北京
新京报讯（记者张静姝）新京报记者获悉，通州法院近日公布一起租房纠纷案例。2023年6月，张某租下某公司位于通州区的新装修房屋，入住后因刺激性气味导致身体不适，检测确认甲醛及总挥发性有机化合物严重超标。法院认定，出租人负有保持租赁物符合约定用途的义务，空气质量不合格危及健康，承租人有权随时解除合同且无需承担违约责任。最终判决确认合同解除，某公司全额退还租金、押金、中介费等12230元，并承担检测费及违约金。
2023年6月12日，张某与某公司签订《出租合同》，承租通州区一处房屋，租期自2023年6月19日至2024年6月30日，押金4500元，月租金4500元，按月支付。合同约定单方解约方需支付两个月租金作为违约金。签约后张某缴纳押金、首期租金、中介费、水费合计12230元。
房屋交付后，张某发现案涉房屋有刺激性味道，导致张某在室内出现明显头晕头痛等身体不适迹象，张某与某公司沟通解决方案，双方未协商一致，后张某委托某检测技术公司对案涉房屋的空气质量进行了检测，检测报告显示案涉房屋内甲醛和总挥发性有机化合物不符合标准。因双方就合同解除以及退赔事项不能达成一致，张某遂诉至法院，要求解除租赁合同，由某公司返还租金、押金、中介费、预缴水费、空气检测费，并向其赔偿两个月租金作为违约金。
某公司辩称，张某签约时明知房屋为新装修、存在异味，应自行承担相关风险；双方早已协商解约退款事宜，无需进行空气质量检测，故不同意承担违约金及检测费用。
通州法院经审理认为，张某与某公司签订的《出租合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行义务。某公司作为出租人，负有出租人应在租赁期限内保持租赁物符合约定用途的义务。租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。结合检测报告，案涉房屋甲醛、总挥发性有机化合物严重超标，不具备安全居住条件，张某有权解除合同，且某公司亦同意解除合同，法院确认案涉合同于张某发送解除通知之日即2023年6月25日解除。因张某并未实际入住使用房屋，故合同解除后某公司应退还张某已支付的租金、押金、中介费、预缴水费共计12230元。
关于空气检测费，张某在发现案涉房屋空气出现问题后及时和某公司沟通，某公司未能予以解决，对案涉房屋空气质量的检测、改善均为某公司应承担的义务，故空气检测费应由某公司承担。某公司未提供适租的房屋，构成违约，但合同约定两个月租金的违约金标准过高，结合实际损失情况，法院酌情将违约金调减为4500元。
关于某公司主张张某签署合同时明知房屋存在空气质量不合格的风险仍然承租房屋的辩论意见，某公司作为出租人负有确保提供的租赁物没有危及承租人的安全或者健康的风险的义务。且室内空气质量合格与否的判断专业性较强，张某在知晓案涉房屋可能存在空气质量问题后便积极与某公司协商解决办法，后某公司未采取有效措施导致张某签订合同目的无法实现。故对此项辩论意见法院不予采信。
最终法院确认双方租赁合同于2023年6月25日解除；某公司退还张某租金、押金、中介费等各项费用合计12230元，支付检测费612元及违约金4500元。双方均未上诉，案件已生效。
编辑 刘倩 校对 赵琳
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