龙湖在成都：被读懂的天街信心

成都新楼市 文 |小明

今日，龙湖成都驿都天街正式开业，它不仅为城东带来一座约14万㎡商业综合体，也意味着龙湖在成都的商业深耕，迎来了一个新的阶段。

▍驿都天街开业实拍

截至目前，成都龙湖已经布局13座、开业10座天街，形成了多点落子，连片成网的网格化商业布局。

▍龙湖天街成都布局图

这幅商业版图的起点，要追溯到13年前的那场惊喜。

2013年，龙湖在成都第一座天街北城天街开业。当成都人跨进这座近30万方的购物中心，瞬间被另一种秩序包裹：明亮通透的中庭、层层递进的挑空回廊、罕见的真冰场、琳琅的品牌铺位扑面而来，很多人走进去的时候是去看一个新鲜，出来的时候，已经开始把它当成日常的一部分了。

从北城天街到如今的驿都天街，龙湖天街是如何一步步走进成都人生活的？在当下的成都楼市，许多当年如日中天的民营房企已经淡出了公众视野，作为从川渝出发的龙头房企，龙湖为何就成了那个“例外”？在房企视为畏途的商业地产领域，龙湖如何把天街的旗帜插满了全国版图？在后地产时代，天街与龙湖的多航道业务如何共融共生，亮出自己的跨越周期“航海图”？

本文试图从成都龙湖十余年的天街扩张之路，梳理出其内在的逻辑，破解其未来之走向。一家之言，仅供参考。

▍驿都天街开业实拍(滑动查看更多）

驿都天街的价值，值得细细探寻。作为龙湖在成都的第十座天街，它既是龙湖商业沉淀的里程碑兑现，也是公园商业新范式的一次重磅实践。

▍驿都天街实拍

首先它锚定了城市生长方向的TOD 枢纽站位。驿都天街位于驿都大道主轴与3.5环交汇处，是成都首批次TOD综合开发示范项目的核心商业配套。区域内坐拥成都东站、龙泉驿站两大铁路枢纽，地铁13号线、30号线环绕并与2号线高效接驳，处于多轨网格化交通布局的中心位置，驿都天街与218米光年中心地标塔楼、光年铂金岛商业街区共同构成区域超大型TOD商业综合体，形成完整的“站城一体”闭环。

▍驿都天街实拍

其次是补齐了城东消费短板，回应区域持续升级的品质生活需求。驿都天街约14万㎡的商业体量，近300个签约品牌，超过50%的区域首进品牌，以及超过40%的旗舰店和定制店，有盒马、博纳影城、SUPER MINISO构成主力消费矩阵；还有海底捞、烤匠、竹涟烧肉、祖母的厨房等品牌带来多元餐饮体验。这不仅为区域消费注入了新动能，也是城东商业能级的一次实质性跃升。

▍驿都天街SUPER MINISO实拍

最重要的是对商业空间形态的创新与迭代。作为城东首个公园式商业项目，驿都天街把“效率”与“温度”合二为一。它以“人为退后，自然登场”为理念，打造户外绿荫漫步街区“天街里”，让自然成为商业的一部分。跨层而上的“时空之树”空中连廊，通过巨幅全景玻璃幕墙，将龙泉山色与城市烟火一并收入视野。

▍驿都天街实拍

驿都天街的开业，为城东注入了生态与消费共生的全新活力，进一步丰富了龙湖在成都的商业版图。随着天街的星罗棋布之势，龙湖已成为成都自持商业体量最大的开发商之一。

对城市而言，天街也早已超出“商场”的范畴，龙湖用商业为引力重新配置区域资源、重构消费坐标，让城市从一片片功能拼图走向了系统共生。

当下，收缩、调改、去库存已成为商业市场的关键词，但龙湖却是例外。为什么当多数同行选择收缩战线时，龙湖商业的棋盘还在往外铺？其实，这份逆势生长的底气，就藏在一套经过长期验证、层层咬合的运营逻辑里。

首先是龙湖持续激活存量的焕新能力。

近年来，龙湖不断对已开业的商业进行焕新。西宸天街通过“公园+MALL+天街里”的空间组合，探索TOD与POD融合的商业模式，今年上半年营业额提升20%。上城天街约3000㎡“上岛”森系聚落亮相，金楠天街超5000㎡林下亲子空间、滨江天街超4000㎡微度假外广场也将陆续登场。

▍上城天街实拍

龙湖始终认为，在增量放缓的市场环境下，商业没有一劳永逸的竞争力，只有持续更新的吸引力。这也正是龙湖在存量时代商业运营的底层逻辑。

在空间之外，龙湖更搭建起与品牌共生共长的长期伙伴关系。

扎根成都多年，龙湖商业累计合作品牌2155个，其中首进品牌196个。许多品牌不仅在天街完成了市场拓展，也在这里找到了成长的起点。

2013年，烤匠在成都北城天街开出首批门店。时至今日，烤匠在成都门店已达 51 家，在龙湖已开业的10座天街里，都飘着这股熟悉的烤鱼香气。“不吃火锅，就吃烤匠”已不是一句简单的广告语，更成为了成都人的味觉暗号和消费默契。一个品牌和一座商业体最深的绑定大概就是这样：不是谁依附谁，而是你开到哪儿，我就跟到哪儿。

