的也不是一时痛快，而是将评价和服务放在平等位置，用规矩约束，按合同办事。

物业押120万保证金

靠细则“锁”住服务标准

顺德雅居乐花园小区总建筑面积约57万平方米，包括3333户商品住宅，2154个地下车位。

据业委会主任陈来荣介绍，小区常住人口超过17000人，2024年，业委会成立后，和雅生活物业谈了多次，希望适当降费、按新合同约束服务，但始终没有谈拢。业主们反映，前期物业服务存在人防、消防设施不完善、门禁不严、卫生和维修响应慢等问题。

“主要一个是人防方面，我们的人防系统基本上是瘫痪的，也基本上都没有安装完成。第二个就是消防方面，在消防通道附近划了车位，第三个是安全方面，陌生人随便都可以进出，不用登记，也不用管理，第四个是卫生方面，跟物业反馈问题，没有得到及时的响应和处理。”陈来荣说。

更关键的是，《前期物业服务合同》对物业提供服务的标准十分笼统，只概况描述提供什么服务，例如规定物业对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，但具体配备多少保安、多久打扫一次卫生等，均没有细化规定，也因为没有细则，缺少对物业的惩罚约束条款。“前期物业服务合同，服务是很笼统的，物业不做又怎么样呢，没有处罚的依据。”业委会主任陈来荣解释道。

今年7月，业委会与新物业签约，物业费从原来的约2.2元/㎡/月降到1.9元/㎡/月，新的物业服务合同写明，配置101名服务人员，保安人员年龄不得超过45岁，楼栋设垃圾投放点，每日定时清理3次，水电气紧急报修20分钟内到场，设备房每周清洁1次，电梯配专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位。

此外，物业还要交付120万元的物业服务质量履约保证金，如果服务质量不符合合同约定，经业委会通知后整改不到位，将扣减服务质量保证金归入小区共有收益账户等。“现在我们的新合同，是细化到多少人、多少事、多久完成，我们建了个管理沟通群，有什么意见问题的时候，我们第一个会在群里面督促他们去完成，如果三次不完成，我们是会启动处罚条款的。”

服务粗、无罚则

前期物业合同“短板”怎么补？

记者观察发现，“服务无细项、违约无成本”不是一个小区的遭遇，而是很多小区的通病。凯蓝名都业委会也曾公告过新旧《物业服务合同》的对比表格，旧物业的合同漏洞明显：没有物业保证金条款，没有扣罚制度，没有物业人员配备规定，公共收益分配和管理也无明确约定。

有律师分析指出，不少小区物业服务问题根源在于，前期物业由开发商选聘，合同文本由物业方主导，服务标准高度概括，又缺乏刚性的行业评价尺度，涉及业主权利规定不够细致，这也导致前期物业服务过程当中，万一出现纠纷，业主容易陷入举证难，或者举证不能的尴尬境地。

律师还指出，前期物业合同中，电梯广告、楼宇外立面广告、楼顶广告等公共收益，如果被单方约定归开发商或物业服务企业所有，对消费者明显有失公平。

而更大的问题是“没罚则”，合同虽然概括写了物业该做什么，但没有具体实施细则，物业不按约定服务要承担什么责任，或者怎么判断物业服务质量如何，业主维权就缺少抓手。“第一要细化服务的条款，尤其是涉及到业主的和整个物业小区的切身利益的，都要纳入到细则当中。如果物业服务企业因为自己的单方违约行为，不能够提供服务，那要承担什么样的罚责，要对业主赔偿什么样的损失。”

对此，律师建议，前期物业合同应细化服务标准和违约责任，同时呼吁行业协会和监管部门共同发力，规范前期物业合同文本，保障业主合法权益。

事实上，今年4月份开始，佛山市住房和城乡建设局联合11个市直部门，聚焦物业服务“质价不符”、侵占公共收益等十大类突出问题，全面启动物业管理服务提质增效专项行动，目前已通报3批物业服务领域突出问题典型案例，共涉及17个小区，其中8个正面案例，9个负面案例。

有更多精彩视频和直播！

来源：小强热线（记者：张世玉 先伟豪）

编辑：郑阿强‍‍‍‍

责编：马 涛‍

监审：李 锋

来点赞

请分享

点推荐

请留言