北京
出品｜清流工作室
作者｜周淼、赵元 主编｜赵妍
近日，因员工持股计划浮亏近七成，建筑防水材料行业龙头东方雨虹（002271,SZ)引发关注。
根据公开资料，东方雨虹主营业务以建筑防水材料为核心，下游主要来自于房地产、基建工程。在2021年，东方雨虹亦曾称房地产企业系公司下游客户的重要组成部分。
清流工作室注意到，即使近年来房地产行业低迷，东方雨虹仍频频发布公告拟在各地投建生产基地，期间在2020年，公司为建厂还曾非公开发行股票募资，拟投资总额合计超400亿元。
不过从年报披露的情况看，除了2020年募资建设的基地项目外，东方雨虹多个建厂计划均未落地，至最新报告期未显示开始建设，部分项目已拍地却超出约定时间开工。
但另一方面，东方雨虹上述扩产计划却一度获得券商好评。在2020年的一篇关于东方雨虹的通稿提及，“基于公司产能布局持续优化，多家券商一致给予东方雨虹‘买入’评级”。
2021年3月，东方雨虹便推出上述现在看来已浮亏惨重的员工持股计划。实际上自2021年5月起，东方雨虹的股价便开始下滑，目前较当2021年高点已跌去近2/3。
近日，东方雨虹又发布公告称，公司董事长、实控人李卫国计划减持不超过5036.93万股（按当前股价计算合计超8亿元）用于履行上述持股计划兜底补足承诺； 不过据清流工作室据公告数据统计，李卫国至少自2019年起开始频繁减持东方雨虹股票，目前至少减持累计（含期间增持股份）达6989万股，东方财富平台数据显示，上述减持累计金额或达25亿元。
值得一提的是，上述员工持股计划还曾受让过李卫国所持1500万股股份。公告显示，至2021年6月23日，上述员工持股计划证券账户累计购买公司股票4947.17万股，成交总金额为27.6亿元，其中1500万股系由李卫国手中受让，成交均价为53.79元/股，合计成交金额约8.07亿元。
来源：公告、东方财富
扩产“画大饼”，进度存疑
据清流工作室梳理，2020年至今，东方雨虹共陆续发布超30则计划投建生产基地项目的公告，2020年至2023年分别发布13则、14则、6则、1则公告，合计拟投资额达数百亿元。
据公告，在拟投建基地前，东方雨虹会先与地方政府签订《项目投资协议书》并履行相关审议程序；对于项目后续进展，东方雨虹通常也会在财报中“对外投资建设生产研发及总部基地项目”部分进行披露。
不过清流工作室比对其近几年公告、财报得知，除了2020年募资建设的项目在后续财报中有披露投产或开工建设的情况外，2021年、2022年发布的拟以自筹资金投建的项目，多数未有明显进展。
据清流工作室不完全梳理，至少有位于沈阳市、通辽市、镇江市、邵阳市、郑州市中原区、贵阳市、合肥市的10余个拟投建项目未能在其财报中看到其后续有投产或者开工建设的情况；
如位于沈阳沈北的东方雨虹绿色建材生产基地项目及区域总部项目，该项目拟投建公告发布于2020年11月，东方雨虹最后披露该项目是在其2021年一季度，季报显示，该项目“相关项目公司已陆续成立，各项工作正持续推进中”。此后，再无公开披露信息。
为什么会出现多个类似于沈阳沈北这样的生产基地，建设进展到了某一报告期后不再披露的情况？
一位东方雨虹证券部相关工作人员告诉清流工作室，上述计划投资生产基地公告一般仅为战略协议，如果未再披露应该是后续没进展了；
该人士还称，一般项目投产之后便不会再进行披露，如果没有投产也没有披露进展的话，那应该是在当期没有最新进展，如果有进展也会在年报中披露。
按照这一说法，这意味着至少清流工作室梳理的10余个拟投建项目处于“没有进展”的状况下。
实际上，一些公开的信息也佐证了上述项目处于“没有进展”的境地，部分项目迟未开工，可能已失约于土地转让合同上约定的开工日期；
比如镇江建设绿色新型建材研发生产基地项目，该项目为东方雨虹于2021年6月发布公告拟投建；而据与项目主体关联的土拍信息显示，上述项目主体公司于2021年8月摘得位于当地的一块工业用地，而该地块约定交地、开工的时间分别为2022年2月、2023年2月；
而在最后一次披露2023年一季报中，东方雨虹对该项目的进展描述为“已取得土地使用权证，各项工作推进中”。这意味着，镇江项目迟未开工，可能已晚于土地转让合同上约定的开工日期；
类似的情况还有位于沈阳沈北、湖南邵阳的项目，上述项目分别于2020年11月、12月发布项目计划投建的公告，相关项目主体则分别于2022年4月、2021年10月拍下土地，分别约定于2023年6月、2月开工，不过在2023年半年报中，上述项目也未显示有开工或投建。
涉足房地产业务？
