楼市突然暴涨90%，抢房潮开始了？这次开了天大的玩笑！

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同一个数字，能让两拨人在网上吵翻。

一拨人说，楼市又热了，售楼处排队、土拍举牌，再不动身就晚了。另一拨人冷笑，都是套路，房子根本没人要。

让他们吵起来的数字，是这个：据中指研究院监测，10月全国300个城市住宅用地成交规划建筑面积10820万平方米，同比增长91.8%，接近翻倍；土地出让金3756亿元，同比增长89%。

数字是真的，可读法有讲究。

先看这91.8%怎么来的。土地从挂牌到成交有公示期，10月成交的地，基本是9月挂出来的。9月正值去库存政策落地，各地加快供地，300城宅地推出量同比增长106%，集中挂出、集中成交，10月的数据自然被抬高。

再看谁在买。10月成交里，三四线城市的建面占86%、出让金占73%，平均溢价率只有1.5%，降到近年低位，绝大多数地块按底价成交，几乎没人加价。

真正的多轮举牌、高价拿地，是另一番景象，后面单说。

往后看，10月宅地推出量已经同比下降46%，供应在收缩，这波翻倍的成交，不具备持续性。

还有一块盘子得算进去。截至10月底，各地公示拟用专项债收储的土地超过5800宗、面积超过3亿平方米、金额超过7800亿元，政府出钱把闲置的地收回来，用于保障房和存量盘活，这部分也算成交，却不是开发商在拿地盖商品房。

所以这个90%，是土地成交节奏的数字，不是房价的温度计。普通家庭看这类消息，先别急着对号入座，弄清楚口径，比盯着大标题有用。

玩笑的外壳，到这里差不多剥开了。可壳子底下，确实有真金白银。

先看销售端。上海市政府网站披露，8月以来一个半月，已有11个批次房源认购率超过100%、开盘售罄。

9月28日，青浦徐泾的绿城悦海棠推出281套房源，吸引1364组客户认购，认购率485%，当天房源一扫而空；此前几天，宝山的金茂满誉、浦东的越秀天屿也相继售罄，天屿147套房源认购率252%。

北京这边，据当地住建委网签数据，国庆假期新房日均网签144套，热门项目假期接待量明显回升，看房当天签约的情况多了起来。

假期的成交也在印证这股热度。据上海中原地产统计，国庆假期上海新建商品住宅成交面积3.46万平方米，比去年同期的1.73万平方米翻倍；一些房企陆续收回折扣，新取证楼栋的报价小幅上调，卖方的底气在慢慢回来。

这些热闹有个共同前提：被排队的，都是位置成熟、开发商口碑好、定价合理的项目。同一时间，远郊一些楼盘还在打折促销，去化并不轻松。

对正在看房的家庭，这是个很直接的参照：别被“都在抢”的氛围推着走，把功夫花在产品力上，户型、物业、交付进度、通勤距离，一条一条比，好房子本来就抢手，没必要为虚火买单。

打算卖旧买新的改善家庭，可以让两边的节奏尽量咬合。先看好目标房源、谈拢旧房价格再签约，避免房子卖了、新房没着落的空窗期，也别在行情热闹的时候追高加价。

再看土拍现场，这才是真金白银说话的地方。

7月28日，上海杨浦八埭头组合地块开拍，4家竞买人前后举牌219轮，保利发展与华润置地联合体以161.2亿元拿下，成交楼面价约10.2万元/平方米，溢价率35.83%，成为上海年度总价标杆地块。

10月，杭州萧山世纪城核心地块经过97轮竞价，滨江集团以29.69亿元竞得，溢价率48.53%。郑州中原区一块地经过多轮竞价，由四川邦泰溢价20.76%拿下；苏州一宗地块54轮竞价后由建发房产竞得，溢价率19.62%。

这些地块有的不在一线，却同样有人愿意加价，说明房企挑的是确定性，而非简单看城市名头。

出手的企业，名单很集中：保利、华润、中海、建发、招商、越秀、绿城、滨江，资金持续往20个左右核心城市集中，偏冷城市和远郊地块，依旧少人问津。

中指研究院数据显示，1—10月100家重点房企拿地总额6465亿元，同比下降17.5%，降幅比1—9月收窄3个百分点。整体还在收缩，可收缩的速度在放慢，谨慎里头，已经有边际改善的迹象。

除了住宅开发，机构资金也在悄悄布局。保险资金和部分外资，持续加仓核心城市的仓储物流、长租公寓和产业园区，这类持有型物业看重长期稳定的现金流，持有周期拉得很长，进场本身就是一种态度。

房企为什么在这个时候逆势拿地？一块地从拿地到开盘要两年上下，现在出价，判断的是两年后的市场。几十亿投出去，账要算得很细，没有几分把握，不会举这么多轮牌。

地价也是房价的锚。楼面价摆在明面上，加上建安、税费、财务成本，未来入市的价格很难低于成本，指望好地段的新房一直亏本卖，并不现实。

自住家庭如果盯的是这些核心板块，遇到价格合适、品质过关的项目，可以慢慢看、从容挑，不必死等一个绝对低点，更不必被“还要跌一半”的说法吓住。

把这几条线串起来，事情其实很清楚。

土地放量，主要靠政府收储和供应节奏；楼盘热销，是自住需求在投票；核心地块高溢价，是房企在用真金白银下注。三条线指向同一个方向：核心城市、核心板块、优质产品。

这也是“玩笑”二字的真正含义。玩笑针对的是那个被误读的90%，不是对回暖的否定。数据口径会迷惑人，标题会带节奏，可真金白银的出价，做不了假。

接下来的市场，分化还会拉大。核心城市的优质资产，有成本支撑、有真实需求，价格会更稳；普通城市和远郊，仍以消化库存为主，节奏更慢。

经历这几年的调整，规则更清楚了，水分也挤得差不多了。对优质房产的未来，多一份底气，比追着各种标题跑，踏实得多。

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