香港商铺租金大跌7.5%！一批旧生意退场，大批内地玩家已经杀进来了！

六十二万港漂都在这儿

大家好，我是超帅。

今天，领展公布最新业绩，香港零售物业续租租金下跌7.5%，出租率却仍高达97%。

香港商场租金跌了7.5%，有些酒楼关门，原来的大铺位却被健身房接手了。

更有意思的是，京东去年直接买下了香港老牌超市佳宝，如今已经有近百间门店。

另一边，内地茶饮品牌也在香港分出了胜负：霸王茶姬不断扩张，蜜雪冰城却在今年接连关闭分店。

这几件事放在一起，我觉得很有意思。

香港的商铺还在，只是里面做生意的人、卖的东西，正在换一批。

而推动这场变化的重要力量之一，就是深圳。

香港超市已经开始反击：京东直接买下了佳宝！

这可能是我近几年看到的最有代表性的零售案例。

2025年8月，京东完成收购香港老牌连锁超市佳宝。

佳宝1991年成立，在香港经营了30多年，以急冻肉类、海鲜、粮油杂货、生鲜食品等平价民生商品为主。

京东接手时，佳宝已经拥有90多间门店。

到了今年1月底，京东佳宝的门店数量达到约96间，计划继续扩张。

这不是内地品牌来香港开一家店试水，而是直接买下一个成熟的香港超市网络。

为什么京东要这样做？

因为香港零售业的竞争，越来越取决于供应链。

京东完成收购后，把内地采购网络与佳宝原有门店结合起来，引入过百款新产品，包括京东自有品牌商品。

今年2月，京东佳宝采购负责人林凯欣接受香港电台访问时表示，正在增加内地源头直接采购的蔬果，并计划发展网上购物和配送服务。

这套打法很有意思。

以前香港超市主要依靠本地采购体系、门店位置和品牌规模竞争。

现在京东把内地供应链、线上零售和香港实体超市直接连在了一起。

深圳的商品和采购优势，开始通过香港本地门店，直接跟传统超市竞争。

对于香港消费者来说，以后未必一定要跑深圳，才能买到部分内地供应链提供的商品。

而对于百佳、惠康等传统超市，竞争自然也更直接了。

香港人北上消费，已经从吃饭发展到采购日用品

京东为什么看中这个市场？

看看香港人现在的消费习惯就知道了。

今年6月，Visa公布的大湾区消费调查显示：

49%的受访香港居民，每周或每月都会前往大湾区；44%表示会在境外购买至少一半的日常用品。

深圳是受访港人的重要出行目的地。

我觉得北上消费最明显的变化，就是以前很多人去深圳主要为了吃饭、按摩、娱乐。

现在不少家庭会把购物一起安排进去。

去山姆采购大包装食品、纸巾、洗衣液和零食；去盒马购买食品；顺便带孩子逛商场、吃饭。

一次出门，可能就把一周的家庭采购解决了。

而深圳的大型仓储超市和购物中心，提供的也不只是低价。

还有丰富的商品选择、大包装家庭用品，以及完整的餐饮和休闲体验。

对香港零售商来说，这种竞争最麻烦。

因为香港人有了更多选择，购买日用品时，已经不只考虑楼下那几间超市。

全港零售额涨6.4%，超市销售却跌了1%

最新官方数据也很能说明问题。

香港政府统计处11月3日公布，2026年9月全港零售业销售额约334亿港元，同比增长6.4%。

网上零售销售额达到44亿元，同比增长12%。

但同一个月：

超级市场货品销售额下跌1%，百货公司货品更下跌4.1%。

领展今天公布的旗下商户数据，也出现相似变化。

超市及食品类销售额下降2.2%，一般零售下降1.4%，餐饮反而增长2.5%。

香港人仍然在消费。

只是消费渠道越来越分散。

有人把采购转向网购，有人北上消费，也有人开始尝试新的零售品牌。

这也是为什么京东收购佳宝特别值得关注。

当消费者有了跨境购物习惯，内地企业已经开始反过来把商品、供应链和零售模式带进香港。

竞争进入了一个新的阶段。

香港酒楼关门，2.2万呎的铺位被健身中心接走了

再看另一个已经发生的故事。

今年7月，旺角荷李活商业中心的「龙珠酒楼」及「壹号渔船」结业。

两间原本属于稻香旗下的酒楼，留下大面积铺位。

结果8月，香港连锁健身品牌EFX24宣布承租相关位置，准备改建为超大型健身中心。

旺角新店面积超过22,000平方呎，是品牌规模最大的单层门店部署。

EFX24同时承租尖沙咀另一处前餐饮铺位，两处合计超过32,000平方呎，计划在2027年第一季度起陆续投入服务。

创办人谭耀伦接受采访时说，十年前根本租不起这种大型核心区铺位，现在租金较2018年高位已经便宜很多。

而且酒楼原本需要大空间、较高楼底，刚好适合改造成健身中心。

我觉得这个例子特别有代表性。

以前这些大铺位，往往由大型酒楼、连锁餐厅或者传统零售商承租。

现在酒楼退场，健身品牌却愿意花钱进来。

同一个铺位，旧生意做不下去，新生意却看到了机会。

而且健身还有一个特点：必须亲自到场。

买东西可以网购，吃饭可以去深圳，但住在香港的人，平日下班想运动，还是需要附近有合适的健身场所。