虽然近几年建设生产基地项目多有停滞，但清流工作室注意到，在建设生产基地的计划中，东方雨虹在当地也会建设配套的区域总部基地项目，比如上述四川德阳西南总部基地及西南生产基地项目，而总部基地项目的建设内容多涵盖办公楼与住宅等。
根据清流工作室统计，自2017年年底起，东方雨虹至少发布16则关于建设生产基地及总部基地的公告；也就是说，如果这些项目均顺利完工，东方雨虹将至少建设16个总部基地。
同时，东方雨虹也会在各地设立项目公司拍下相关住宅、商业用地；如上述西南总部项目，该项目主体德阳德虹置业有限公司于2018年曾拍下一宗面积为6.53万平方米的商服住宅土地。
不过据相关报道，2021年，该项目用地仍处于闲置状态；而东方雨虹在2022年三季报中最后一次披露该项目时仅称，“西南总部基地项目土地已摘牌，正在持续推进中”。
除此之外，清流工作室还注意到，东方雨虹在建设位于广州增城的“华南总部基地”项目时，也存在拍地后迟未开工的情况，而最终该项目东方雨虹选择与地产商奥园合作建设。
根据公告，2017年，东方雨虹曾发布公告投建上述华南总部基地项目；2018年，项目主体公司广东东方雨虹置业投资有限公司（下称“雨虹投资”）以4400万拍下一块工业用地；
按照相关协议约定，该项目计划在取得项目国有土地证后6个月内动工建设，争取2019年1月大楼投入运营，不过此后直至2020年，东方雨虹也未披露该项目后续有开工进展。
来源：公告
直至2020年8月，官方消息显示，东方雨虹、奥园以8.4亿元拿下“增城区中新镇中新村总部商住项目”所涉地块；该项目于当年在8月底启动了动工仪式，项目名称为“奥园中新城市天地暨东方雨虹华南总部基地”。
彼时，东方雨虹亦与奥园成立了合资公司广州奥虹置业有限公司拿地，经比对，从土地位置、面积比对，该地块或与上述雨虹置业投资2018年时拍的地块为同一块，不过土地性质从工业用地变为商业用地。
清流工作室注意到，早在2017年，东方雨虹便与金科地产合作开发“金科.集美东方”商品房楼盘。彼时，双方合资成立的岳阳江南广德置业有限公司（下称“广德置业”）便由东方雨虹控股（持股80%），且经营范围便包含房地产开发。
2019年，广德置业还因发布虚假广告等行为被市监局处罚。据处罚书，该公司在宣传商品房楼盘时宣传的都是金科地产，与其实际开发商是广德置业——东方雨虹持股80%——的事实不符。
清流工作室注意到，除了广德置业外，东方雨虹还曾与与另一家从事房地产开发公司“岳阳东方宏德置业有限公司”（下称“宏德公司”）设立合资公司“岳阳湘虹置业有限公司”（下称“岳阳湘虹”），在这个合资公司中，东方雨虹持股10%。
而与岳阳湘虹关联的土拍信息显示，在2020年9月，该公司曾以6920万元拍下一块城镇住宅-普通商品住房用地；而在一则关于宏德公司的判决书提到，上述被岳阳湘虹拍下的地块后由宏德公司开发建设为“东方雨虹生活小区”。
根据报道，在2020年，东方雨虹还与地产商长春建发旗下公司合作开发住宅楼项目“阅湖九章”。彼时，双方曾设立合资公司长春九庆房地产置业有限责任公司，其中由东方雨虹持股10%，该公司也曾显示曾拍下上述住宅楼项目所涉土地，并被介绍为项目开发商。
此前不久，东方雨虹再次因拿地陷入风波；根据报道，去年10月，其全资持股的北京虹曦置业有限公司（下称“虹曦置业”）通过竞标以超40亿元拍得北京丰台区的一片居住用地，并设立全资子公司作为该地块建设主体。
据报道，拍下该地块前，虹曦置业在去年已经连续数次竞拍土地，不过均未成功；而在拿地不久后，虹曦置业却将上述地块的建设主体公司的95%股权以47.5万元转让给另一家苏州竹辉兴业有限公司（下称“苏州竹辉”）；苏州竹辉被指与地产商中海地产关系密切。
工商信息显示，虹曦置业由东方雨虹全资子公司“北京耕读之家投资有限公司（下称“耕读之家”）通过“北京虹庭置业有限公司”（下称“虹庭置业”）100%持股；其中，虹庭置业的经营范围便包含房地产开发，去年10月还显示获得了房地产开发企业二级资质证书。
但从始至终，东方雨虹对自身是否涉足房地产业务，都是持否定态度。
早在2021年，东方雨虹曾被监管问询公司及子公司是否存在房地产业务，所持商服、住宅用途的土地及房产情况，并说明取得方式、使用主体等，未来是否拟开展或实施房地产开发经营业务。
彼时，东方雨虹对于涉及房地产业务的情况予以否认，同时，东方雨虹还曾出具《承诺函》称，公司及控股子公司经营范围均不涉及房地产开发业务，均不具有房地产开发资质，均未从事房地产开发经营业务，无开展房地产开发业的计划；
而对于究竟是否涉足房地产业务，东方雨虹近期在此前回复投资者关于其参与北京顺义两宗地块的竞拍、是否对涉足房地产业务有兴趣的问题时再次说，公司不涉及房地产开发业务，公司致力于新型建筑防水材料的研发、生产、销售和防水工程施工业务领域。
