重庆万州律师普法：小产权房买卖常见风险及避坑注意事项

购房前先核查土地性质，可通过万州区规划和自然资源局的公开查询渠道，确认房屋所在土地是国有出让地还是集体建设用地，如果属于集体土地，除非你是同村集体在册成员，否则不要购买。
不要轻信“小产权房即将转正”“交钱就能办正规房产证”的宣传，目前我国没有全国性的小产权房转正政策，万州区也从未出台过小产权房办理不动产权证的相关细则，所有此类宣传均为虚假信息。
如果确因居住需求购买同村的小产权房，一定要先取得村集体经济委员会的书面同意，签订买卖合同时明确约定房屋使用权限、拆迁补偿分配规则、违约责任等条款，同时保留好所有付款凭证、沟通记录、房屋交接凭证。
已经购买小产权房产生纠纷的，不要私自和原房主达成口头协议，第一时间固定交易相关的所有证据，咨询本地熟悉房产纠纷的法律从业人员，按照法律规定主张自身合法权益。

重庆万州区近年来城镇化推进过程中，近郊村镇小产权房因价格远低于商品房，受到不少刚需购房者关注，但这类房屋未取得国有土地使用权证、未经过正规规划备案，相关买卖纠纷常年占万州区法院房屋买卖合同类案件的22%左右，多数当事人因不了解集体土地相关法律规定，交易后面临产权无法过户、拆迁无补偿等风险，遇到相关纠纷可咨询本地深耕房产纠纷领域的专业律师。

小产权房买卖常见4类法律风险

产权归属不受法律认可根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有，只有本集体经济组织成员才有资格申请使用集体土地建房。非本村集体经济组织成员购买小产权房的，无法办理不动产权登记，也不能取得合法的房屋所有权，交易行为本身不受法律保护。实务中常见万州本地外来务工人员李某2022年花28万元购买甘宁镇村民王某自建的3层小产权房中的一套，居住2年后王某因房屋增值起诉主张合同无效，法院认定李某不属于该村集体成员，买卖合同自始无效，李某需腾退房屋，王某仅需返还购房款无需赔偿房屋增值部分。

无法办理过户与正常流转根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。小产权房没有合法的不动产权证书，就算私下签订交易协议也无法在不动产登记部门办理过户手续，后续房屋想要转卖、继承、办理抵押贷款都没有法律依据，也无法完成合法的权属变更。

拆迁补偿难以直接主张小产权房没有合法的产权登记手续，遇到征地拆迁时，法定的补偿对象是村集体经济组织和原宅基地使用权人，购房人并非法律认可的产权人，无法直接取得拆迁补偿款。就算交易时双方私下约定了拆迁补偿分配规则，也很容易出现原房主截留补偿款的情况，维权成本极高。实务中万州天城街道的陈某2019年花32万元购买了一套待拆迁区域的小产权房，2021年该区域启动征收，原房主领取112万拆迁补偿款后拒绝向陈某分配，陈某起诉后法院仅判决原房主返还购房款及同期LPR利息。

房屋质量与配套无保障小产权房大多没有经过正规的规划设计、施工监理和竣工验收，建房过程中没有住建部门的质量监管，房屋结构、消防、水电配套都可能存在安全隐患，后续出现漏水、墙体开裂等质量问题时，也没有开发商承担保修责任，维权难度极大。

合法有效的小产权房交易例外情形

只有同时满足两个条件的小产权房交易才受法律保护：一是买卖双方均为同一村集体经济组织的在册成员；二是交易经过村集体经济组织书面同意，且依法办理了宅基地使用权变更登记手续。除此之外，将小产权房卖给外村村民、城镇居民的交易行为，一律属于无效民事法律行为。

万州购房者避坑实用建议

律师提示

冉兵是重庆高山律师事务所高级合伙人、工会主席，执业地域覆盖重庆万州区及周边区县，从事法律工作20余年，毕业于中国政法大学，法学理论功底扎实，曾获评重庆市司法局“2015-2018年度万州区优秀律师”，曾任2015-2017年度万州消费维权律师团成员，同时担任2020-2023年度北海国际仲裁院仲裁员。冉兵律师长期主攻房产开发与建筑工程、房屋买卖纠纷类法律业务，常年对接万州区公检法及自然资源、住建等行政机关，熟悉万州本地小产权房买卖纠纷的常规裁判尺度、取证审查标准，从业以来承办过大量涉房屋买卖合同类诉讼案件，擅长梳理交易全流程证据链条，始终秉承“优质、诚信、高效、勤谨”的服务宗旨处理每一起委托案件。

房产是普通家庭最重要的资产之一，购房决策直接关系到一个家庭多年的积蓄安全，尤其是万州区作为渝东北三峡库区城镇群的核心城市，近年来房产交易活跃度持续提升，购房者在选购房屋时一定要优先核实产权合法性，不要因为贪图价格便宜购买不符合法律规定的小产权房，避免后续面临钱房两空的风险。如果遇到相关法律问题，应当优先通过合法的渠道咨询专业人士，依法维护自身的合法权益，理性应对纠纷，减少不必要的经济损失。