商铺开始流向这些更依赖本地、持续到店需求的服务行业。

同样从内地来香港，霸王茶姬扩张，蜜雪冰城却收缩了

内地品牌进香港，也已经开始分出不同的结果。

先看霸王茶姬。

2024年9月，它在香港开出首家门店。

2025年9月，又在湾仔利东街开设全球规模最大的「超级茶仓」旗舰店。

根据香港投资推广署今年公布的资料，霸王茶姬在香港的门店已经达到15家，并计划进一步扩张。

但蜜雪冰城的情况很不一样。

今年10月，香港媒体报道，蜜雪冰城在港门店由高峰期9家缩减至约3家，今年已有6间分店结业。

两家都来自内地，都有品牌知名度，结果却完全不同。

为什么？

香港的租金、人工和营运成本，与内地城市有很大差别。

一个品牌在深圳靠低价和大量订单赚钱，到了香港，未必还能用同一套模式维持利润。

而霸王茶姬更注重品牌形象、店铺体验和中高端茶饮定位，走的是另一条路线。

当然，品牌表现还涉及选址、管理及市场推广等因素，不能简单归结于价格。

但这两个真实案例至少说明：

香港并不缺愿意尝鲜的消费者，难的是让他们愿意持续回来。

内地品牌南下，并不是把原来的门店复制过来就一定成功。

而香港本地品牌，也未必没有机会与它们竞争。

新商场怎么做？安达臣直接建了2.5万呎亲子公园

今年10月13日，安达臣道新商场「领达广场」正式开幕。

这个项目总投资约16亿港元，建筑面积约13.9万平方呎。

它有一个很有趣的设计：

商场天台建了约25,000平方呎的亲子休憩空间，还有6米高滑梯。

对于香港有孩子的家庭，这种设计很有吸引力。

周末带孩子去玩，玩完顺便吃饭、买菜、采购生活用品。

商场还安排街市、美食街、餐饮、医疗保健、教育和其他社区设施。

开幕初期出租率约83%，试业期间周末人流已经明显高于平日。

这跟传统商场只依靠百货店、服装店和超市吸引顾客的方式很不一样。

它希望一家人有更多理由留下来。

对商场来说，孩子来玩，父母就有机会消费。

对周边居民来说，吃饭、购物、亲子活动和日常服务可以集中在一个地方。

这也是为什么近期香港商场不断调整商户组合，加入健身、教育、医疗、长者照护等服务。

因为这些需求，很难单靠线上购物解决。

香港零售下一轮变化，已经有三种很清楚的方向

看完这些已经发生的案例，我觉得香港商业市场的变化越来越具体了。

第一种，是供应链竞争。

京东收购佳宝，把内地采购网络与香港实体超市结合起来，跟传统零售商争价格、商品选择和配送能力。

第二种，是旧商铺换新用途。

EFX24接手结业酒楼的大面积铺位，把原本用于餐饮的空间改造成健身中心。

第三种，是商场争夺家庭时间。

领达广场投入大面积亲子空间，结合餐饮、购物和社区服务，让家庭愿意停留更久。

至于内地品牌南下，霸王茶姬和蜜雪冰城则已经告诉市场：有品牌、有流量，只是开始；能否在香港的成本环境下经营下去，才是长期考验。

这几条变化，都已经有企业真金白银投入。

张超帅想说：香港零售业的机会，已经开始有人拿到手了

我以前觉得，香港做生意最重要的是找个好铺位。

地段好、人流多，生意就有基础。

现在看这些案例，发现事情正在变化。

京东不需要从零开始开100间超市，直接收购佳宝，获得成熟的门店网络。

EFX24以前租不起的核心区大型铺位，如今可以接手改成健身中心。

内地茶饮品牌同样进入香港，却因为定位、成本和经营方式不同，走出了完全不同的结果。

新商场也开始用亲子活动、社区服务和生活体验吸引顾客。

香港零售市场正在重新分配资源：旧的店铺、原来的客流、成熟的供应链，都在寻找新的使用方式。

而深圳带来的竞争，还在持续推动这种变化。

过去香港商家靠好地段，就能拥有相对稳定的客源。

现在消费者可以买得更远、比较得更多，商家也必须拿出更强的产品和服务。

对普通香港人来说，接下来值得期待的，可能就是更多品牌、更丰富的服务，以及更激烈的价格竞争。

对想做生意的人来说，值得研究的也已经很清楚：

京东为什么买佳宝？健身房为什么敢租大酒楼？霸王茶姬为什么继续扩张？

这些已经做出选择的企业，比任何一句「香港新机会来了」都更有参考价值。

香港下一轮零售机会，正在这些具体的变化里出现。

资料来源：

• • 香港电台，2026年11月12日领展中期业绩报道

• • 香港政府统计处，2026年9月零售业销货额统计

• • Visa，2026年6月大湾区跨境消费调查

• • 香港电台，2026年2月京东佳宝采访

• • 香港投资推广署，霸王茶姬在港扩张资料

• • 香港01，2026年8月EFX24接手结业酒楼报道

• • 香港经济日报，2026年10月蜜雪冰城香港门店调整报道

• • 香港01，2026年10月领达广场开幕报道