2016年，竹涟烧肉创始人向飞将第一家店开进西宸天街，天街里滋滋作响的香气，见证着品牌最初的探索。依托商圈的土壤，竹涟烧肉稳步向上生长，如今竹涟烧肉已发展为拥有全国40家合伙联营门店的品牌，年营业额突破1亿元。很多食客熟悉的这口炭火风味，最初就诞生于天街的烟火之中。

▍竹涟烧肉驿都天街店

从烤匠到竹涟烧肉，天街提供的不只是经营场地，更是客流、消费场景和品牌成长的土壤，而品牌的持续发展，又为商业带来不断更新的消费内容。他们的相互成就，形成了可持续的消费活力。

支撑这套体系运转的，还有龙湖多航道联动的生态协同能力。

截至2026年中期，龙湖华西拥有1200万+天街会员、114万+住宅业主、3万+冠寓租客。

▍龙湖·冠寓实拍图

住宅、商业、长租公寓等业务，围绕人的日常生活形成了相互连接的服务网络：社区业主走进天街，冠寓租客成为商业消费者，商业会员也可能进一步接触龙湖的其他生活服务。

▍龙湖成都项目分布示意图

同时，龙湖还走出了轻重并举的扩张路径，让规模增长不再被重资产束缚。

龙湖在成都的商业布局并非全部依赖重资产自持，大运天街便是典型的轻资产项目。依托轻资产模式，龙湖可以在控制资本开支的前提下，持续扩大商业管理版图、加密天街网络，这也是行业从高速开发时代转向资产管理时代核心的能力变现路径。

客流、品牌、资产、居住生态已形成正向循环，消费者愿意来，品牌愿意留，项目持续生长，活力不断提升，这也正是龙湖商业核心的护城河。

天街的价值，最终要回答一个问题：它究竟能为城市带来什么，又留下什么？我们可以从一些典型样本来看。

西宸天街，如今被称为“城西曼哈顿”，但在西宸天街落地之前，茶花板块是传统机电城与专业市场，城市界面陈旧，居住属性薄弱。

▍西宸天街区域前后对比

2018年西宸天街落定，彻底改写了板块发展逻辑。西宸天街开创了“TOD+POD”公园城市范式，将地铁枢纽、购物中心、商务办公、品质住宅与城市公园融为一体，为板块植入全新的功能内核。去年，茶花板块成为金牛区地价最先破2万的板块，西宸原著作为紧邻西宸天街的标杆项目，二手房挂牌价超过3万/㎡。

可见西宸天街不只拉高了板块的地价与房产价值，更给城西居民带来了一种全新的生活方式。不必跨区远行，家门口就能实现轨道通勤、公园散步、购物聚餐、亲子休闲的无缝衔接，一种松弛、高效、丰富的日常，在这里落地生根。

▍西宸天街实拍

如果说西宸天街证明了商业对居住板块的重塑能力，那滨江天街则展示了商业如何参与城市更新，确立价值新坐标。

杉板桥区域沉淀着铁塔厂等厚重的工业遗存，在滨江天街落地前，区域既无商业号召力，也无居住溢价能力。

2019年滨江天街开业，它以商业为引力内核，联动周边东郊记忆文创区，迅速聚集起年轻人口与潮流消费，将一片工业遗存转化为成都最具活力的消费生活目的地。如今杉板桥商圈已跃升为成都“第三大顶流商圈”，居住人口大幅提升，二手房挂牌价普遍达到3.5万/㎡以上，天街旁龙湖梵悦台二手房成交价甚至高出周边物业约1万/㎡。华天龙湖杉峯，更成为成华区首批总价突破千万元的大平层产品。

▍滨江天街实拍

不同的板块，不同的天街，不同的发展路径，却指向了同一种能力，一种从研判、开发到运营的全链路价值营造能力——在区域价值尚未完全兑现之前，判断城市发展的方向，以商业为抓手，联动住宅、配套同步落地，把不确定的预期，转化为消费者、购房者、市场都看得见、信得过的生活确定性。这便是龙湖天街独有的“信心指数”。

这份“信心指数”，写在了物业溢价与土地增值里，也写在人流、消费与安居的日常里。它让成都人的烟火生活有了可托付的坐标，也让城市的价值生长有了可验证的刻度。这正是龙湖天街留给城市珍贵的确定性价值。

▍上城天街实拍

当行业从规模竞赛切换到运营竞赛，真正能穿越周期的从来不是盖了多少平方米，而是能不能让每一平方米持续产生新的价值。十座天街，是龙湖写给成都的长期主义答卷，也是一座城市商业进化的切片。驿都天街的开业，是这份答卷的最新一页，也是下一篇章的起点。

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